繼續做大規模 美的置業的千億目標不變

（圖片來源：壹圖網）

經濟觀察網 記者 陳博“今年上半年，房地產銷售金額相較2018年同期增速放緩，但整體規模仍在上漲。”在8月20日發布的中期業績報告中，對於過去半年的房地產行業形勢，美的置業控股有限公司（HK.03990，以下簡稱“美的置業”）給出這樣一句描述。

面對市場形勢的變化，美的置業董事局主席、執行董事兼總裁郝恆樂告訴經濟觀察網，美的置業動態調整了公司的一些戰略。

比如，在城市布局方面，去年美的置業聚焦在二線及強三線城市上。3月份的年度業績會上，郝恆樂表示，二線和強三線是美的置業強力要做的城市，這是房地產市場的主戰場。

但從去年下半年到今年上半年，美的置業新增項目都在原來城市布局的基礎上進一步升級，基本上以一線二線和強三線城市為最主要區域。

中報數據顯示，今年上半年，美的置業新增地塊46塊，這些土地儲備的總建築面積達966萬平方米。對應的新增貨值為1254億元，其中一線、新一線城市以及二線城市的貨值佔比將近70%。

上海、杭州、天津、武漢等一線、新一線城市都是上半年美的置業新進入的城市。郝恆樂說，策略性、機會型進入（新）一線城市之後，接下來肯定會在這些城市做大規模。

按照他的判斷，下半年土地市場的溢價不會像4-5月份那麽高，但熱點城市的土地絕對價格並不會出現太大的降幅，畢竟相對供應量

比較短缺，多數房企的戰略方向也以這些城市為主。

美的置業還會選擇在合適時機拿地，對於高價值區域和城市堅定不移地進入。不過郝恆樂透露，還要對下半年的土地市場進行觀察，大概的拿地預算主要根據公司的經營性動作、現金流回款和資金狀況進行動態把握。

但對於拿地的基本策略，美的置業依然堅持一線城市機會型拿地，二線及省會城市重點拓展，三線城市精選布局，基本上不會再進入新的四線城市。

布局的城市量級提升，給美的置業帶來的一個影響是平均土地成本有所上升。截至今年上半年，美的置業擁有210個項目，同時通過合營企業及聯營公司參與39個項目，土地儲備的總建面約5251萬平方米，平均地價約2677元/平方米，相比去年底2337元/平方米的平均土地成本上漲了14.55%。

“城市布局升級之後，資金總盤子的需求是大了一些，但我認為這對公司是有戰略意義的。”郝恆樂稱。

他所提到的戰略意義，從美的置業上半年的銷售額貢獻比例可以一窺究竟。前6個月，美的置業連同其合營企業及聯營公司共實現合約銷售額472億元，較2018年同期上漲約17%。這部分銷售額中，（新）一線城市貢獻了24%，二線城市貢獻了44%，綜合計算，二線及以上城市在銷售業績的貢獻佔比高達68%。

如果對比3月份郝恆樂給出的1000億銷售目標，上半年美的置業在銷售規模的完成度達47%左右。“全年的目標沒有改變，我們依

然堅定往前推貨，下半年會加快去化。”美的置業高級副總裁徐傳甫說，現在整個公司正采取各種措施，從供貨、銷售、去化等各個環節加大力度推動，保證千億目標實現。

在下半年的銷售策略中，“一盤一策，搶收市場”、“持續打造自銷渠道”等也被美的置業分列出來。

值得關注的是，從年初開始，美的置業就著手調整整體的融資品種，初步清理掉一些成本較高的信託融資。截至6月30日，在541.85億元的總借款中，低成本的銀行借款佔比67%，公司債券佔比14%，這兩種融資方式的合共佔比由期初的62%提升至81%；反之，成本較高的信託融資佔比則從期初的24%下降至8%；另有8%的保險融資與3%的資產抵押證券。

截至6月30日，美的置業的淨負債率較期初下降1.8個百分點至95.6%。

不過，自五月以來，監管部門連續祭出多份針對銀行、信託機構及其他金融機構的發文，並對房企、信託公司、銀行多個主體開啟約談、專項檢查和窗口指導等不同動作。

面對趨向嚴厲的融資大環境，美的置業執行董事兼首席財務官林戈向經濟觀察網表示，美的置業非常關注融資政策。現在公司的融資渠道中，銀行貸款佔比最大；另外美的置業也在申報新債，借新還舊方面還存在一些存量。截至上半年，美的置業已批複未動用的境內公司債券發行額度為31.44億元。“加大與險資的合作也是我們的融資渠道之一；此外，我們還在申報ABS。”他說。

“但下半年美的置業還是以加大整體回款為主，因為只有市場上拿到的錢才最真實。”林戈強調，目前在現金流管理方面，美的置業對現金流的預警期限已經延長至一年半，“這是為了保證我們的資金安全性。”