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海南樓市限購200天后

金秋的海南最高溫度仍在27℃以上,陽光依舊刺眼,但如今海南樓市已氣溫驟降。

4月22日“海南最嚴限購令”頒布後,海南樓市被打上了“全劇終”的印記。8月底,海南房價最高的海口、三亞兩市相繼發布加強建案銷售價格備案管理的通知,要求開發商調整銷售價格,重新申請價格備案。

此舉意在解決海口、三亞在售項目存在的備案價格虛高的問題,遏製兩市房價持續上漲的勢頭。如今,距“海南最嚴限購令”頒布正好200天左右,備案價的“限價”門檻正將海口、三亞的樓市分成了兩面。

17300元是備案紅線?

近日,《中國經營報》記者走訪海口、三亞等多個建案項目發現,願意降價、成功取得預售證的建案吸引著不少本地剛需人群,而不願調整價格的建案則處於無房可售或暫時無法網簽的狀態,售樓處門可羅雀。

海口市的西海岸片區擁有全長22公里的濱海風景線,經過近9年時間的開發,西海岸已經從不毛之地到高層住宅林立。

“我2014年過來這邊的時候,別說人了,車都沒有幾輛,要不是朋友勸我都不想來。”西海岸大華錦繡海岸的置業顧問林立(化名)表示,片區目前的入住率還較低,因為大多數建案都是在今年底或者明年才交房,入冬後人氣就會多起來。

根據《中國經營報》記者2018年4月的走訪情況,西海岸片區房價還普遍在2.5萬元/平方米以上,部分項目已經超過3萬元/平方米。大華錦繡海岸從2014年至今已經開發了三期,已於限價前銷售完的二期均價約在2.4萬元/平方米左右。

而三期自9月份開啟認籌後遲遲未開盤,也還未取得預售證,目前置業顧問和中介給出的價格都是暫定在“指導價17300/平方米”,開發商內部對這一價格尚未達成一致。

今年8月以前,海口、三亞新建建案價格環比持續多月上漲。8月18日,住建部約談了包括海口、三亞在內的部分城市,指出部分城市房價出現過快上漲,須引起高度重視。8月19日,海口市住建局采取系列措施,從源頭管控、嚴管重罰等6方面著手,堅決壓實地方政府調控主體責任,堅定不移遏製房價上漲。

8月25日,海口市住建局、海口市物價局聯合約談了海航地產、新世界中國地產、海南聯華地產等11家房地產開發企業,就部分企業存在房產備案價格虛高的問題,要求相關企業立即進行整改。次日,海口市發布《關於加強建案銷售價格備案管理的通知》。

自啟動限價政策後,“17300元/平方米”便成為建案置業顧問和中介人士口中的備案指導價格。雖然官方對此並未專門發文,但記者日前走訪的多個在售建案均價都是這一標準價格或以下。

海口市區椰海大道上的碧桂園劍橋郡就是如此,現場置業顧問表示,項目現在不分樓層、戶型,均價全部是17300元/平方米,帶裝修。該項目在10月中旬取得預售證開盤後,又在10月底加推了200余套房。劍橋郡銷售人員給記者看了相關小影片,上面顯示,劍橋郡售樓中心,來看房的人熙熙攘攘。銷售人員表示,現在海南的房子都不愁賣。

雅居樂金沙灣和融創觀瀾湖公園壹號10月份最新的開盤均價約是15000元/平方米、17250元/平方米。而金沙灣項目上半年首次開盤時的均價約在15000元/平方米~18000元/平方米,觀瀾湖項目年初開盤的價格在20000元/平方米左右。

無房可售不松口

林立表示,不少認籌客戶都在問何時能開盤,“我也很著急,但是沒辦法。”

位於大華錦繡海岸附近的星華海岸城自限價後也還未取得預售證。該項目由一家海南本地企業開發,其在片區共擁有5塊地。置業顧問表示,項目一期從2016年開始銷售後已經售罄,二期在銷售中,三期已經封頂,但還未確定推出時間。

二期於今年1月取得預售證,總共962套住宅。置業顧問表示,目前銷售均價在23000元/平方米以上,可以先交5萬元定金,但暫時無法簽訂正式的購房合約。其解釋原因為,房管局的相關係統還未開放,無法上傳相關資料。

多位中介人士表示,觀瀾湖片區有4個建案也是如此,因不願意調低備案價格而無法正式銷售、網簽,這些項目在上半年的均價都在20000元/平方米~30000元/平方米。

記者在觀瀾湖九裡銷售中心了解到,他們目前已無可售房源,新的一期項目預計可能在年底推出,價格約在17300元/平方米~19000元/平方米,帶有精裝修。

當然也有還未對價格松口的開發商。位於海口秀英區紫園路的城投長信·上東城也處於待拿預售證的狀態,現場置業顧問表示,新的一期價格可以參考8月份23000元/平方米的銷售均價。

