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經濟觀察報 記者 陳博2016年，萬科在年度報告的《致股東》上寫道，對於中國房地產企業而言，如何面對2016年的市場繁榮，並非一個輕鬆的話題。有時候，幸福與憂慮的邊界並非那麽清晰。
誰也未曾想過，兩年之後，這份《致股東》的內容轉變成“我們同時面臨兩場挑戰，一個是徹底告別黃金時代的舒適區，進入高烈度競爭的低容錯時代；一個是走出自己熟悉的領域，進入到相對陌生的空間。”
在2018年三巨頭的年度業績會上，萬科企業董事長鬱亮、恆大董事局主席許家印、碧桂園董事局主席楊國強願意花更多時間交流的，幾乎都聚焦在新業務上。
正如萬科所言，為了支持未來的持續增長，轉型勢在必行。三位領跑者口風的改變，是市場單邊快速上漲、行業整體快速擴張時代結束後，開發商基於市場新形勢和行業新認識，重新對戰略做出的判斷。
新業務成主要話題
3月28日上午，萬科2018年度深圳場業績會正在進行，鬱亮的嗓音有些沙啞，但這絲毫不影響他滴水不漏的回答。提問環節開始，他被點名——評價一下“萬科這幾年新業務的轉型是成功還是失敗”。
此前一天，萬科發布的2018年度報告。在頗受關注的《致股東》信中，萬科首次旗幟鮮明地指出，為了支持未來萬科持續增長，轉型勢在必行。“但無論從我們今天的體量來看，還是從我們以往的行業環境來看，轉型都絕非易事。
事實上，“轉型”一詞對萬科而言並非陌生。萬科於2012年提出“城市配套裝務商”新戰略，通過“試錯機制”和“賽馬機制”鼓勵一線城市大膽嘗試新業務。
2014年，萬科的物業服務、租賃住宅、物流倉儲服務等三項新業務啟動市場化；隨後兩年，冰雪度假、商業開發與運營也列入新業務名單。
如今，萬科的定位已經升級為“城鄉建設與生活服務商”，在2018年度報告上，除了冰雪度假被歸類為其他業務，另外四項業務都以單獨業務子項亮相。“這六七年來，萬科不斷用開闊的視野做更多的嘗試，我們試圖找到一個支持萬科增長的新曲線。”鬱亮說，萬科對轉型的認識從來沒改變過，轉型的決心也未曾動搖過。
幾乎同樣的一段話，在當天下午的香港場業績會被鬱亮重複提及。與過往側重於房地產長篇大論的探討不同，今年業績會，“嗓子不太好”的鬱亮更願意把時間花在對轉型和新業務的解釋上。
這並非孤例。同一個下午，許家印準時現身恆大2018年度業績會，他身後偌大的背景板，被汽車、養生谷、醫院、養老院、童世界等一系列自帶恆大logo的因素充斥得滿滿當當。在短短40分鐘的交流裡，這些因素貫穿始終。許家印回復了6個問題，多元化業務板塊是他主動發聲的興趣點，新能源汽車更是激發起他的滔滔不絕。
這樣的許家印似乎有點陌生，甚至當恆大集團董事局副主席兼總裁夏海鈞向在場媒體詳細介紹恆大在大灣區的布局之後，他還搶過話頭說，你們（總是）習慣把地產業務說完，卻沒有提及其他業務。
並隨即將位於廣州南沙的恆大童世界、汽車整車生產基地，以及位於大灣區幾大城市的電池高端製造業、即將在深圳布局的汽車產業計劃透露出來。
恆大多元化始於九年前，實踐過程中遭遇過失敗。曾高調亮相的糧油、乳業及礦泉水等業務，經歷3年探索後被許家印果斷放棄。許家印稱，因為發現糧油、乳業、礦泉水等產業的體量只能達到一年幾十億元銷售額，與6000億的年銷售規模完全不匹配。“這麽些年，我們一直從市場進行研究，什麽樣的多元化產業才能與恆大現在的規模互相匹配。在選擇產業和未來前景上，我們選定大的產業。”而這種大的產業，最終被圈定在健康、文化旅遊和新能源汽車上。
