二胎時代到來
二胎時代，學區房點石成金。
坐標南京。近兩年來，由於二胎政策帶來的巨大需求，學區房逆勢上漲。特別是在2016年10月席卷全國的“調控風暴”過後，老破小、次新房、新房漸次熄火，唯有學區房這匹野馬不僅沒有絲毫停滯跡象，反而像打了興奮劑一樣狂奔。可以說在目前市場上，唯一還在穩步強勁上漲的房產品種就是學區房。
原因無外乎二胎政策的刺激。
1、2013年12月28日，《關於調整完善生育政策的決議》獲表決通過，一方是獨生子女的夫婦可生育兩個孩子的單獨兩孩政策啟動實施。
2、2016年1月1日，新《人口與計劃生育法》正式施行。其中第十八條第一款明確規定“國家提倡一對夫妻生育兩個子女”，宣告二胎時代到來。
如此推算，最早的一批單獨二胎於2014年10月出生。2018年幼稚園入園，2024年上小學。全面二胎推後兩年，時間分別為2020年和2026年。從出生到五歲，是購買學區房的集中時段。從時間節點上看，二胎家庭目前已漸次進入籌備和購買學區房的階段。
在市場條件下，供求關係決定價格。需求多了，價格自然就會上漲。
在需求方面：
1、新生兒數量增多，直接產生增量需求；
2、二胎家庭學區房的使用價值翻倍，性價比凸顯，刺激很多一胎時不打算買房的家庭卷土重來。
在供給方面：
1、二胎家庭對學區房的佔用時間延長，放慢了交易頻率，導致供給減少；
2、兩孩年齡差距較大的家庭，老二上初中後，老大已接近成年進入婚齡，很可能出於下一代教育考慮，無限期持有學區房，進一步減房源供給。
瘋狂背後的邏輯
對於二胎政策的刺激，市場做出最公正的反映。交易持續的火熱，以至於超出很多房主的心理預期。
1、一套二線學區房，房主原報價280萬，中介認為價格偏低，直接將價格報至300萬並迅速成交。房主就這樣“無辜”多賣20萬。
2、同事隔三差五到樓下的中介打探房源，每次看到價格都給人“耳目一新的驚喜”，以至於小孩才上一級年級就要蠢蠢欲動把房子賣掉。
3、為刺激房主賣房，中介將新近成交的房源價格做成傳單，挨家挨戶塞進門縫。房主們信心爆棚，報價一個比一個離譜。
南京掛牌單價前十的學區房小區▼
按南京目前市場行情來看，一線雙學區房起步價約為400萬。然而，400萬買到的學區房，畫風往往是這樣的——
或這樣的▼
甚至是這樣的▼
當然，也有這樣的豪華舒適版，但400萬大洋是絕對搞不定的。
為什麽這般瘋狂？真是人傻錢多嗎？
當然不是。
粗算一筆账。一套雙學區房之於一個二胎家庭，能解決兩個小孩小學加初中四次上學問題，相當於自帶四張學票，因此：
400萬現金=四張學票+一套房產
是不是頓時覺得性價比超高？
其實，上面的公式並不完全正確。因為學區房用完後學票將會“再生”，房子可賣出置換為現金。如果考慮賣出後收回資金的情形，實際付出的成本僅為房款凍結若乾年的費用。所以，上述公式修改為：
凍結400萬現金=四張學票+一套房產使用權
如此來看，學區房價格上漲僅代表凍結資金數額的增加，取得學票的代價約等於凍結資金的成本。
這還沒有考慮到學區房的升值因素。
身邊的真實案例。一位同事在2012年以120萬的總價買入拉小學區房一套（南京一線小學，目前為雙學區），單價2.5萬。不久前，同樣戶型房源以總價475萬成交（單價9.9w）。6年時間，價格翻升4倍。試問，當今還有什麽行業能夠低風險地實現如此大尺度升值？
所以，上邊公式應進一步修改為：
凍結400萬現金=四張學票+一套房產使用權+巨大的資產升值
既能上學，又能賺錢，世上竟有這等好事！