三亞的情況與海口類似,因為限購、限價政策,全市僅有個別降價建案或辦公、公寓這類不限購不限貸項目在售。

位於三亞迎賓路的萬科湖畔度假公園備案價在29000元/平方米左右,優惠折扣後的均價可以達到約26000元/平方米。而一街之隔的另一項目三亞一山湖自2017年售罄一期後,二期至今還未拿預售證入市。置業顧問表示,二期預計在11月底開盤,但是目前無法給出參考價格。

三亞主城區荔枝溝路的沁園春城在11月初剛獲取新預售證開售,距離其上一次取得預售證已有一年多的時間。記者也了解到,該項目年初的均價在30000元/平方米左右,本次開售起價大概在28000元/平方米。

沁園春城開發商海南農墾沁園房地產開發有限公司在接受《中國經營報》記者採訪時表示,自海南島全面限購以來,以旅遊地產為主的三亞市場受到嚴重衝擊,目前島外的投資客因為沒有社保無法買房,島內的當地居民購買能力有限(拆遷戶除外),目前在售情況是剛需為主導,公司未來在海南還有進一步的布局計劃和拓展。

多名海口、三亞的項目置業顧問也均提及,目前有資格、有資金的購房者已經被市場消化得差不多了,“人才引進”政策同時也帶來了一定的購買力。

今年5月,海南省委七屆四次全會審議通過了《百萬人才進海南行動計劃(2018~2025年)》,聚焦重點領域、重點產業發展需要,採用多種方式吸引集聚各類人才,計劃到2020年,吸引各類人才20萬人左右。據《海南日報》報導,截至9月30日,海南累計受理人才落戶申請23481件;5月中旬以來,海南各用人部門已引進2.7萬多名人才。

新春天會到來嗎?

在限購政策實施後,海口、三亞新建建案無論是從量還是價上都得到了一定的平穩。對於有銷售任務、回款指標的大型房企來說,以價換量是可以承受的,而對幾乎無多餘土儲的中小開發商,還在堅持等待新的春天。

整體來看,今年前三季度海南全省房屋銷售面積1138.79萬平方米,實現銷售額1677.93億元,同比分別下降34.6%和17.0%,降幅較上半年分別擴大7.5和9.6個百分點,房地產業生產總值為311.54億元,同比下降10.6%。另外,房地產開發投資同比下降15.2%,民間投資下降10.4%,基礎設施建設投資下降3.9%。經濟結構也進一步優化,服務業佔GDP比重提高0.97個百分點,房地產開發投資佔比降低1.2個百分點。

一位海口市房協專家在接受《中國經營報》記者採訪時表示,海南由於4月份就開啟調控,也就是2018年大半年的時間房企銷售都在調控中。對大型上市房企而言,有業績考核、員工跟投、現金流等方面的壓力,如今又到了年底,所以願意以價換量。中小房企本身在海南就是單項目或者少量項目開發,而未來在海南拿純宅地越來越難,所以他們想盡可能獲得更多利潤。

2018年初,海南頒布《進一步加強土地巨集觀調控提升土地利用效益的意見》,表示將嚴格控制商品住宅用地供應,加大保障性住房用地供應,鼓勵租賃住宅用地供應。嚴禁就商品住宅項目簽訂招商引資協定,禁止將商品住宅用地與其他產業項目用地捆綁或搭配供應。禁止商品住宅項目用地提高容積率。

政策還在不斷收緊。2018年8月,海南又公布了最嚴格用地制度——《海南省建設用地出讓控制指標(試行)》(以下簡稱“《指標》”)和《關於實施產業項目發展和用地準入協定的指導意見》(以下簡稱“《指導意見》”)。

兩個檔案指出,海南將實行最嚴格的節約用地制度,將設定部門土地投資強度、產值、稅收等相關用地效益指標作為土地供應的門檻,並約定履約要求和土地退出機制,倒逼企業提高土地開發利用效益。

隨後,海南又劃分了36個重要規劃控制區,這些區域要嚴格控制新增規劃商品住宅用地,引導已出讓但未建設的商品住宅用地轉型發展。

這就要求未來在海南開發的房企必須具有如商業、文旅、養老等綜合開發能力,而這些都是很多中小開發商不具備的能力。在如今的海南樓市局面下,他們還能否等來新的春天?

多位海南業內人士均表示,前兩年的市場大豐收能讓中小開發商撐一段時間,大家對海南的未來都是看好的,政策未來也有調整的可能。

不過海南一位資深房地產開發人士告訴記者,現在不少開發商已經轉向別的地方了,因為政策很難出現松動。而在政策不松動的情況下,市場肯定是供大於求的狀態,海南房地產的過冬期至少有一年時間。

另有專家向記者表示,對現在的海南來說,最大的紅利是制度改革,一旦制度改革實現,海南領先的制度優勢會有很大的發展機遇。但是現在企業面臨兩重矛盾,能看到後天很美好,現在又非常焦慮,所以要存糧過冬。

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