時間再回溯到一周前。碧桂園2018年度業績會提早拉開序幕，楊國強幾次露齒大笑都圍繞在楊惠妍的話題上。架不住在場媒體相繼發問，這位父親調皮地用英語評價去年12月剛調任為碧桂園聯席主席、主管新農業和機器人業務的二女兒工作——“Verygood”。
作為去年碧桂園大力加碼的新業務，機器人業務也是整場業績會中楊國強願意花費較長篇幅詳細回復的兩大問題之一。
碧桂園、萬科、恆大，這是國內房地產行業風向標的三巨頭，他們在業績會上的討論不約而同發生變化，預示著當規模擴張的紅利期結束，開發商正基於對行業和市場認識，重新做出新一輪的判斷與戰略調整。
投入與產出
2018年7月，廣東博智林機器人有限公司（以下簡稱“博智林機器人”）在順德成立，注冊資本200億元，它的誕生，宣告碧桂園正式涉足機器人產業。
時隔兩個月，佛山市順德區政府與博智林機器人簽約，10平方公里的“機器人谷”項目正式落地，當日博智林機器人與8家企業簽署收並購合作協議。按照計劃，五年內碧桂園將在機器人領域投入至少800億元。
單單這兩個投入金額，疊加起來已經可以追趕上一家千億房企的銷售額。而在2018年度報告上，碧桂園的研發費用達12.24億元，相較上一年的6.93億元增加了76.62%。
但至少在目前，剛剛發展超過半年的機器人業務尚未為碧桂園產生過收益。“機器人業務發展會不會需要投入更多的成本和資金？”——在業績會上，有媒體向楊國強拋出這個問題。
楊國強回答，碧桂園研究過，相較於投入資金，碧桂園得到的效益或者對社會的貢獻更大。比如，碧桂園在香港的項目建築成本接近3萬港幣/平方米，今天中國建築工人工資已經有所提高，但很少年輕人進入這個領域，因為這是一件比較辛苦的事情。這30年來，建築技術幾乎沒有什麽進步，而機器人業務發展到今天已經比較成熟，國家在號召，社會也有需要。
“我們也有經濟能力，因為機器人業務的投入不是很巨大，研發成本也不是很高，而且只有研發成功才會進行量產，一旦量產就能產生效益。”他說。
新業務的發展需要培育期，但若想提前為搶佔市場份額做準備，巨額投入往往少不了，同樣的大規模投資動作也貫穿在恆大新能源汽車產業中。
去年6月以入股賈躍亭控制下的電動汽車FaradayFuture作為切入口，3個月後恆大又以144.9億元代價獲得世界最大汽車經銷商廣匯集團40.964%股權。
在與FF合作生變之後，從今年1月15日起，恆大先後耗資9.3億美元收購電動汽車製造商NEVS51%的股權，以10.6億元人民幣入股新能源汽車動力電池企業卡耐新能源，以1.5億歐元收購世界頂級超級跑車公司柯尼塞格，以5億元入主輪轂電機公司e-Traction。
與此同時，去年9月28日恆大成立恆大智慧科技有限公司，注冊資本3億元，作為新能源汽車智慧充電的研發平台。
粗略估算，恆大目前耗費了接近300億元打造起一條串連起上下遊的新能源汽車產業鏈。接下來，一旦恆大新能源汽車天津基地投產，按照許家印提出的“生產線必須是世界最先進的，廠房不能像倉庫，必須由世界級設計大師設計，並打造成地標建築”等要求，投入還將進一步加大。與之相對的是，目前恆大新能源汽車的投資回報尚未體現出來。
“未來5-20年，汽車產業是幾兆、甚至幾十兆的大產業。”許家印在業績會現場將汽車產業定義為“兆”企業，這一預期是他加大投入力度的主要原因。
不同於許家印“兆”大產業的認知，萬科對新業務的規模預估停留在千億級別，在2018年的《致股東》中，萬科指出，至少需要建立六個千億級業務，才能再造一個今天的萬科。
