房屋質量不合格，買受人可以解除房屋買賣合約嗎？

法律法規

《最高人民法院關於審理建案買賣合約糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第十二條:因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合約和賠償損失的，應予支持。

《最高人民法院關於審理建案買賣合約糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第十三條:因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合約和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修複責任；出賣人拒絕修複或者在合理期限內拖延修複的，買受人可以自行或者委託他人修複。修複費用及修複期間造成的其他損失由出賣人承擔。

案例指引

案例1：

張曉欣與秦皇島煜明房地產集團有限公司房屋買賣合約糾紛

案號：（2013）冀民一終字第301號

法院：河北省高級人民法院

案情簡介：

2007年8月24日，張曉欣與秦皇島煜明房地產集團有限公司簽訂建案買賣合約一份，購買煜明公司開發的一套三層別墅。2008年6月張曉欣在裝修過程中發成屋屋牆體開裂、通縫，外承重牆漏水等現象。後張曉欣與煜明公司就房屋質量問題交涉未果後訴至法院，要求解除建案買賣合約並賠償損失。張曉欣向法院申請對涉案房屋是否存在主體質量問題進行鑒定。秦皇島市中級人民法院委託同濟大學房屋質量檢測站進行鑒定，鑒定報告的檢測結論為：“......綜上所述，該房屋缺少構造柱，不能達到根據規範規定的抗震設防烈度為7度地區的抗震設防安全標準，房屋主體結構質量不合格，會影響房屋安全使用。”

裁判意見節選：經上海同濟大學質量檢測站出具的檢測結論及補充鑒定結論，被告秦皇島煜明房地產集團有限公司出售給原告張曉欣的房屋樓梯間2／－11軸位置缺構造柱，違反了《建築抗震設計規範》的強製性規定，不符合國家標準。因構造柱的設置是房屋主體結構的組成部分，在國家標準應設置構造柱的位置沒有設置構造柱，應認定該房屋主體結構存在質量問題，上述情形屬於《最高人民法院關於審理建案買賣合約糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第十二條規定的關於因房屋主體結構質量不合格不能交付使用或房屋交付使用後房屋主體結構質量經核驗確屬不合格的情形。在此情況下，原告張曉欣有權要求解除雙方簽訂的建案買賣合約並賠償其因此受到的損失，故原告張曉欣要求解除合約並賠償損失的訴訟請求應予支持。

案例2：

繆偉、王玉鳳與江陰泰禾房地產開發有限公司房屋買賣合約糾紛

案號：（2017）蘇民申2347號

法院：江蘇省高級人民法院

案情簡介：2013年12月30日，繆偉、王玉鳳與泰禾公司簽訂《建案買賣合約》，購買泰禾公司房屋一套。合約簽訂當天，雙方簽訂了《補充協議》1份，約定：“繆偉、王玉鳳接收房屋時，除房屋存在主體結構安全問題或其他嚴重影響正常居住使用功能的房屋質量問題外，不得拒絕接收房屋，否則，視為泰禾公司已經完成交付義務，但泰禾公司應對房屋存在的非結構安全質量問題及時進行修繕，泰禾公司怠於修繕致使繆偉、王玉鳳遭受實際經濟損失的，泰禾公司據實賠償。”合約簽訂後，繆偉、王玉鳳支付了首付款並辦理抵押貸款付清了房款。但在房屋交付前，繆偉、王玉鳳稱發現所購房屋樓頂不平整、水泥松動、鋼筋外露等問題，混凝土結構件達不到國家的法定質量標準，存在安全隱患，影響房屋的正常居住使用，致使訂立合約目的不能實現，訴至法院請求解除與泰禾公司之間的建案買賣合約。

裁判意見節選：本院經審查認為，《最高人民法院關於審理建案買賣合約糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第十二條規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合約和賠償損失的，應予支持。第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合約和賠償損失的，應予支持。……根據本案查明的事實，泰禾公司開發的包括涉案房屋在內的整幢商品建案於2015年12月14日組織竣工驗收，於同月16日在江陰市建設局通過竣工驗收備案，江陰市建設局的備案處理意見中明確：工程實體質量監督中未發現有結構安全和使用功能的質量問題。繆偉、王玉鳳在本案中未提供證明其所提出的上述房屋質量問題，屬於主體結構安全問題或其他嚴重影響正常居住使用功能的質量問題，且其提出的上述質量問題可通過修繕予以解決，泰禾公司亦表示予以修繕，故繆偉、王玉鳳關於解除合約並賠償損失的訴訟請求，沒有法律依據和合約依據，一、二審判決駁回其訴訟請求，並無不當。

