上半年房企利潤率普增 追求高品質增長成趨勢

8月21日，碧桂園在港披露半年業績。數據顯示，上半年碧桂園實現合約銷售額4124.9億元，同比增長42.8%，完成去年全年銷售額的74.9%，合約銷售面積4389萬平方米，同比增長36.1%。值得一提的是，其上半年實現毛利潤349.7億元，淨利潤163.2億元，同比增長分別為104.6%、94.9%。

事實上，不單止碧桂園，今年上半年房地產企業普遍利潤上行。東方財富Choice數據顯示，截至8月22日收盤，在申萬二級行業120家房地產開發企業中，41家公司已公布了半年報。41家公司合計實現營收4876.8億元，同比增長27.54%，實現淨利潤426.3億元，同比增長33.92%。淨利增速高於營收增速，這41家上市房企淨利潤率達到8.74%，較去年同期8.33%有所提升。

房企淨利潤普遍上漲發展品質更受看重

以碧桂園為例，其上半年毛利潤、淨利潤約349.7億元和163.2億元，同比增長達到或接近翻番。公開數據顯示，碧桂園的毛利潤自從2009年底之後，已經連續18個財報季獲得同比躍升，今年更創出歷史新高。此外，股東應佔利潤約129.4億元，股東應佔核心淨利潤約129.5億元，同比增長分別達到72.5%及80.2%，其中股東應佔利潤連續5個財報季上漲。

而從淨利潤增速看，萬通地產淨利增速居前。其上半年實現營收22.77億元，同比增長137.08%，淨利潤為3.2億元，同比增長525.6%。華潤置地上半年實現營收為437.8億元，同比增長40.4%；淨利潤為72.8億元，同比增長151.8%。

淨利潤規模方面，萬科A、招商蛇口和保利地產等7家房企上半年淨利潤規模超過10億元。其中，萬科實現營收1059.7億元，同比增長51.80%；淨利潤為91.2億元，同比增24.90%。

另一方面，隨著中國經濟增速放緩、企業面臨轉型，中國消費者對於高品質產品的渴求，將是新的產業動能，從資本到消費者，都會為“高品質”三個字買單。在這種大背景下，住宅供應市場競爭也更側重產品品質、服務的提升。在市場份額的激烈競爭中，近年來，碧桂園、恆大、萬科、保利等眾多房企，正改變其單純追求規模的戰略，轉為更側重發展品質。

在今年3月的恆大業績發布會上，恆大集團董事長許家印就表示，今年恆大業績其實8000億都能完成，但這對恆大來說沒有必要，恆大定調“規模適度增長”，更強調“增長品質”。2017年年初許家印提出恆大要從“規模型”向“規模+效益”並重發展，從過去三高一低向三低一高(低負債、低成本、低杠杆、高周轉)模式轉變。從過去的“重規模”到“規模效益並舉”，恆大的調整顯示了在新的市場和政策環境下房企調整趨勢。

穩健資金流成為關鍵

隨著市場集中度上升，房企競爭越發激烈，如何創新融資方式、保證資金流穩健成為上市房企急需解決的難題。

在調控持續之下，監管部門仍在對企業融資管道進一步規範和收緊。5月以來，包括不少龍頭企業在內的10多家房企被中止發行公司債，受影響的融資總額超500億元。方正證券發布的研究報告顯示，目前海外債、短期融資、中期票據、定向工具、ABS發行難度較低；房地產開發貸、公司債、非標融資發行難度較大；IPO、定向增發已基本停滯。

而據數據顯示，目前已披露中報的上市房企合計淨利潤370億元，負債規模則有3.4兆元。截至今年6月末，萬科合並總資產1.35兆元，負債總額為1.14兆元，資產負債率增至84.70%，比上年末增加0.72個百分點。這也是萬科和整個地產行業負債總額首次超越兆元大關。

除了萬科外，保利地產負債為6455.25億元，招商蛇口為3145.31億元，泰禾集團負債總額也達到2017.87億元。負債率方面，中南建設為89.86%，保利地產為79.32%。

在當前，加快開發銷售，以快周轉獲得更好現金流，已成為眾多房企采取的策略。以行業標杆碧桂園為例，2018年上半年，碧桂園的淨經營性現金流為正，這是繼2016、2017年後碧桂園又一次實現淨經營性現金流為正。

Wind統計數據顯示，在2017年的A股128家上市房企中報中，超過一半房企淨經營性現金流都為負；而在港股上市的房企中，該比例更低。據不完全統計顯示，民營上市房企中能夠連續兩個財年實現淨經營性現金流為正的公司，僅有碧桂園、龍湖等少數幾家。

實現現金流為正離不開強勁的銷售回款。報告期內，碧桂園錄得房地產銷售現金回款約3360.2億元。在2018年上半年合約銷售同比增長42.8%的前提下，碧桂園淨借貸比率為59.0%，保持穩健。

公開數據顯示，碧桂園自上市以來連續11年將淨借貸比率控制在70%以下。而據億翰智庫數據，2017年，上市房企整體平均淨負債率達到76.61%。碧桂園的淨借貸比率長期處於行業偏低水準。截至報告期止，公司可動用現金餘額達到2099.1億元，另有約人民幣2813.9億元銀行授信額度尚未使用，達到歷史最高水準，營運資本充裕。

專家分析，隨著9、10月銷售旺季的到來，房企為求加快現金回籠，在銷售策略上將有所調整，“以價換量”將再現市場。