晚上5點，東二環外的陽光都市小區西門外，幾輛車停在門前排隊，等待小區內有空出的車位才能進入。此時小區中的路線兩側、綠地等都已經停滿了車輛。與陽光都市小區類似，南四環外的戀日綠島小區中，路線兩側車輛停放得滿滿當當。每年幾十萬元的停車收益，卻未能按《物權法》規定成為全體業主的共同收益。
這些車位收取的停車費歸屬問題，一直困擾著陽光都市與戀日綠島小區，其實這也是許多小區共同面臨的難題。而國融國際小區的做法，則給出了一個良好的參照模本。
幾天前，國融國際小區業委會訴前物業公司返還三年管理期間的停車公共收益案進行宣判，判決結果要求前物業公司將110多萬元的停車費返還全體業主。
案例1 承諾半兌現
南四環十八裡店南橋向南大約1.5公里，戀日綠島小區中的路線上停滿車輛，使得原有車道只剩下一條可以通行。
2014年開始，該小區物業公司開始在小區中的路線、綠地、廣場上劃出新的停車位。經過統計發現，戀日綠島小區中共有地上車位近570個，收費標準為每輛車每年1500元。每年的停車收費為85萬元左右。
小區的一名業委會委員表示，在2016年物業公司與小區簽訂的《北京市戀日綠島物業服務合約》合約中約定：“物業公司每年3月15日前向業委會支付停車服務費收益，第一年為10萬元，第二年為15萬元，第三年為20萬元。”但實際結果卻是“一分錢也沒見到”。一名小區業委會委員表示，合約中約定的事項並未履行，停車收益也從未到過業委會的账目中。對於為何一直未能履行合約中的約定，戀日綠島小區物業公司工作人員表示，是因為有小區業主對業委會的工作存在非議，因而遲遲未將收益金打入其账戶。合約中，雙方約定的收款账戶名為：北京市朝陽區戀日綠島小區業委會。一名該小區業委會委員表示，收款只有這一種方式，就是為了避免出現不透明而帶來的腐敗。
合約中除了約定向業委會返還停車收益外，物業公司還承諾每年給沒有車位的業主補貼500元。“這個倒是一直沒有間斷”，一名無車位業主向記者證實到，500元的補貼在每年交納物業費時進行了折扣。據統計，小區中共有300戶無車位業主，物業公司每年需要返還無車業主共計15萬元。
“為了能有位停車，業主犧牲了生活品質，在公共區域中劃出車位，但是為此帶來的收益到底該歸誰所有，一直存在著爭論。”一名業主表示，小區中的物業收費標準不高，需要一些公共收益為此進行補貼。“但是這樣的補貼，並不等於物業公司將所有收益都佔著不給業主。”
案例2 佔著不返還
陽光都市小區西門外，幾輛車排隊進入小區。因車位緊張，小區內已無停車位。保安人員告訴車主，等待有車出小區後才能將排隊車輛放行進入。
小區西側，停放著一排車輛。一名業主表示，小區規劃中全部為地下車位，並未規劃地上車位，小區西側的停車位曾經是自行車棚和綠地。“車越來越多，小區裡能用的地方也都被見縫插針停上了車。”
小區中一條由東向西的路線中，一側停放著一排車輛，一些車輛外觀有著明顯的劃痕。“我的車就被蹭過，路太窄不好走”，一名業主表示，小區中的消防通道上也曾停滿車輛。“一次著火，消防車進不來，這之後才把消防通道讓出來了。”
該小區業委會一名委員表示，小區中的地上車位在十年前便開始出現。擠出來的地上車位有110個，收費標準為每輛車每兩小時收費一元。“初步計算，收費在30萬元至40萬元之間。”
2016年10月底，陽光都市小區業委會完成備案，並在2017年6月啟動了更換物業的招投標方案。“其間與物業公司進行了溝通和磨合，但是很多問題都仍舊難以解決。” 該小區業委會一名委員表示，物業公司對於全體業主要求返還停車等公共收益的要求並未理會。
該小區物業公司表示，小區中劃出新的停車位旨在解決業主的停車難問題，同時物業公司也增加了人力等成本，物業費的不足也要從公共收益中進行補足。
