案情簡介
犯罪嫌疑人劉某某是廣州市花都區某村村民，2012年9月，其與同村人員杜某某簽訂了《房屋租賃合約》，合約約定杜某某以人民幣175萬元的價格將其一塊宅基地的房屋出租給劉某某，租期為70年。劉某某享有加建、改造、出租、轉讓等權利。兩人以“以租代售”的方式將該地塊的使用權轉讓給了劉某某。數月後，劉某某找到了四川籍的吳某某，如法炮製，將該地塊以人民幣235萬元的價格轉讓給了吳某某，從中獲利人民幣60萬元。吳某某取得該地塊後，將地上原先的一層樓房拆除，重新建了六層半的樓房，並以小產權的名義對外租售。後被花都區國土資源和規劃局查處，並將本案移送花都區警察分局，2018年3月6日犯罪嫌疑人劉某某、杜某某被抓獲。
檢察機關經審查認為，宅基地的所有權是集體所有，宅基地的使用權是一種帶有身份性質的財產權，與農村集體經濟組織成員的資格聯繫在一起，只能在同一個村集體成員內部流轉。本案中，杜某某將土地轉讓給劉某某的行為雖然違反了一戶一宅、面積超標等法律明確規定，但杜某某與劉某某為同村村民，所以其行為不構成犯罪。劉某某以牟利為目的，違反土地管理法規，將本村土地倒賣給外地戶籍的吳某某，其行為已觸犯《中華人民共和國》刑法第二百二十八條之規定，涉嫌構成非法倒賣土地使用權罪，對劉某某作出批準逮捕的決定。
檢察機關進一步分析：隨著經濟的發展，土地價值不斷飆升，城市化進程加速也使得農村宅基地閑置率提高，宅基地轉讓的事情時有發生。在此提醒：宅基地的轉讓，不是想轉就能轉的。根據《憲法》第十條，宅基地屬於集體所有，其所有權屬於集體。宅基地使用權是指農民為建自有房屋對集體土地所享有的佔有、使用的權利，其權利主體是農村集體經濟組織的成員，也就是說只有本集體經濟組織成員才享有本集體土地的使用權，轉讓給非同一集體經濟組織成員則侵害了本集體公共利益和他人合法權益。《土地管理法》第六十三條，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。然而，在現實轉運站讓宅基地使用權的形式主要表現為農民對其宅基地上建造的房屋進行轉讓，根據《物權法》地隨房走的原則，農民將宅基地上建造的自有房屋進行轉讓，必然導致宅基地使用權的一並處分。該處分行為根據受讓人不同，如果是本集體經濟組織的成員，符合轉讓規定的，其行為可認定為有效；如果是非本集體經濟組織的成員，則違反了土地管理等法規。根據《刑法》第二百二十八條“以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役。
以上來源：花都檢察
相關法條：
《土地管理法》第八條：城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。
《刑法》第二百二十八條 以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。
最高人民法院《關於審理破壞土地資源刑事案件具體應用法律若乾問題的解釋》法釋〔2000〕14號）第一條 以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，具有下列情形之一的，屬於非法轉讓、倒賣土地使用權“情節嚴重”，依照刑法第二百二十八條的規定，以非法轉讓、倒賣土地使用權罪定罪處罰：
（一）非法轉讓、倒賣基本農田五畝以上的；
（二）非法轉讓、倒賣基本農田以外的耕地十畝以上的；
（三）非法轉讓、倒賣其他土地二十畝以上的；
（四）非法獲利五十萬元以上的；
（五）非法轉讓、倒賣上地接近上述數量標準並具有其他惡劣情節的，如曾因非法轉讓、倒賣土地使用權受過行政處罰或者造成嚴重後果等。
其實類似問題，最高院曾經有過答覆意見：不宜定罪！
最高人民法院
印發《關於個人違法建房出售行為如何適用法律問題的答覆》的通知法[2011]37號
各省、自治區、直轄市高級人民法院，新疆維吾爾自治區高級人民法院生產建設兵團分院：
一段時期以來，在全國一些地方，有關人員與農民聯合在農村宅基地、責任田上違法建房出售現象較為普遍。2010年5月6日，貴州省高級人民法院就如何依法處理此類案件請示我院。我院認真研究了貴州省高級人民法院反映的情況，征求並綜合了全國人大常委會法工委、國務院法制辦、最高人民檢察院、警察部、國土資源部、農業部、住房和城鄉建設部等相關部門意見，於2010年11月1日作出《關於個人違法建房出售行為如何適用法律問題的答覆》(法[2010]395號，以下簡稱《答覆》)。
鑒於貴州省高級人民法院請示的問題法律、政策性強，且具有一定代表性，現將《答覆》印發給你們，望根據《答覆》精神，結合審判工作實際，依法妥善處理好相關案件。執行中若遇到新的重要問題，請及時層報最高人民法院。
中華人民共和國最高人民法院
二0一一年二月十六日
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室