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限購後房價仍持續上漲 不只丹東大連樓市也持續升溫

  限購後房價仍持續上漲 熱點區域單月漲幅超7% 不只丹東大連樓市也持續升溫

  馮穎禕,童海華

  “從今年初開始大連樓市幾乎是一天一個價。”大連市甘井子區南華板塊的一位房地產中介告訴《中國經營報》記者。

  受朝韓關係緩和以及朝鮮計劃進行改革開放等因素影響,東北如今再次受到外界矚目。與朝鮮接壤的丹東市,短短一月內,房價漲幅已經超過20%。實際上,不只丹東,包括大連在內的東北城市,今年以來房價也明顯躥升。

  近期,記者在大連市走訪多個建案以及採訪當地從業人員了解到,與2015年全國各地房價持續上漲現象不同,2015、2016年大連樓市處在一個平靜期。而在全國各主要熱點城市都陸續加強樓市調控的背景下,大連樓市卻悄然升溫。

  隨著房價在今年持續上漲,大連也在今年3月份頒布了住房限購、限貸政策。但調控政策的頒布仍未明顯抑製房價的快速上漲。

  5月16日,國家統計局公布2018年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,其中,大連新建商品住宅價格4月份環比上漲1.1%,同比上漲10.9%。二手房價格環比上漲0.5%,同比漲6.3%。這已經是大連房價連續第四個月上漲。

  大連房價的快速上漲也引來了監管部門的關注。今年“五一”前後,住建部就樓市調控問題約談了包括大連在內的12個城市,並強調要牢固樹立“四個意識”,堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆。

  房價悄然上漲 一季度同比漲16%

  大連一位房地產從業者告訴記者,限購早有預期,從2017年開始大連的房地產市場就一直在漲。從之前全國的調控形勢來看,大連的調控是勢在必行。

  這位行業人士表示,在此輪上漲之前,由於幾年前的投資過熱,大連樓市當時的房價上漲過高透支了未來的太空,並且庫存高企之下供需不平衡也抑製了房價的持續上漲,以至於近年來大連市一直處在去庫存的階段,房價出現明顯下滑。

  根據大連市統計局資訊顯示,2009年大連市房地產開發投資總量為578.9億元,之後以每年平均28%的增速增加,到2013年大連市房地產開發投資總量達到頂峰的1710.4億元。此後便開始急劇下降,到2016年投資總量僅為535.2億元。

  一位在大連工作了十多年的房地產谘詢公司高管告訴記者,在2014年左右,大連的房價開始回落,到2016年的時候,整個城市房價降到了最低點。觸底之後,2016年年底大連樓市正式開始全面復甦,最先的跡象是住宅的銷售量一直都很高,但價格沒有變化。

  經過數年去庫存以及多項利好政策頒布的疊加,2017年大連樓市開始快速升溫。

  研究機構新峰地產數據顯示,2017年大連七區商品住宅新增供應面積為418萬平方米,全年銷售面積為747萬平方米,住宅銷售均價為12057元/平方米,同比2016年分別增長5.03%、18.01%和13.06%。

  從近5年的數據來看,2017年的增長速度創近五年新高。今年一季度大連房地產市場整體備案銷售面積為95萬平方米,同去年一季度相比,高出17%。供應面積38萬平方米,同比去年小幅下降。銷售均價15348元/平方米,同比上漲約16%。

  房價快速上漲背景下,當地政府開始出手調控。今年3月21日晚,大連市人民政府發布《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》),自3月22日起,大連市正式實行住房限購、限貸政策。

  非限購區域熱度持續升溫 房價一個月漲7%

  記者注意到,《通知》僅對大連市中山區、西崗區、沙河口區及高新園區(以下簡稱“限制區域”)實行住房限制性政策。

  《通知》規定,大連市戶籍居民家庭在中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區及高新園區(以下簡稱“中心城區”)擁有2套及以上住房的,暫停向其銷售限制區域的住房。非本市戶籍居民家庭在本市中心城區擁有1套及以上住房的,暫停向其銷售限制區域的住房。