小編解讀

根據《最高人民法院關於審理建案買賣合約糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十二條和第十三條的規定，並通過以上案例可以看出，買受人以房屋質量為由請求解除房屋買賣合約，並不是任何的房屋質量問題都能得到法院支持，通常只有兩種情形買受人才能解除合約：1、當房屋存在主體結構質量問題時，若主體結構質量問題不合格，則買受人可以解除合約；2、當房屋存在其他房屋質量問題（非主體結構質量問題）時，但該質量問題會嚴重影響正常居住使用，買受人亦可以解除合約。

房屋的主體結構是指在房屋建築中，由若乾構件連接而成的能承受作用的平面或空間體系。它既包括房屋地下隱蔽工程的地基部分，也包括房屋地上工程所涉及的部分。主體結構只有達到技術要求的強度、韌性和穩定性等條件時，才能確保承受房屋本身的各種載荷。房屋的主體結構質量直接關係到房屋的安全問題，結合《解釋》的第十二條和第十三條第一款的規定看，房屋的主體結構質量不合格時，“嚴重影響正常居住使用”甚至威脅生命安全的後果是可以預見的。如案例1的涉案房屋，房屋缺少構造柱，主體結構在正常使用下安全不會受到影響，但該房屋位於抗震設防烈度為7度的設防區，在地震作用下其安全會受到影響。而對於其他的非主體結構質量的問題，同樣只有出現“嚴重影響正常居住使用”的情況下，買受人才可以解除合約。

實踐中，根據“誰主張，誰舉證”的基本原則，買受人請求解除合約，需舉證證明房屋主體結構質量不合格或房屋質量問題嚴重影響正常居住使用（如主張賠償損失還需舉證證明實際發生的損失）。房屋的主體結構是否存在質量問題往往無法通過肉眼進行判斷，買受人通常也是從房屋表面產生的一些問題，如牆壁開裂、滲水等，對房屋的質量產生懷疑，但房屋到底是存在主體結構質量問題還是一般的質量瑕疵，還需通過專業的鑒定機構對房屋進行鑒定。案例2中，由於買受人未能對其房屋主體結構質量不合格的主張舉證，因而訴求未得到法院支持。至此，筆者認為，“主體結構質量不合格”通過專業合法的鑒定較好得出結論，但“嚴重影響正常居住使用”卻較難判定，需要法官根據一般生活經驗法則，結合質量問題的具體情況，即質量問題的發生部位、影響範圍、造成的後果、可修複程度等因素綜合作出判斷。舉一個例子，同樣是房屋滲水問題，若房屋只是某一處滲水或許問題不大，但如果房屋的主臥、次臥、衛生間、客廳、廚房、餐廳等多處均出現滲水，則可能會被判定為“嚴重影響正常居住使用”【詳細可參見（2016）陝01民終2274號案】。在現實生活中，買受人購買房屋後發成屋屋出現漏水、裂縫等質量瑕疵的現象屢見不鮮，尤其是二手房買賣。對於一般的房屋質量問題，如裝修、裝飾和配套設施部分的質量瑕疵，或質量瑕疵較小，如廚房、洗手間水龍頭漏水等問題，雖不構成法定解除合約事由，但買受人可以依據《解釋》第十三條第二款的規定，要求出賣方承擔修複責任。對於嚴重影響正常居住使用的房屋質量問題，如天花板存在漏水現象、地板存在較大裂縫，構成安全隱患，對正常生活造成顯著不利影響的，買受人則可以請求解除合約和賠償損失。

《解釋》第十二條和第十三條規定了買受人解除合約的條件，是出於對建案買賣市場的規範和對房屋買受人權益的保護。但也正如最高人民法院民一庭負責人《關於當前民事審判工作中的若乾具體問題》（2018年12月24日）第1條中所提：要注意區分房屋質量不合格和房屋質量一般性瑕疵，準確判斷當事人是否享有合約解除權，引導樹立市場經濟條件下契約意識和契約精神，防止通過法院判決的形式，助長有違誠信原則的惡意毀約行為。