來源：市界
作者/市界 熊穎
編輯/嘉辛
“2018年，房地產的好日子一去不複返了。”這是不少業內人士達成的共識。
不過，從近期揭曉的中報大考來看，情況並沒有想象的糟。據市界（ID：newsseeker）不完全統計，截至9月6日，已有120家A股房企和175家港股房企披離2018年中報。2017年上半年，這275家房企合計實現營業收入17214.03億元，2018年這一數字變為21830.7億元，同比增長26.82%
此外，中原地產的數據顯示，八成房企上半年利潤明顯上漲。
58安居客房產研究院首席分析師張波分析表示，2017年房地產項目在2018年上半年進行銷售結轉收入，對房企半年報有一定影響。
優等生：4家房企營收千億
2018年上半年的“優等生”仍以老面孔為主。
8月28日，中國恆大披露2018年半年報，上半年實現營業收入3003.48億元；實現淨利潤530.26億元，同比增長129.3%，穩坐房地產的頭把交椅。
也就是這一天，富比士實時富豪榜排行榜顯示，許家印身家達到414億美元，超過馬化騰的410億美元，再一次成為中國首富。
緊隨其後的，是碧桂園、萬科。
2018上半年，碧桂園實現總收入約1318.9億元，同比增長約69.7%；實現淨利潤約163.2億元，同比增長約94.9%。萬科實現營業收入1059.7億元，同比增長51.8%；淨利潤135.2億，同比增長 34.53%。
上半年營業收入在千億規模的房企僅有4家。除碧萬恆外，綠地控股2018年上半年實現營收1578.87億元。
不過有意思的是，營業收入高於碧桂園、萬科的綠地控股，淨利潤卻遠不及兩位房企大佬。2018上半年，綠地控股淨利潤同比增長30%至60.56億元，連碧桂園和萬科的二分之一也不到。
2018年上半年房企營收排名前十的，還有中國海外發展、保利地產、融創中國、華潤置地、世茂房地產、華夏幸福。其中，2家房企營收規模在500億元以上，中國海外發展營收749.05億元，保利地產營收595.36億元。
此外，中國恆大、長實集團、中國海外發展、太古地產、碧桂園、萬科、恆基地產、會德豐、華潤置地、保利地產分別位於淨利潤排名的第一到第十。
房企寒冬：61家房企負債率超80%
去杠杆的風從2017刮到2018，銀行、信託、地產私募、資管，這類房企曾經倚仗的融資管道，大門正在逐漸關閉，門檻也越抬越高。
不過，在日漸趨嚴的調控面前，房企的負債率不降反增。Wind數據顯示，截至今年6月30日，房地產行業資產負債率為79.46%，較去年同期上漲1.44個百分點，直逼80%的負債率紅線，更是創下13年以來的最高紀錄。
市界（ID：newsseeker）梳理發現，已經披露半年報的房企中，61家房企資產負債率超過80%。其中，A股房企34家，港股房企27家。太陽城集團甚至出現了資不抵債的情況，資產負債率高達172.33%
融創中國負債率雖出現小幅下降，但90.52%的負債率仍然位於房企高位。碧桂園負債率89.85%，綠地控股負債率88.98%，萬科負債率84.7%。
此外，已披露2018年中報的175家港股房企中，虧損房企27家，比去年同期的23家新增5家。而在120家A股房企中由18家降至16家。
43家虧損房企，有3家房企虧損超10億元，中弘股份虧損13.26億元、太陽城集團虧損16.48億元，而恆盛地產虧損17.1億元，相當於每天虧937萬元。
和去年相比，變化最大的是中弘股份。2017年，中弘股份前三個季度的業績增長態勢良好，第一季度報告、年中報告、第三季度報告淨利潤分別為895.62萬元、2930.96萬元、8268.32萬元。
而從2017年年報開始，中弘股份突然“變臉”，巨虧25.11億，同比下降1699.01%。2018上半年中弘股份繼續虧損13.26億元。
為何中弘股份短短一年時間，業績會出現如此翻天覆地的變化？或許能夠8月14日中弘股份披露的一則公告中找到答案。因公司披露的2017年一季度報告、半年度報告、三季度報告涉嫌虛假記載，安徽證監局決定對其進行立案調查。
逆流而上：7家房企由虧轉盈
不過值得一提的是，其中也不乏房企“逆流而上”。
8月31日上午，融創中國發布的半年報顯示，今年上半年，融創實現營業收入465.8億元，同比增長215.3%；淨利潤63.6億元，同比增長389.3%。
雖然不論是營收規模還是淨利潤規模，融創中國距離碧萬恆等房企大佬們還有很長的一段路要走，但其近400%的增長速度仍然在告訴大家“後生可畏”。
融創中國董事會主席孫巨集斌表示，“今年大家的業績都不錯是因為今年反映的是之前的情況。我相信過兩年以後，業績分化會比較嚴重，兩年後才會反映出今年和明年的業績。”
此外，2018年上半年還有不少企業由虧轉盈，包括大中華地產控股、偉業控股等7家港股房企，以及中交地產、陽光股份、世榮兆業等11家A股房企。
財報顯示，中交地產上半年實現營業收入31.77億元，同比增長285.1%。實現淨利潤4.38億元，同比增長647.5%。其表示，主要原因為本期同比交房面積增加。
長租公寓成“香饃饃”
在房地產企業不太好過的2018年，不少房企正忙著去地產化。
比如“龍湖地產”更名“龍湖集團控股”；“時代地產”更名時代中國控股；萬達商業更名為“萬達商管集團”，並對外表示欲在1至2年內消化掉房地產業務，轉向純粹的商業管理運營企業等。
與此同時，長租公寓一躍成為地產圈的“香饃饃”。克而瑞數據顯示，TOP30中的房企已有三成進入了長租公寓市場。
萬科董事會主席鬱亮此前表示：“從回報率來說，我們能夠達到1%~2%的回報率，已經很滿意了。”而SOHO中國董事長潘石屹更是直言，“長租公寓是虧本生意。”
雖然在大佬們的眼中，長租公寓並不賺錢，但這絲毫不能阻擋大佬們入局長租公寓的熱情。
萬科發布的半年報顯示，2004年至今，萬科長租公寓業務已覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數超過 16萬間。萬科表示，2018年將租賃住宅業務確定為核心。
龍湖CEO邵明曉也在8月21日舉辦的半年業績說明會上介紹，“龍湖冠寓累計開業房間數量超過2萬間。今年下半年將再開業5萬間，預計年底累計開業房間數量將達到6.5萬間。”
此外，2018年上半年，我愛我家實現營業收入53.30億元，同比增長741.86%；實現淨利潤3.66億元，同比增長14.74.02%。其中，我愛我家累計完成租賃業務27萬餘單，實現收入7.4億元。
據我愛我家介紹，相寓業務範圍覆蓋全國14個城市，在管規模為29萬套，較2017年底增長14%，淨增3.5萬餘套，各月淨增量穩定保持6000套左右。2018年上半年運營效率平穩提升，全國平均出租率為94.5%，全國委託續簽率70%
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責任編輯：陳悠然 SF104
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