淺談城市地租對房地產市場的影響

我們知道，房屋產權年限一般與其對應的土地性質有關，住宅70年，工業50年，教育、科技、文化、衛生、體育、倉儲、綜合或者其他50年，商業、旅遊、娛樂40年。而2007年10月1日起施行的《物權法》說：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”

這些都是針對的掛牌出讓類的土地，還有劃撥類的，土地是沒有確定的使用年限。如果我們的房屋想要進行交易，那麽土地性質為劃撥的需要進行補繳出讓金，轉化為出讓性質用地，才能進行上市交易。這其中體現了土地的不同價格。

從經濟學的角度來說，土地價格是土地經濟作用的反映，別名叫地價，是地租資本化的一種體現。在我國，城市建設用地所有權歸國家所有，使用權通過出讓或轉讓的方式流轉。因而可以理解成，我國的地價是以土地使用權出讓、轉讓為前提，一次性支付的多年租金的現值總和。土地價格高低取決於可以獲取的預期土地收益（地租）的高低和報酬率的大小。我們常常聽到的土拍地王，這也是對某一塊土地可以獲取收益的高期待。下面就來介紹下地租的一些小知識。

城市地租是指開發商為建築住宅、工廠、商店、銀行、娛樂場所，租用城市土地而交付給國家的費用。它既是土地所有權的體現，也是土地所有權和經營權在經濟上的實現。土地的價格並不是“土地價值”的貨幣體現，而是土地所提供的地租的購買價格。從本質上講，地價同地租是一致的，都是土地所有權為土地所有者帶來的回報。

從不同的角度來看，地租有著不同的解讀方式。一方面，地租是一個經濟範疇，是土地使用者為使用土地而支付給土地所有者的代價。這種代價比較常見的是以貨幣的形式表現出來（貨幣地租）。另一方面，它又是一個社會歷史範疇，在不同的社會形態下，地租由於土地所有權性質的不同，地租的性質、內容和形式也存在著許多的差異。地租作為一種經濟範疇，不僅反映土地所有者與使用者之間的一般經濟利益關係，而且在不同的歷史發展階段還表現特定的人與人之間的社會關係，是社會關係在土地方面的體現。

地租對房地產價格有著非常大的影響，可以說地租變動直接影響著房地產價格，引起房地產價格上下波動。在其他條件不變時，地租水準提高，將使房地產價格上漲，反之，地租水準降低，將使房地產價格下降。房地產開發主要是指以土地與房屋建築為對象的人類生產活動。從房地產開發企業的角度而言，主要是追求利潤的最大化。而土地價格的高低是影響房地產開發成本的重要因素。從城市發展的角度而言，地租是城市土地使用者選擇用地的信號和指標，土地使用者將根據地租水準的高低和變化調節自己的用地行為和方向，譬如商業、住宅、工業用地的出讓價格存在比較大的差異。因此，地租可以作為調節城市土地利用的有力杠杆，可以促使城市土地資源的合理配置。同時，地租水準，進而土地價格的高低，是影響房地產開發的重要因素，地租是城市土地使用者選擇用地的信號和指標。

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