同為龍頭房企的萬科，對新業務的投入也不菲。從2016年起，在商業和物流兩大業務上，萬科斥資128億元收購印力集團，又以84億元與合作夥伴收購了凱德20家購物中心，耗資34億新加坡元（約168億人民幣），以21.4%的投資比例成為物流巨頭普洛斯第一大股東。
從2018年度報告呈現的數據來看，目前萬科僅定位為核心業務的物業服務收入為97.9億元，佔比約3.3%；其他業務的收入隻約32.6億元，佔比僅1.1%。
收斂與信心
“能支持出現千億級企業的實體經濟領域本身不會特別多”，“我們幾乎不可能再找到像房地產開發這樣客單價以百萬計、而且可以依托標準化快速複製的實業業務”——基於盈利水準的維持低位，在《致股東》一信中，萬科做出這樣一個結論。
按照鬱亮的說法，地產業務這麽賺錢，還能找到更賺錢的業務嗎？“大家不要奢望，我們自己也從不抱奢望。如果指望新業務賺大錢，那是癡心妄想。”
在鬱亮看來，這些新業務未來是賺小錢的，大家（如果）用規模、速度、利潤來衡量這個事情，可能不充分。
伴隨而來的動作是萬科從去年下半年起提出“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”這個戰略。這其中，“先求根基的穩固，才能更好地開支散葉”被萬科視為首要動作，萬科執行副總裁、首席財務官孫嘉說，聚焦是長期的選擇，做強核心主業是所有企業的共同規律。
從銷售規模來看，聚焦房地產的萬科，2018年銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%，在全國建案市場的份額由2017年的3.96%進一步上升至2018年的4.05%。
另一方面，萬科新業務的操作，也根據過去幾年的業務發展狀況、市場變化與商業基本規律進行盤點、整合和收斂。萬科的用意在於，相比規模上的領先，他們更願意在能力上的領跑。
孫嘉表示，收斂相對是短期的，主要根據萬科內部現在的商業邏輯，評估業務未來的市場發展空間，包括萬科自身在業務上的競爭力。一旦條件都具備，萬科還是會堅定把這個業務確定為“城鄉建設與生活服務商”定位下所要做好的新業務。
租賃住宅便是一個典型案例。早在2017年8月，萬科就曾預計，2018年“萬科泊寓“大概可以達到開業15萬間的水準。根據孫嘉在業績會上提供的數據，2018年萬科泊寓僅開業了6萬間，預計今年總開業數可以達到10萬間，速度低於的預估。
這6萬間已經開業運營的租賃住宅一年租金收入接近8億元，孫嘉說，今年租賃住宅的基本盤就是提高已經獲取資源的收益率，並做好與客戶的黏度。
祝九勝透露，目前萬科的租賃房源輕重資產加起來接近40萬間。內部決定在近期設置泊寓事業部，作為一個獨立的事業部，之後會更聚焦這一業務，獲取更多的房間並開業運營。
儘管2018年，恆大5513.4億元的合約銷售額相比萬科略遜一籌，但與萬科的收斂大相徑庭，對新能源汽車雄心勃勃的許家印認定旅遊、大健康和汽車產業都是能與恆大如今銷售規模相互匹配的“兆”產業。
2018年度業績會，恆大正式宣告其多元化發展布局全面完成。許家印說，以地產為基礎，健康、文化旅遊為兩翼，汽車產業為龍頭，近5年內不會再涉入其他更大的產業。
幹了十年車間主任的許家印甚至不忘在現場表決心——“你們不能忘記我可是製造業企業出來的，新能源汽車我們還是很有信心。”
同樣對新業務充滿底氣的還有楊國強，他說，碧桂園自帶訂單，新開工的建築面積規模較大，對建築機器人有巨大需求；另一方面碧桂園的業務能為機器人提供更多的應用場景。
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