房地產央企“生存錄”：業績差距懸殊 整合重組進深水區

新華網北京2月19日電（王日晨） 房地產行業銷售規模保持持續增長，行業集中度進一步提升，“強者恆強”已是不爭的事實。面對生存or淘汰的殘酷現實，各家房地產企業都使出渾身解數，只為在市場競爭中佔有一席之地。

對於地產央企而言，規模落後同樣可能面臨被並購的命運。一方面，在國資委圈定能夠開展地產主業的21家央企中，分化愈加明顯，業績差距懸殊。另一方面，央企重組整合工作提速，目前已步入關鍵階段，這也將決定地產央企轉型發展的成敗和影響整體行業格局。

競爭格局：分化明顯 差距懸殊

去年，在房地產調控政策依然從緊的背景下，全國建案成交量增速略有回落，但銷售規模再創新高。與此同時，房企間的規模化競爭日趨白熱化。第三方監測機構數據顯示，2018年共計31家房企跨過千億門檻，156家房企躋身百億軍團，較2017年增加12家，市場份額超75%，行業集中度加速提升。

其中，21家地產央企的表現分化明顯，首尾差距懸殊。在業績方面，保利發展、中海地產和華潤置地位列前三甲，平均銷售額已接近3000億。據各家公告披露，保利發展2018年實現簽約金額約為4048.17億元；中國海外系列公司的累計合約物業銷售約為2597.79億元；華潤置地實現總合約銷售金額約2155.3億元。

此外，據多家第三方研究機構發布的房企銷售排行榜顯示，2016~2018三年間，上述三家房企均穩定地排在房企前十位置，已逐漸形成地產央企的“頭部陣營”。

“報告期內公司經營規模擴大，受項目結轉規模提升、結轉項目權益比例下降影響。”保利發展在公告中對經營業績和財務狀況情況進行說明。中海地產和華潤置地均被信用評級機構看好“跑贏大市”。

招商蛇口、中國金茂、遠洋集團以及中國鐵建則形成了地產央企的“中堅陣營”，它們分別實現銷售1705.84億元、1280億元、1095.1億元和986.93億元，躋身千億房企之列。

不過，在外界看來，如電建地產、華僑城、五礦地產等一些老牌央企卻是後繼乏力，規模增長速度未達到預期，逐漸與排名靠前的企業差距拉大。至於其他的地產央企，則持續不溫不火地保守打法，實則已經掉隊。

實際上，從近三年的業績表現看，電建地產保持了連續的增長。但相比整體行業而言，其增長幅度並未實現跨越式的突破。面對競爭壓力，電建地產2018年將重心放在深化產業化轉型，並首次提出了衝刺千億的戰略目標。

據五礦地產2018年三季度銷售公告顯示，公司完成銷售額約41.6億元，僅完成150億元年度目標的27.73%。“全年的業績還沒發布，另外每個公司的戰略各異，我們走的是精品戰略，不會盲目地去擴張規模。”五礦地產總部行銷管理部副總經理王新芳向記者回復。

央企投資、拿地力度不減

2018年，房企拿地回歸理性，新增土儲金額和面積雙雙回落，行業進入精細化競爭階段。在目前的市場調整期，部分央企投資力度依舊不減。

據《2018年1-12月全國房地產開發企業拿地金額》統計，有9家地產央企躋身拿地金額TOP40以內。其中，保利發展拿地金額為1001億元、拿地面積1749萬平方米，華潤置地拿地金額為803億元、拿地面積1656萬平方米，中海地產拿地金額為760億元、拿地面積866萬平方米，位居地產央企前列；而中國中鐵與華僑城分別以505億元、496億元緊隨其後，拿地金額同比增長均超30%，遠超過其銷售業績，形成較大的反差；中國鐵建、招商蛇口、中國金茂等企業則依舊保持投資力度，積極補倉。

伴隨限地價、限房價、競自持、競配建等調控政策頒布，“底價地”、“低價地”、“土地流拍”等成為2018年土地市場常見現象。在此背景下，房企聯合體拿地持續增加，分攤風險、利益共享的拿地方式持續受到房企青睞，尤其是多家央企均有參與聯合體拿地，拿地城市涉及北京、上海、重慶等一二線熱點城市。

分析人士指出，在當前市場環境下，央企、國企依賴自身較強的融資能力積極補充土儲，不僅為度過寒冬準備充足糧草，同時也為未來規模再上台階夯實基礎。

整合重組已步入“深水區”

除了面對市場的競爭升級，在深化供給側結構性改革推動中央企業高質量發展背景下，央企房地產的重組整合已步入“深水區”。房企之間的合並重組，特別是央企房地產的重組整合，或成為影響行業發展格局的重要力量。

從保利收購中航地產，到招商蛇口合並招商地產，從2017年中交系地產整合，保利地產收購保利置業，再到2019年中糧地產完成收購大悅城，以及中冶置業和五礦地產的重組拉鋸戰，地產央企內外整合重組持續不斷。

昔日“招保萬金”之一的招商地產，在2014年前後漸漸掉隊。2015年底，招商蛇口工業區吸收合並招商地產，以招商蛇口重組上市。重組三年後，招商蛇口2018年銷售額已達1705.84億元，被業內視為首個地產央企重組樣本。

中交集團正在推進房地產板塊重組整合工作，未來中交體系裡會有三個平台，包括中交地產、綠城中國、中交海外地產。這三個平台既佔據內地和香港兩大資本市場，又覆蓋國內和海外房地產市場。但目前來看，中交地產還無法擔起重任。成為地產巨頭，中交地產還要面臨與綠城如何保持協同的課題。

多年懸而未決的保利地產、保利置業整合迎來突破。券商分析人士認為，保利發展此前礙於和保利置業同業競爭緣由，自從展開對保利置業收購後，也陸續在此前受限制區域展開拓展，業務範圍進一步擴展，業務規模保持提升，未來隨著公司完成對保利置業的整合，將進一步鞏固和提升公司在行業內的龍頭地位。

記者從中國五礦集團官網獲悉，2018年是中國五礦與中冶集團“互補式重組”的第三年，也是融合漸入佳境、互補效應更加湧現的一年。通過包括千億內部市場等有效措施，中國五礦重組後的融合發展成效顯著，企業盈利能力顯著增強，資產質量不斷夯實。

關於中冶置業與五礦地產之間的業務整合，五礦地產方面此前曾表示涉及地產業方面還沒具體的計劃，但首先要做的事情就是業務協同。“關於整合重組的具體進展，現在不太方便透露。”王新芳說。

據了解，下一步央企重組的重點之一是加大專項整合力度，另外還將進一步推進中央企業的戰略性重組，加強重組整合以後的融合。“融合是關鍵，更好融合才能真正實現‘1+1>2’的效果。”國資委有關負責人強調。

“基於市場不斷發展和演變的現實，一些地產央企的先天優勢開始喪失，當前總體感覺在慢慢掉隊。”一位房企人士說，雖然在整體上並沒有表現出太多的擴張趨勢，但隨著部分地產央企逐步完成整合重組任務，將會有所發力。