量縮價升 土拍市場低調不低迷

⊙記者 張良 ○編輯 孫放

與銷售端的繼續高歌猛進相比，今年前兩個月的土地市場整體略顯“低調”。國家統計局最新公布的數據顯示，1月至2月，房地產開發企業土地購置面積同比微降。此外，大部分城市土地成交溢價率明顯下行，前兩個月熱點城市土拍溢價率基本維持在10%左右，明顯低於2015年至2017年平均30%的溢價率水準。

但溢價率低並不代表地價便宜，土地價格依然堅挺。中原地產研究中心統計數據顯示，今年前兩個月，50個大中城市以招拍掛方式出讓的各類土地成交總額達6452.3億元，較2017年同期增幅明顯。業內人士認為，今年前兩個月土地市場出現量縮價升屬正常的周期性變化。未來，房企除了在招拍掛市場尋找合適的拿地機會外，通過並購手段增加土儲也將越來越常見。

對於前兩月全國土地購置面積增速由正轉負。克而瑞研究中心認為，這一方面是2017年初同期基數較高，另一方面則是多數城市的年度供地計劃尚在制定中，使土地供應周期性“缺貨”所致。

克而瑞研究中心研究總監楊科偉告訴記者，今年前兩個月，土地市場成交量與去年同期相比減少約10%。就環比而言，2月份相比1月份減少52%（春節因素），1月份相比去年12月份減少近40%。但這樣的量能其實是正常的周期性下降。每年的一季度都是推地的“空檔期”，按以往經驗，要到每年的4、5月份，各地才會相繼頒布當年的供地計劃。其實，作為傳統淡季，再考慮到春節因素，今年2月份的土地市場已經算是相對活躍的了。

就目前情況看，今年前兩個月的土地市場呈現出量縮價升格局，這主要是由於一、二線城市土地成交佔比較去年同期有所上升，導致平均地價有所上升。

中原地產研究中心的數據顯示，今年前兩個月，50個大中城市通過招拍掛方式出讓的各類土地成交總額高達6452.3億。其中，杭州、北京、蘇州的成交金額分別達591.5億元、564億元、498億元，同比增幅明顯；此外，武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟南、天津等15個城市的成交額超過100億元。

由於金融去杠杆導致房企融資受限，大部分房企在土拍市場的“出手”也變得越來越謹慎，搶地積極性有所降低，土地市場的溢價率也有所降低。以北京為例，2017年北京土拍平均溢價率是24%，今年截至目前的溢價率大約是13%。

中城投資對2018年2月不同城市土地市場交易情況進行統計後發現，一線城市土地市場絕對量溢價率為7%，環比下降12個百分點，同比上升4個百分點；二線城市土地市場絕對量溢價率為16%，環比下降4個百分點，同比下降14個百分點；三線城市土地市場絕對量溢價率為30%，環比上升3個百分點，同比下降14個百分點。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，溢價率低可能有兩方面原因。第一，該城市土地供應量比較大，房企覺得當地的供求關係是供大於求，所以不敢輕易拿地，甚至會出現土地流拍的情況。第二，由於過去幾年房地產價格的快速上漲，使出讓土地的底價抬得比較高，企業出於成本和投資回報率的考慮，出價謹慎，因此溢價率變得比較低了。但溢價率低其實並不能完全反映市場情況，但至少不計代價搶地的可能性降低了，市場的熱度沒那麽高了。

楊科偉表示，溢價率低並不代表地價便宜，只能說明成交價和起拍價之間的關係以及市場競爭的激烈程度。溢價率是個複合指標，要看起拍價多少，如果起拍價很低，那溢價率不會很低，除非這個市場不被所有人看好。另外，現在土地市場起拍價比去年同期肯定是提高了。

“房企今年‘兩條腿走路’拿地的趨勢會更明顯。”楊科偉表示，在當前市況下，房企拿地會相對謹慎，在招拍掛市場有合適的土地也會去拿，或者直接在二級市場收購項目。

歐陽捷表示，今年公司會比較關注大企業進駐的城市，包括一、二線城市，省會城市，熱點的三、四線城市。這些城市土地市場的熱度還是比較高的，土地市場的地價沒下降。大家進駐城市的意願沒有下降，但這些城市出讓的土地並沒有明顯增加，土地供應還是明顯不足的。大企業還是希望能在這些城市多獲得一些土地，未來這些城市土地市場競爭的態勢很可能不會減弱。