簡單的邏輯，導致粗暴的上漲。家長的追逐讓市場瞬間火熱。巨大的財富效應，讓曾經不屑一顧的吃瓜群眾，紛紛對顏值破爛、不忍直視的學區房刮目相看。
曾經的我，也對破爛的學區房嗤之以鼻。或曰價格虛高、泡沫巨大，或曰小學而已、不必過慮，等待。但當兒子三歲，經過為上個好幼稚園而四處跪拜的悲慘經歷後，便毅然決絕地買入學區房。
學區房的特徵
毫無疑問，學票是學區房的核心價值所在。但對於單套房產來說，無論顏值、面積、樓層等基本屬性如何，其所附帶的學區價值是相同的（在學籍佔用相同的情況下）。這就決定了學區房具有入門價。該價格的高低由學校教學品質決定。
學區房市場特徵之一：不看單價看總價。
總價，是門檻、是底線、是入場券。學區房價格上漲，首先表現為最低總價的上漲。前已述及，目前南京一線雙學區房底價差不多在400萬。如果有低於這一總價的房源出現，其結果通常是被眾多買主抬到這個價格成交。
學區房市場特徵之二：剛性需求佔據主導地位。
局外人不得其解，家長們瘋狂追逐，不同群體對學區房認知迥異，是學區房市場另一特點。學區房的需求群體大部分為剛需，即到了考慮上學的時間才出手。由於不斷創下新高，極少有人買入學區房作為投資。所以，學區房的價格是由真實需求支撐起來的，每一分的上漲都是家長用真金白銀換來的，決定了其在市場風浪中的抗跌屬性。
學區房市場特徵之三：教學品質決定房價。
有人說，天價學區房造成社會不公。但其實，在教育資源分配不均衡情況下，用居住地點來分配優質教育資源，才是最大的不公平。某種程度上說，天價學區房正是對這種不公的矯正。用市場的手段解決資源配置問題，看似殘酷，實則合理。因此，教學品質乃是影響房價的決定性因素。特別是對一些新建學校來說，一次期中考試的成績，都足以在周邊房價上掀起波瀾。
市場交易
最後，說說市場交易。
長期供不應求的局面，使學區房幾乎成為流動性最好的不動產。對買方來說，房源是學票；對中介來說，房源是傭金；而對房主來說，房源是隨時可以變現的金磚。圍繞房源的爭奪，使市場上催生出難得一見的新奇景象。
1、競價式買房。低總價房源，像誘人的獵物，吸引家長們蜂擁而來。為維護“公平”的交易秩序，中介創新性地組織買方競價，價高者得。
2、用“誠意金”鎖定房源。當出現低總價或稀缺的小區與戶型等搶手房源時，身經百戰的買房人為拔得頭籌，第一時間向中介預付“誠意金”，表明買房意願，遙控鎖定房源，以獲取與房東洽談的先機。
3、保密式交易。由於底價定律，極小面積的成交單價往往是令人瞠目的天價。為防止媒體炒作、減小對市場的衝擊、避免對相關部門的“驚擾”，中介和房主往往要求對交易資訊保密（單價、面積、總價等）。這就是南京頂級學區房單價一直沒有突破10萬的原因。或者說，局外人所看到的、了解的市場狀況，永遠是溫和的。因為過於驚悚的成交數據已被過濾掉了。
4、催生線下交易。低總價房源資訊一旦擴散，極易造成買方相互踩踏，進而引起賣方心理波動。因此，有經驗的中介為避免成交困難或飛單，往往對房源諱莫如深。不上網、不公開、不發朋友圈，僅私信給最有誠意的客戶進行線下交易。資訊資源，使中介具有強大的主導力量。在這種情況下，與中介的“友好”關係顯得尤為重要。“不缺客戶缺房源”的現實情況，使買方、賣方以及中介之間形成了不同於其他二手房交易的特殊而微妙的利益關係。對買方來說，跪著買房，雖然痛苦，但是必須接受的現實，誰叫家裡有娃上學呢。
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