上周五，《房探007》節目組現場連線了大連新峰房地產顧問有限公司高級分析師李雲龍，從大數據角度全方位分析限購情況。但還是有一些聽眾向我們反饋：半個小時聽得似乎並不過癮，要麽再把李老師叫過來聊聊？
於是，我們這一次把李老師請到了直播間，針對市內各區成交量、甘區各大板塊市場表現等熱點話題展開討論。
1、距離3.22限購，已經過了整整一周的時間。作為大連主城區唯一不在限購範圍內的區域，甘井子區這一周的銷售情況和價格走勢如何？
答：我們可以從交易備案數據和市場調研數據這兩方面來分析。
交易備案數據也就是我們買完房子的網簽數據，這次限購的細則中提到了“五日內一次性申報”。從22號到現在五天時間已經過去了，那麽備案數據怎麽樣？
市內五區普通住宅，上周成交量1003套，限購前一周成交量718套，增長了40%，比限購前多成交了285套。限購的四區，上周成交406套，比限購前增長了36%；甘井子區上周成交597套，比限購前增長了42%。限購區增長幅度大我們可以理解，那為什麽甘井子區增長幅度要比限購四區還要高呢？
查看成交明細我們發現，上一周辛寨子、生態科技創新城等甘西區域成交量佔到了40%以上，90-120㎡改善三室成交居多，其次是60-90㎡剛需兩室，像我們之前說的，這次限購是為了保護剛需、改變市場成交結構。從目前數據來看，購房者開始慢慢關注甘區改善市場了，這是一個好苗頭，但我們不能完全下定論，還需要長期觀察。另外限購政策對剛需客戶也起到了促動作用，不少剛需客戶也意識到調控是為了防止房價過快增長，而不是讓房價下跌，堅定這一想法之後開始進入市場。
除了交易備案數據，我們每周也會對市內100多個在售項目進行調研，這類調研數據可能更接地氣，更能體現市場的動態變化。
限購前一周，市內五區成交商品住宅805套，限購之後成交了1732套，實現了翻倍增長。限購區域上周成交443套，相比增長了46%，甘井子區成交1289套，相比增長了157%！
在此期間，很多項目都有加推。如萬科·新都會上周推出了450套公寓產品，30-60㎡LOFT，未來價值可期，幾經售罄；華潤·二十四城加推200余套洋房，到訪客戶與房源數量相比，高出約75%。中華城、招商·海德公園、金地自在城等甘北項目也均有加推，產品面積多集中於75-100㎡之間，剛需產品佔比較大。
新峰地產調研獲悉，市內五區整體成交均價受區域成交結構影響出現下降，價格從16454元/㎡降到15557元/㎡，下降了近6%，可以看出調整初見成效。
2、目前，甘區各大板塊的市場行情和產品布局有著怎樣的特點？
答：我們習慣於將甘井子區分為西部和北部兩個陣營。
先說北部，我們來重點分析大連灣、體育新城、華南、泉水、老甘井子和鑽石灣。
先說北部區域成交量最多的大連灣，2018年成交699套，目前均價9597元/㎡，存量8255套，去化周期30個月，成交主力區間為40-100㎡。從單價和產品面積上，我們將此區域定義為剛需板塊，而且大連灣是目前甘區去化周期最長的區域。
再來看泉水，均價12628元/㎡，庫存量1177套，但去化周期為25個月，也不算很理想。該區域可售項目其實並不多，只是在行銷上不及其他區域，沒有密集的品牌鋪設，而且泉水有大量的公租房，使得區域在定位上更趨向於剛需。
甘北區域的價格高點，出現在華南與鑽石灣。目前華南均價15089元/㎡，鑽石灣均價15122元/㎡。鑽石灣是目前甘北改善最為集中的區域，成交主力區間為110-170㎡，單價也不低，未來仍會有大量改善新品入市。而華南坐擁強力配套，去化周期在11個月左右，吸引了不少100-140㎡的改善客群。
