國君地產：順應去杠杆周期 保利地產維持高增長

熱點欄目 自選股 數據中心 行情中心 資金流向 模擬交易

客戶端

　　【國君地產|點評】保利地產：順應去杠杆周期的高增長——保利地產中報點評

　　來源：雪球謝皓宇

　　事件

　　2018年H1，公司實現營業總收入595.4億元，同比增長9.3%；實現歸屬母公司淨利潤65.1億元，同比增長15.1%；投資收益同比增加67%，比2017年全年35%的增速提升32個百分點；少數股東權益利潤佔比為30%，相比2017年的21%提升9個百分點；毛利率35.39%較Q1有所下降但比2017年還是提升4.3個百分點；歸母淨利潤率10.9%較2017年的10.7%提升0.2個百分點。

　　順應行業降杠杆趨勢，公司拿地強度開始下降，資產負債表有所修複。

　　1）上半年公司拿地金額1072億元，銷售金額2153億元，拿地強度為50%，較此前有所下降，淨負債率也從2018Q1的102%下降至93%；2）上半年公司的有息負債達到2545億元，增速已回落至7%，同時經營性現金流為-98億元，但較一季報的-263億元有所好轉，考慮到2017年全年為-293億元，在去杠杆背景下，公司有望在下半年經營性現金流轉正。

　　新開工超額完成，達到全年71%，預計全年將大幅超預期，同時，竣工僅相當於2016年下半年規模，預計後續維持30%以上增長。

　　1）公司新開工面積2359萬方，同比+85%，推盤意願超預期，已經達到全年目標3300萬方的71%，考慮到上半年整體市場銷售的超預期，預計全年將大幅超額完成；2）公司竣工面積為761萬方，僅增長+11%，竣工進度依然遠低於銷售增速，佔全年目標1900萬方的40%，若要達到全年竣工計劃，則下半年竣工增速將達到31%。目前半年結算量，僅相當於2016年下半年銷售面積，為776萬方，考慮到2017年開始公司銷售進入快車道，半年度銷售增速平均超過30%，對應後續業績釋放將提速。

　　正在進入快車道，一體兩翼戰略逐步為下一個時代布局，綜合實力前三有保障，維持增持評級。

　　公司當前土地儲備8950萬方，按照2017年全年2242萬方，每年30%增速計算，能夠保障2.5年的去化時間，公司發展進入快車道，維持增持評級，維持2018~2019年EPS分別為1.74、2.26元，分別對應PE為6.6、5.1倍。

　　風險提示

　　財務費用繼續上升侵蝕淨利潤率，銷售回款不達預期。

　　正文

　　保利地產自2002年完成股份改製後，開始實施全國化戰略，2006年上市以後，全國布局加快，實現跨越式發展。截止2018年中報，公司已進入國內外99個城市，土地儲備近1.4億方，其中待開發土儲8950萬方，每年30%增速計算，能夠保障2.5年的去化時間。

　　1）公司新開工面積2359萬方，同比+85%，推盤意願超預期，已經達到全年目標3300萬方的71%，考慮到上半年整體市場銷售的超預期，預計全年將大幅超額完成；2）公司竣工面積為761萬方，僅增長+11%，竣工進度依然遠低於銷售增速，佔全年目標1900萬方的40%，若要達到全年竣工計劃，則下半年竣工增速將達到31%。目前半年結算量，僅相當於2016年下半年銷售面積，為776萬方，考慮到2017年開始公司銷售進入快車道，半年度銷售增速平均超過30%，對應後續業績釋放將提速。

　　2018年H1，公司實現營業總收入595.4億元，同比增長9.3%；實現歸屬母公司淨利潤65.1億元，同比增長15.1%，每股收益為0.55，同比增長15.1%。

　　一方面，受益於近年來銷售上升及回暖，公司房地產業務結轉利潤水準持續改善。2018年H1，公司毛利率35.39%較Q1有所下降但是比2017年還是提升4.3個百分點。 

　　另一方面，2018年H1公司的財務費用大幅同比136.89%，導致公司的三項費用率也大幅提升至8.1%。因為隨著有息負債規模增大，部分直接融資項目當期費用化，所以導致公司的歸母淨利潤率回升緩慢，不過一直持續改善，上半年歸母淨利潤率回升至10.9%。

　　公司拿地投資力度的增強使得2017年開始杠杆水準持續攀升，但是2018年1季報之後公司的淨負債率開始從高位102%回落至93%，有息負債增速也從1季報的17%下滑至7%，說明公司受銀行縮表影響，杠杆率開始下滑。其中有息負債仍以銀行借款為主，佔比超過71%，公司債券及中期票據等直接債務融資工具佔比約14%。債務風險可控，一年內到期債務僅330.69 億元，佔有息負債的12.99%，僅為账面現金餘額的33.91%。

　　公司充分發揮央企優勢，構建了以銀行信貸為主、股權融資、直接債務融資、創新融資為輔的多元化融資管道，截止2018H1，公司銀行貸款授信額度合計3810 億元，剩餘未使用額度為1687 億元，全部有息負債綜合成本4.86%，比2017年的4.82%僅提升0.04個百分點。

　　上半年公司的有息負債達到2545億元，增速已回落至7%，同時經營性現金流為-98億元，但較一季報的-263億元有所好轉，考慮到2017年全年為-293億元，在去杠杆背景下，公司有望在下半年經營性現金流轉正。

　　2018 年上半年，公司實現簽約金額2153.12 億元，同比增長46.86%；6 月份實現簽約金額601.93億元，首次實現單月簽約突破600 億元。1-6 月，公司簽約銷售仍然以一二線城市和核心城市群為主，其中一二線城市簽約金額佔比近78%，珠三角和長三角兩大核心城市群分別佔比達31%和20%。

　　產品結構方面，公司始終堅持普通住宅中小戶型定位，聚焦剛需和改善性的居住需求。2018 年1-6 月，公司住宅產品銷售金額佔比達90%，其中144 平方米以下中小戶型住宅產品佔比達90%。

　　2018 年上半年，公司新拓展國內項目69 個，新增容積率面積1510 萬平方米，總成本1072 億元，平均拿地均價為7099元/平米。其中一二線城市拓展金額及面積佔比分別為68%和50%，三四線城市主要聚焦於珠三角、長三角等核心城市群周邊。

責任編輯：依然