  當地從業人士告訴記者,從《通知》中可以看出,此政策仍然給購房者留下了機會。非大連市戶籍仍可在限制區域購買1套住房。更重要的是,大連市戶籍和非大連市戶籍居民在非限購區購買並無限制。而在非限購區域內則屬甘井子區最引人矚目。

  根據新峰地產統計數據,2017年甘井子區銷售面積251萬平方米,佔全部7個區銷售面積的34%。從供應量上看,甘井子的供應量佔總量的38%,為7個區之首。並且甘井子區庫存消化周期大約只要9個月,在7個區中最短。

  記者在甘井子區調研時注意到,遠洋榮域、華潤二十四城等項目目前均已售罄,正準備加推。據項目銷售人員介紹,未來漲價的可能性較大。

  一位遠洋榮域的銷售人員介紹,目前單價在18000~19000元/平方米,而去年的價格在12000~13000元/平方米。據其透露,他們公司將在附近建一家5星級酒店,項目未來的單價每平方米預計會達到3萬元。

  記者在遠洋榮域售樓處看到,即便不是節假日,前來谘詢的購房者並不在少數。銷售人員表示,現在買房必須購買車位,一個車位的價格超過10萬元。

  在限購一個月後,新峰地產發布的4月大連房地產市場成交月報顯示,作為唯一不限購的主城區,甘井子區4月均價為13813元/平方米,環比上漲7%,價格上浮約900元/平方米。

  根據安居客統計,2017年大連市內七區土地共有19宗出讓,2宗流拍,成交17宗,其中甘井子區成交為11宗。從土地溢價率來看,高溢價土地主要集中在甘井子區。

  記者了解到,去年10月,位於甘井子區大城18號宗地,被萬科以25.8億元的超高溢價搶下。綜合計算後,樓面價已經高達19204元/平方米。

  調控政策將更新?

  梳理國家統計局的70個大中城市住宅銷售價格變動情況數據可以發現,大連新建商品住宅價格從2016年第四季度開始出現的上升趨勢一直在延續。從環比看,大連今年1月房價環比漲幅1.6%,全國居首。2月環比漲幅從1.6%降至1%,仍位於全國漲幅前列。3月環比上漲了0.7%,漲幅放緩。但4月再次回調,升到了1.1%。

  從房天下網站數據監控中心價格調整監控數據可以看出,大連樓市4月房價仍在小幅度上行,市場上主力在售的100多個項目中有26個上調了價格,平均漲幅超過了1000元/平方米。從區域看,限購區域以中山區為代表的中西沙三區房價比較穩定,尤其是存量比較大的中山區;但供應量較小的高新園區房價仍在上漲。非限購的甘井子區4月有13個建案上調了價格,仍是房價上漲的主力區域。

  接受記者採訪的大部分大連房地產市場從業者認為房價將繼續上漲。有人預計華南板塊將漲到3萬元/平方米,東港板塊將漲到4.5萬元/平方米。

  對於今年房價過快上漲的城市,“五一”前後,住建部就房地產調控問題密集約談了包括大連在內的12個城市。目前,已有西安、海口、成都等6個城市作出回應,針對房地產市場出現的新情況,對原有調控加強落實,頒布新規,堵住漏洞,加強監管。

  《中國經營報》記者也就後續調控等相關問題給大連市城鄉建設委員會發去採訪函,但城鄉建設委員會表示這並不是該部門的職能範圍。記者未能從大連國土資源和房屋局獲得回應。

  同策同源數聯天下發布的《2018年4月大連房地產市場報告》中提到,甘井子區受不限購影響,外溢客戶導致片區內需求基礎猛增,價格有上漲內在動力,如甘井子區持續土地供應不足,將帶來土地溢價飆升,導致區域房價漲幅繼續上揚,不排除政府再次頒布補充檔案對甘井子區限購。

  前述房地產谘詢公司高管告訴記者,即使限購更新,從客觀條件來看,房價也不會有明顯的下降,並不是說政策的效果不好,而是因為過去五年城市的土地供給關係和購買力的這種關係已經形成了缺口。當形成了這種缺口的時候,雖然政策限制,有可能購買量下降,但是這個城市的總存量也在下降。在這種供求關係都在下降的時候,將會達成一種平衡狀態。

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責任編輯:關海豐

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