接下來我們看西部區域。西部核心機場板塊，目前均價最高，為17593元/㎡，成交主力區間為70-130㎡，甘區政府坐落於此，有甘井子區實驗小學這樣的優質學區，也有萬達廣場這樣的中高端商業，單價高、配套全，被定義為改善區域。
目前比較火熱的泡崖板塊，成交均價14614元/㎡，去化周期3個月左右，可售貨源僅存514套，華潤·二十四城一期即將售罄，二期有望在今年6月入市，屆時價格可能還將上漲。
辛寨子目前存量1676套，均價16202元/㎡，在甘區位列第二。該區域是大連向西發展的一個重要連接點，有大量的改善產品，去化周期在10個月左右。
生態科技創新城板塊，為甘區銷售量最多的區域。目前品牌開發商較多，均價為12144元/㎡，主力產品在30-110㎡之間，去化周期4個月，後續仍會不斷新推。
3、限購之後，有人說“甘井子的確不限購，但是誰家有了兩套房子以後，會選甘井子作為改善呢”。對這種觀點，應該如何看待？
答：首先，這種想法是沒錯的，我們不否定中、西、沙、高在某些方面發展得確實比甘井子區好，但也不能完全認定甘井子區以後會不如限購區。
在地理版圖上，機場一帶才是大連真正意義上的城市中心。而大連國際機場是目前全國僅存的一個位於市中心的機場，政府一直在研究這個機場是否遷移，因為機場在城市中心必定是不安全的，對居住也有負面影響，交通堵塞、噪音汙染都在影響我們的生活，遷走之後房價自然會上漲。
有舊就有新，未來新機場商務區也將有新的突破，會成為甘井子區北部的新核心。而與機場新區相連接的體育新城，有著大連乃至東北最棒的運動場館，這個區域未來也會像老體育場一樣人頭攢動。
鑽石灣海底隧道工程與地鐵4、5號線，都是甘區未來的交通主力，鑽石灣未來有望成為與中山區連接的關鍵點。沿海一帶面朝南方，夜裡可以看到中山區繁華的夜景，很可能會成為中山區住戶改善的第二居所。在大連的城市規劃上，也將鑽石灣定義為“城市副中心”，與西安路、華南同一等級。
說了這麽多，無非是想告訴大家：很多時候我們買房子，不能只看現在，也該看看未來。未來限購區域價格一定會漲，可是你現在已經買不了了，既然條件不允許，那為何不將資金投入到可購買並且有上漲太空的區域呢？至少你現在買了，可以較少持有資金的貶值，以後中、西、沙、高不限購了，你也可以輕鬆置換房產，實現雙贏。
4、甘井子區有剛需產品，也有改善型產品，不妨給購房者一些合理置業的建議。
答：改善人群可以圍繞目前已有的成熟商圈進行置業。甘井子區目前有兩大核心商圈，一是華南商業區，二是機場萬達廣場商業區。這兩個區域配套十分完善，就拿機場打比方，萬科摘得的南松路宗地可售樓面價都已達到19204元/㎡，可見它的區域價值很高。
再說剛需，當前剛需分為西、北兩個陣營，我個人看好西側一帶，自然環境相對較好，可以考慮生態科技創新城板塊，目前品牌開發商眾多。再者可以選擇體育新城板塊，未來該區域負責與機場新區進行連接，並且挨著華南，機會必然很多。“北華南”泉水至後鹽一帶也可以選擇。如果要用一句話概念，那就是“甘區雙核選改善，核心邊緣選剛需”。
5、未來一段時間內，對甘區項目的成交價格和成交量，以及區域發展有怎樣的預判。
答：這僅僅只是一個開始，這種上升會持續到春季房展會之前。展會前一周，是客戶的觀察期，部分客戶想借著展會的機會拿到好折扣。另外，土地放量也會陸續而來，2017年甘井子區計劃實施儲備土地面積920公頃，會隨市場變化而酌情供地。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室