告別“價高者得”：多地修改土地出讓規則，地價漲幅回調

告別“價高者得”：多地修改土地出讓規則，地價漲幅回調

今年以來，部分一二線重點城市土地市場較為火熱。在穩地價、穩房價和一城一策的背景下，多地政府調整土地政策，對土地市場進行調控，進而對房地產市場預期進行調控。

多地調整土地拍賣規則

6月6日，東莞公共資源交易網發布《東莞市國土資源網上交易達到上限後的終次報價規則》，規則提出：在網上報價達到上限後，不再接受最新報價，開通網上終次報價功能，轉為競終次報價；而終次報價則以“最接近平均價者得”，這一措施引發市場關注。

克而瑞研究中心分析師馬千里認為，東莞土拍新規的落地，很大程度上與其近期土地市場持續高熱有關。4月一幅位於萬江新城中心商住用地，經過27家房企62輪廝殺，溢價率高達75.8%。

馬千里指出，不僅僅是東莞，2019年上半年地市高熱的城市還有不少，多個二線城市土地成交溢價率均超20%，較2019年下半年有明顯上升，其中表現最為突出的當屬合肥，前5月溢價率高達79%，另外南昌、南寧、哈爾濱、廈門、南京、蘇州、杭州等城市土地市場熱度也處於較高水準。其中不少城市住宅市場成交也迎來了同步放量，表現最為突出的當屬福州、蘇州、鄭州、昆明，前5月商品住宅成交量同比增幅均超30%。

市場熱度顯著回升引發了調控的再次升級，蘇州就是一個典型的例子，目前蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域，新房實行限售3年；蘇州工業園區全域二手房，限售5年。

此外，蘇州目前也採用一次性報價的方式競拍土地。

5月11日，蘇州市發布《關於進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》，將原來土地競價超過土地出讓市場指導價25%(不含25%)後轉為一次報價出讓方式的規定，調整為超過市場指導價10-25%後轉為一次報價出讓方式。

克而瑞研究中心報告指出，從土拍規則的變化內容主要分為四類：第一類是對競拍資格的限制；第二類是設置或調整土拍最高限價；第三類是達到價格上限後的競得人認定方式；第四類是對拿地後入市標準的限制。

具體而言，對競拍資格的限制主要是為了提高入場門檻，減少參與土拍的企業數量，以此減緩土拍的競爭激烈程度。典型城市即合肥，禁止有關聯的母公司、子公司同時參與土地拍賣，杜絕“圍標”，違者兩年不得參與合肥市範圍內的土地競拍。

克而瑞研究中心分析師馬千里指出，設置或調整土拍最高限價，這是上半年土拍規則調整中最常見的。典型城市如合肥、杭州、蘇州吳江區、昆山、太倉。

而對於達到價格上限後的競得人認定方式，這又可分為兩種手段，其中一種較為常見，即競配建模式，典型城市如福州、深圳。另一類則是搖號、接近均價者得等“碰運氣”模式，典型如東莞、常熟即是如此。

馬千里指出，其實早在東莞發文“最接近平均價者得”之前，5月中旬常熟、張家港兩城分別在其土地出讓公告補充文件中提出“以一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得人，以其所報價格確定地塊成交價格”，與東莞“最接近均價者得”如出一轍。但是該新規也存在一定的漏洞，譬如對於參與競拍的房企資格管理相對寬鬆，圍標的可能性較高，建議後續加強競標部門資格審。

第四類則是對拿地後入市標準的限制。常見的限制模式有成屋銷售、限制銷售價格等。

業內人士認為，未來在維持房地產市場穩定發展的政策背景下，除了對房價進行調控外，地方政府的調控將逐漸擴至土地市場，前期較為火熱的部分土地市場將逐漸回歸理性。

5月土地溢價率年內首次回調

按數據來看，5月份，全國土地成交量仍持續上行。但自住建部發出地價預警信號後，熱點城市紛紛加碼調控政策，調整土拍規則，以致5月份地價漲幅有所趨緩，溢價率指標也迎來了2019年來的首次回調。

克而瑞研究中心發布的數據顯示，今年5月，土地成交量持續上行。全國336城土地成交共計3296幅，環比上漲18%，同比增加19%；成交建築面積20818萬平方米，環比上漲16%，同比上漲4%。

但是從土拍溢價率來看，為2019年來的首次回落，環比上月下降了2.5個百分點，成交溢價率為19.7%。

克而瑞研究中心報告顯示，就各能級城市來看，一線城市的溢價率下降至7.2%，主要是因為本月出讓地塊多為非核心區域的商辦用地及保障性宅地，這些地塊基本都是底價成交；二線城市的溢價率也呈現下降趨勢，整體溢價率降至19.6%，除了多個城市採用“限地價”的拍地方式防止地價過快上漲壓低溢價率的因素外，主城區優質宅地的供應佔比減少也是導致溢價率下滑的原因；三四線城市在市場熱度的衝擊下，成交溢價率也維持在20%以上，達到21.1%，環比上月僅下降0.2個百分點。

【編輯：徐世明】