2017年12月，陽光都市小區的物業公司與業主服務合約糾紛一案判決結果中，東城區法院稱，該物業公司不進行物業交接的理由不成立，故自2017年11月10日起，該物業公司與全體業主服務合約的權利義務終止。二審中維持了一審判決。
儘管已經判決，一名業主表示，“佔了公共收益不返還業主，在判決之後仍舊繼續收費。”
案例3 分账修設施
亦莊地區的國融國際小區，幾棟馬賽克造型的高樓旁是一塊地上停車場。國融國際小區也曾遇到與陽光都市、戀日綠島小區同樣的遭遇，但如今已經探索出了讓業主滿意的新模式。
小區中曾破敗不堪，電梯停駛、垃圾遍地。2017年4月開始，具有一級資質的第一物業公司進入小區。在物業服務合約中約定，停車費等公共收益60%歸全體業主所有，40%歸物業公司。小區業委會一名委員表示：“我們的公共收益用在了小區設施維護上，主要是啟動大修基金來不及、又不在物業服務範圍內的項目。”
小區停駛的電梯進行維修、公共區域的衛生間維護、防汛應急物質、地面嚴重坑窪修複、公共區域多年積壓如山的垃圾甚至便溺清理……業主們切實感受到了小區環境的變化。“電梯就是個大問題，以前壞了之後，我都從一樓走到過十樓。”
該小區物業公司一名工作人員表示，物業公司會根據合約中的約定進行打款，將公共收益返還給全體業主。40%的公益收益將對物業費不足進行補貼，同樣用在小區維護中。
小區中的停車如今實現了電子收費，每一筆交費都會同時顯示在物業公司與業委會的電腦中。“這樣我們就能實時看到具體的收益是多少，讓账目公開透明。”一名業委會委員表示，每季度他們還將停車收益進行公示，同時公示的還有公共收益的去向。
在一名業委會委員看來，此前的物業公司服務期間收取的停車費並未如約返還業主。業委會已將其告上法庭並取得了一審勝訴，判處國泰順達返還國融國際三年管理期間的公共收益110多萬。“執行很可能還會有一定困難。”
業委會在為全體業主拿回公共收益的過程中經歷一波三折，業主感到欣慰的是最終換到了合法合規做事的物業公司，公共收益能逐步讓小區的環境發生質的變化。“不管是從安全性和舒適度都在提升。”
專家說法：經適房和建案歸屬不同
戀日綠島小區業委會委員在簽訂物業服務合約時也在憧憬，拿到公共收益後對小區一些設施進行維護，甚至已經列出了需要維護設施的清單。但是，約定的公共收益並未到账，清單中的維護設施仍有許多“帶病上崗”。
物業管理專家、北京首一業主大會工作輔導中心指導部主任童超認為，一些小區在爭取停車等公共收益過程中所折射出的不易，實際上是當前小區停車場權益歸屬問題未能得到真正厘清的一個縮影。
《物權法》第七十四條規定：“佔用業主共有的路線或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”
童超表示，目前許多小區都存在停車難問題，一些小區通過鏟除部分綠化、佔用公共用地劃出停車位，滿足小區中業主停車需求。這樣的做法需要經過業主大會同意以及得到綠化部門的同意，而後才能佔用。“對於有業委會的小區，要由業委會組織召開業主大會進行討論。而對於沒有業委會的小區，應該由居委會組織召開臨時業主大會，討論是否通過這樣的議題。”
北京京禧律師事務所律師劉洋認為，小區建設完成之後，隨小區內房屋的出售，小區建築區劃內的土地使用權也隨之轉移，小區的共有部分土地使用權歸小區業主共有。對於不能辦理產權登記的車位，便不能成為專有部分，開發商無權進行處置。
童超表示，國宅小區的地上停車位，因為業主沒有繳納土地出讓金，收取的停車費應該先補齊物業費中的不足，多餘部分分給業主。對於建案小區，業主繳納了土地出讓金，地上車位的收入，應該歸全體業主所有。
“物業公司因為對停車進行了管理，可以從停車費中進行分成，作為其管理費用，也可以通過此收益彌補物業費上的不足。對於公共收益久賴不還的物業公司，可以通過協商或者法律途徑進行解決。”
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