6家新晉赴港上市房企曬出成績單 負債率未失控

中房報記者 李燕星丨北京報導

為了在逼仄的市場環境下打通融資渠道，不少負債率較高的區域性房企選擇在2018年赴港上市，其中有1月16日敲鍾的正榮地產（06158.HK），7月12日上市的弘陽地產（01996.HK），11月12日上市的恆達集團（03616.HK），另外，德信中國（02019.HK）於2月26日也敲響了今年赴港上市房企的第一鍾。

據中國房地產報（微信ID： china-crb）記者統計，2018年初至今，共有6家房企赴港上市，隨著年報季的到來，這些房企陸續曬出過去一年的成績單。

從年報成績來看，除弘陽地產，其他5家房企2018年的資產負債率較上年都出現不同程度下降，其中恆達集團資產負債率從2017年的90.2%下降到2018年的80.8%，在6家企業中下降幅度最大；另外，6家房企的營收和歸屬母公司股東的淨利潤均出現大幅增長，其中大發地產歸屬母公司股東的淨利潤同比增長246%，在6家房企中增幅最大。

━━━━

除了弘陽其他房企負債率都降了

“在2007年和2013年兩輪房企上市熱潮之後，隨著2017年末三盛地產和2018年初正榮地產的接連上市，2018年房企開始迎來新一輪上市潮。”易居企業集團CEO丁祖昱早先的判斷成為現實。

尤其在商業銀行資金面從緊的2018年，區域性中小房企的上市欲望被極大激發，且目的明確，那就是將港股上市作為打通融資渠道的方式。可以佐證這一點的是，這些赴港上市的房企均背負著連年走高的負債率。

要知道，2016年房企平均負債率77.6%，但這些赴港敲鍾前的房企在當年資產負債率明顯高於這一平均水準。其中，正榮地產89.6%、弘陽地產81.2%、美的置業94.6%、大發地產84%、恆達集團92.5%、德信中國92.7%。其中，到了2017年，大發地產和德信中國的資產負債率進一步分別拉高至86.7%和93.8%。

因此，對於亮出2018年成績單的這6家新晉港股上市房企，資產負債率的變化是衡量其上市影響的價值標杆之一。

正榮地產執行董事兼行政總裁王本龍在今年業績發布會上就表示，負債率降低離不開IPO等募集資金的手段。

綜合來看，除了弘陽地產的資產負債率從2017年的79.5%小幅增長至2018年的79.6%外，其他5家房企資產負債率均出現不同程度降低，2017年至2018年，正榮地產由88.5%降至82.6%，美的置業由89.2%降至86.6%，大發地產由86.7%降至83.1%，恆達集團由90.2%降至80.8%，德信中國由93.8%降至86.1%。

其背後原因不盡相同，比如美的置業兩次負債率下降均主要來自股權類融資。第一次，美的置業控股方美的發展、美恆有限公司與美域有限公司向美的置業注資60億元；第二次便是美的置業2018年10月11日登陸港股市場，融得27.87億元的淨額，降低了負債率。

比如德信中國，其執行董事兼副總裁馮霞認為，“因公司過去業務拓展所需外部資金多但所佔權益小，負債率維持在較高水準；但由於利潤累計、資本結構得以優化，負債比率有所下降，目前負債比率維持在健康水準，公司亦有穩健審慎的風險防控體系。”

━━━━

業績和規模增長充實現金流

除了得益於IPO募集資金，這6家房企資產負債率的降低還得益於規模的增大和業績的向好。

王本龍表示，“公司負債率降低背後對應的一是業績增長，合約銷售額同比增加54%；二是規模做大的同時回款也比之前好了，去年正榮進行了一次集中回款，綜合回款率從70%多增加到接近80%，充實了現金流。”

據中國房地產報記者統計的公開數據可見，6家房企2018年的營收和歸屬母公司股東淨利潤均實現增長。就2018年營業收入而言，6家房企平均同比增幅38.28%；就2018年歸屬母公司股東的淨利潤而言，6家房企平均同比增幅88.3%。

其中，2018年正榮地產營收264.53億元，同比增長32.3%，歸屬母公司股東淨利潤21.2億元，同比增長50.5%；弘陽地產營收92.4億元，同比增長50.5%，歸屬母公司股東淨利潤14.12億元，同比增長15.7%；美的置業營收301億元，同比增長70%，歸屬母公司股東的淨利潤32.09億元，同比增長68%；大發地產營收59.46億元，同比增長30.1%，歸屬母公司股東的淨利潤4.77億元，同比增長246.8%；恆達集團營收18.83億元，同比增長21.5%，歸屬母公司股東的淨利潤2.24億元，同比增長51.9%；德信中國營收82.12億元，同比增長25.3%，歸屬母公司股東的淨利潤14.53億元，同比增長97.07%。

尤其從銷售業績來看，正榮地產2018年已跨入千億梯隊，美的置業也將2019年業績目標設為1000億元。借道IPO一年後的房企們，開始顯露規模野心，而規模增長帶來的現金流增長，不僅是降低账面資產負債率的有效措施，也是保持其在梯隊陣營中競爭力的必備基礎。

可以看到，2018年，正榮地產在23個城市新增購57幅土地，截至年底共有145個項目，總土地儲備2456萬平方米；德信中國截至2018年底，擁有土地儲備約683.38萬平方米，其中有109個項目位於長三角及華中地區的16座城市，總面積約635.5萬平方米，其2018年在杭州、溫州及湖州等浙江重點城市新增22幅優質地塊，可銷售建築面積共234.43萬平方米，進一步擴充土地儲備。

但也並非所有房企都熱衷於擴張戰略，資產負債率略微提高的弘陽地產就是一例，其總裁何捷表示，“‘深耕長三角、走出大江蘇’是弘陽地產的戰略核心，華北、華東、華南三個城市帶的樓市周期是不一樣的，我們要考慮不同的周期、不同的發展帶、不同的潛力進行布局，只有這樣才能對衝未來市場政策變化的風險。目前弘陽地產全國化布局的大框架已經基本完成了，不排除進入新城市的可能，但不會像去年那樣大規模地進入新城市，現在更強調的是在已進入城市的深耕。”

下一步，如何平衡擴張與資產負債，是這些借道港股IPO房企要解決的另一個問題。

責任編輯：馬琳 劉凱

審讀：戴士潮

中國房地產報版權所有

未經授權不得轉載以及任何形式使用