中房報記者 苗野 北京報導
在國企改革持續加碼下，一邊是前三季度中央企業實現營收和淨利雙增，另一邊是國企“退房潮”正愈演愈烈。
前8個月，北交所共成交房地產企業國有產權轉讓項目68宗，同比增長44.68%；成交金額260.43億元，同比增長15.67%。在這68宗項目中，央企佔38宗，成交金額為130.34億元。
今年下半年以來，從國企改革配套政策相繼頒布，到“雙百行動”全面鋪開，再到全國國有企業改革座談會的召開做出綱領性部署，標誌著國企改革的加速器再次啟動。
隨著房地產調控的持續深入和去房地產化浪潮的掀起，備受關注的房企“國家隊”再次站在了歷史的分叉口，聚焦主業，加速剝離房地產業務成為去杠杆減負債的重要選擇。
業內人士分析稱，這是一種正常的市場化行為。從爭搶地王，到競相重組，國企都在盡力而為。下一步國企改革的重點是“六個突出抓好”，去杠杆環境下引發的房地產行業的調整，是非房主業國企“退房”的主要原因，也與當前的國企資產整合和混改推進有關。
國企房產板塊紛紛尋找“接盤俠”
2018年注定會成為中國房企轉型標誌性的一年。萬科高喊“活下去”，綠地推動“三大變革”，以往酷愛在土地拍賣市場角逐高價地的國企們突然加快了“退房”速度。這僅僅只是巧合，還是隱藏著某種風向標？
國資委副秘書長、新聞發言人彭華崗表示，國企改革還將持續加碼，國有資本投資公司試點的擴圍名單已初步形成。目前受到關注的國資收購民資上市公司現象，只是在當前環境下國企和民企的一種正常的市場化行為，是互惠共贏的一種市場選擇，不存在誰進誰退的問題，更不涉及意識形態。
顯然，國企改革已進入由虛向實新階段。
不久前，中航工業集團旗下成都聚錦商貿有限公司100%股權及6.57億元債權在北交所掛牌轉讓，轉讓底價為18.02億元，該標的企業主要從事房地產開發經營等業務。
控股股東中航國際控股表示，受房地產市場調控加強，成都聚錦業績大幅下滑，公司無法獲取投資收益。因此希望通過出售，可以回籠資金，從而進一步退出住宅地產開發市場，聚焦主業。
資深證券市場評論人布娜新表示，經歷高速發展與野蠻生長之後，房地產行業也必然選擇進入整合期階段，國企對國家政策反應最快，強調聚焦主業，嚴控非主業投資亦是大勢所趨。這場自上而下的“退房令”將使得資源向有實力的頭部房企靠攏。
北交所的資訊顯示，大唐集團通過北交所公開轉讓重慶渝能產業集團100%股權，該項目掛牌價格為21.52億元，最終以33.04億元成交，項目溢價11.52億元，溢價率達53.5%。
此外，華僑城轉讓深圳市康僑佳城置業投資有限公司30%股權；航天科技旗下航天置業轉讓北京航天恆潤置業22.60%股權；中航國際控股公司轉讓中航萬科有限公司60%股權；中國冶金地質總局山東局轉讓山東正元置業有限責任公司100%股權及5315.57萬元債權等。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，房地產屬於高度市場化的行業，部分非房主業的國企壓力加大，而目前國企改革所推動的“混改”為它們以混改、重組的方式退出房地產行業提供了較好的機會和管道。
他指出，一些主業為房地產的央企如華僑城，雖然也涉及主業轉型的問題，但是其轉讓部分地產項目應該視為對所持有的地產項目進行必要的調整，而非退出。
市場化行為助推改革
國企“退房”大勢所趨
突出主業、開展並購重組和專業化整合已成為目前國企重組的重要內容。
2010年“兩會”期間，央企一天造出三個“地王”引發輿論嘩然。3月18日，國資委拋出“退房令”，要求78家不以房地產為主業的央企清退房地產業務，隻留16家主業為地產的央企，一年後，增加到21家。
“退房令的初衷是積極的，想營造一個公平競爭的市場環境，對地價進行一定抑製，讓央企有更多精力做好主業。”首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池表示。
記者梳理發現，擁有國資委頒發的房地產“牌照”至今活躍在土地市場的央企，得以迅速成長。尤以2016年最為瘋狂，彼時信達地產、保利地產、招商蛇口等製造出一個又一個“地王”概念，在全國成交總價最高的50宗土地中，有27宗地塊被央企獲得，成交額達1094.9億元，被外界質疑和指責為房價大漲的推手。
除此之外，這些年央企的整合、淘汰屢見不鮮，整合之後脫胎換骨的也不少。2015年，招商局蛇口以換股形式吸收合並招商地產，成為招商局集團唯一的地產平台。
北京某房企高管稱，在市場向好時抓住機遇發展，在市場遇冷時更需底線思維。不論是何種因素，國企“退房”終究是件好事。不僅完成了中央要求的房地產去庫存的要求，同時把投資主線重新轉向實體經濟，通過資源重新配置來實現聚焦主業和企業轉型的目的，進而實現“規模+效益”並重的高品質發展。
一面是以非房地產為主業的企業在加速退出房地產市場，一面是以房地產為主營業務的央企如保利、華僑城等，做大做強主業仍是發展目標，仍在市場上攻城略地。
中原地產研究中心數據顯示，2018年以來，全國住宅類土地出讓單宗地塊總價超過34.5億元的地塊合計50宗，國企或國資大股東企業拍得地塊為31宗，佔比達62%，此前基本在40%左右。50宗住宅高總價地塊合計金額為2384.48億，其中國資佔比達67.3%。保利發展、華僑城、招商局蛇口、中海地產等是拿地主力軍。保利發展1~9月拿地面積達1482萬平方米，拿地金額共869億元，排名第三。
中國企業研究院執行院長李錦表示，房地產“黃金十年”已過去，存量時代已來臨，房企面臨越來越大的競爭壓力，面臨大調整的格局，不斷尋找差異化將成為房企需要思考的命題。隨著“房住不炒”理念的施行，雖然央企拿地和融資優勢還在，但在去杠杆減負債、國企改革加速的當下，資源整合已是大勢所趨，轉型創新迫在眉睫，非地產主營業務國企分拆重組將提速。
目前，保利、招商和中海等第一梯隊企業重組已基本完成，中糧、中交建等地產板塊整合蓄勢待發。
“市場化調節方式的深入、資源逐步集中於主業的發展方式，是繼續看好中國房地產行業的重要理由。”布娜新說，無論是“退房令”還是“逐客令”，都是洗牌。唯有淘汰舊的發展方式，才能避免所有企業一擁而上炒作土地，才能避免無序競爭和成本浪費，才能讓優秀的房企“活下去”。
業內人士表示，在去杠杆減負債、國企改革加速的當下，國企地產板塊分拆重組將提速，股權轉讓和合作開發、混改等模式將帶來新機遇。
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