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2017年7個判斷
2017年4月，大連本輪風起之初，我實地考察之後，寫了兩篇稿子。
在這兩篇文章中，我提出關於大連未來一年內房地產的七個論斷：
1、 這或許是中國本輪“去庫存”上漲的最後一個標準二線城市；
2、 現在還談不到頂的問題；
3、 中心城區（中山、西崗、沙河口）普遍無庫存，應該關注的是中心城區邊緣的主城區（甘井子、高新、經開）；
4、 旅順、金州可以暫時放棄，本地企業可以放棄，2萬以上的可以放棄。
5、 大連房產上漲周期，慢牛長周期是個大概率 。 需要關注沈陽，兩地是個正相關關係，兩者面對的投資者是高度重合的。
6、如果上漲超過30%到50%，下半年政府會出檔案，但是會是一個“溫柔版”的調控，一個應對“上面”而不是下面的調控。
7、 大連即將進入全國開發商時代，對於大連房地產品質的提高這是一個好事，但是對於大連首套剛需購買者絕對不是個好事。
好，一年過去了，以上的七個論斷是否正確，關注大連房產一年變化的粉絲自然明白。
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2018年6個判斷
下面，對於2018年大連的房地產今後一年的市場，我再提出六個判斷。
1、大連的市場已經由外地主力變為本地主力+外地主力共同推動，而且風既然已經起來了，就要刮一陣，不會戛然而止。
2、大連的房價在調控之後未來一年不會降低增速，局部區域弄不好反而會更加快速的上漲，就像北京在2016年開始限購的情況一樣，越調越瘋，直到2017年3月連發十二道金牌調控才慢慢平靜。
3、大連的去庫存將由中心城區慢慢延伸非核心城區、郊區乃至郊縣，但是這需要一個時間的過程。
4、 甘井子區未來一年會一房難求，如果你想在甘井子買房，趕緊找錢，在三個月內完成置業。半年之後，你需要趕緊找人，因為那時候有錢不一定能夠買到房子。
5、 大連的政府調控一定會加碼。限購區擴大，限購人群擴大，限貸強化，限價都可能頒布，但是不會一次到位，而是一點點的收緊，時間就是在今後四個月到一年陸續頒布，一個從溫柔到嚴厲的過程。
6、 這陣風在去年我很懷疑能不能刮到金州和旅順口，現在可以肯定是能刮到的。時間在四季度上下，等甘井子去個七七八八的情況下或者等到甘井子出現限購時候。
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限購的方法去庫存
從2016年開始，我見過了各種各樣的政策性調控，手段百花齊放。但是大連的調控卻還是讓我大跌眼鏡。我只能說：
1、 與其說，大連322調控，是防止市場過熱，不如說是讓局部再熱。
2、 與其說，大連322調控，是幫助剛需買房，不如說是幫助開發商賣房。
3、 與其說，大連322調控，是“保”庫存的，不如說是“去”庫存的。
為什麽這麽說，讓我們仔細看看這次調控的具體內容。檔案就不給大家展示了，用兩個表格來演示。
限購部分▼
——圖片來自鏈家
關於限貸▼
——圖片來自鏈家
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一切的秘密都隱藏在這二個表中
問：為什麽說本次限購很難降低市場熱度。
1、 限購區不是房地產交易的主體區域，非限購區才是。這就像北京調控僅僅把沒啥新項目的東城區、西城區限購了，但是不限制成交更多的海澱、通州和大興，意義不大。非限購區，本地人可以隨便買，外地人也可以隨地買。
2、另外，在限購區一套房，在非限購區一套房的大連本地人，仍可再限購區內再買一套，保證了本地人的購買力，不至削減太多。而本地人和外地人仍可在非限購區無限制購買。
3、 在全國金融一片嚴控之中，大連的限貸政策。限購區首付3成，非限購區首付2成，第二套基準上浮10%，簡直就是福利，為你創造購買投資買房的好機會呀。
4、你不發檔案調控還好，一旦發了調控，以這樣的調控和杠杆條件，簡直就是用調控的方式告訴全國想要投資房產的千億遊資。
“大連的房子現在正在漲價，大連的限購很形式，大連的金融很寬鬆”，你懂的。
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甘井子是真愛
問：為什麽說322調控不是防止市場過熱，不如說是讓局部再熱。
本次調控的政策制定者創造性的把全市市區分為限制性區域和非限制區
域，中西沙高四區為限購區，甘井子、旅順口和金普新區為非限制區。
中西沙高列為限購區，地處核心區，房價比較高，能夠理解。
旅順口、金普新區地處遠郊，房價較低不列入限購，我也能理解。
但是甘井子也被列入非限購區，我就不能理解。
首先甘井子不是遠郊區域，而是已經完全融城的大連主城了，高鐵站、地鐵線，優質學區、各種企業已經完全在該區落地。
已經基本完成融城的甘井子區▼
讓我們來看看甘井子區去年在大連房地產市場中的地位。
——圖片來源於大連新峰地產
近三年，整個甘井子的銷售量（紫色部分）佔到大連市場的三分之一還要強。2017年，限購區中、西、沙高整個區域銷售量加起來不到33%。那麽如果論供應量來說呢？
——圖片來源於大連新峰地產
甘井子的供應量2017年佔總量的38%，也是三分之一強。而且實際上由於主城普遍接近少地、無房、房價太高的狀況，實際上銷售也集中在甘井子。那甘井子的庫存呢？
——圖片來源於大連新峰地產
甘井子區庫存消化周期大約只要12月，和高新區一樣，甚至比沙、中、西三區都要短的多（這三個區庫存周期很長不是由於庫存太大，而是由於項目價格過高導致消化較少）。
所以，給我一種錯覺就是，本次限購就是甘井子區的開發商讚助的。
如果不出意料，半年之內，全市投資房產的錢都會一股腦的湧向甘井子，全部外地的炒房者也會一股腦兒湧向甘井子。
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靠地王吃飯
今後三個月到半年，大連的所有的人和開發商都會瞄準甘井子。不妨先來介紹一下甘井子的情況。
甘井子區，是遼寧省大連市的一個市轄區，位於大連市西部和西北部，屬市內四區之一，東西長40公里，南北寬35公里。面積502平方公里。
由於相對中西沙三區，甘井子位置偏西，所以在2010年之前甘井子在大連市房地產市場並不重要，但是2015之後，由於中西沙已經處於漸漸接近無地無項目的階段。所以距離主城最近，土地資源最豐富，配套漸漸齊全，開通地鐵的甘井子區成為了開發市場的主戰場。
你可以從2014年到2016年大連土地成交的比例來看，甘井子2014年佔全部成交64%，2015年94%，2016年73%，已經成為了絕對大連土地出讓的主力軍，同時新拍土地也將成為房地產成交的主力軍。
我們再來看看2017年大連地王分布▼
——圖片來源於大連新峰地產
除了，主城區一個地王，高新區一個地王，剩下的地王基本全在甘井子。僅僅一個華南板塊就有三個，華南之北的體育新城就有兩個。
現在，你應該明白了為什麽成交巨大，已經成為市區一部分的甘井子為什麽沒有被限購？
因為那麽多人要吃飯，因為也要保證地王去庫存。
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讓我們來預言一下大連的2018-2019
第一階段：調控開始，中西沙高，市場會稍冷一下，畢竟沒有了外地人的幫忙，去庫存力量減少一些。
但是所有在限購區不能施展的力量，包括外地人，本地人的二套以上的購買都會瞄準甘井子，特別是甘井子距離市區較近的板塊，這些項目價格會快速上漲，庫存猛減。而且由於大連也沒有土地限價規定，甘井子出地王同樣會地王頻現，而地王頻現的後果造成更加猛烈的漲價。
第二階段；甘井子在2018年度大概率會被納入限購，因為庫存不足，由於價格猛漲。
而且很大程度上大連也會頒布限價措施，在事實上實行限簽，但是金州和旅順不會，因為政府要用金州和旅順的大的成交量和低價格來平衡其他區域特別是甘井子的的高房價，從而使得整個大連房價在數據上上漲不是那麽厲害。
第三階段；一旦甘井子納入限購，市場上的資金無疑會被驅趕至旅順口和金州，大概率下4季度上下，從而開啟這個兩個遠郊區域快速去庫存模式。這個階段大約需要半年。
2019年下半年，市場將在高位回歸平靜，中國最後一個二線城市的本輪機會行情進入尾聲。
本文部分資料引用自公眾號大連新峰地產和鏈家，再次表示感謝。
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