2018年地市“國進民退”，最高總價21大地王全入囊

嚴格意義上說，2018年是沒有地王的，大部分城市的土地價格都出現下行。但如果分析當下成交的土地市場，有個非常明顯的現象，高總價住宅地塊，基本全部被國資拿下：

2018年截至日前，全國住宅類土地出讓單宗地塊總價超過34.5億的地塊合計只有50宗，這50宗地塊國企或國資大股東企業佔比高達31宗，佔比高達62%。而在之前基本在40%左右。

50宗住宅高總價地塊合計金額為2384.48億，其中非國企主導資金只有769.15億。佔比為32.3%，國資佔比達到了67.3%。

而超過45億的住宅地塊中全國合計21宗，地塊全部是國資或者國資大股東。

那麽原因是什麽？其實很簡單：

首先：資金成本增加，國資優勢明顯。對於當下融資管道來說，2018年最明顯的收緊是信託資金進入房地產收緊，這使得房企拿地，特別是拿大地塊的難度越來越大。

房地產企業在2018年面臨的最大難題將是融資難題。各種管道融資最近都在收緊，而融資價格也在上升。

房地產130家A股上市房企，靜態市盈率已經跌至10.76，而在2018年第一個交易日，則高達17.41，整體房地產股在2018年半年來，跌幅驚人。在2017年年中，靜態市盈率為16.7.2017年初則高達21。

過去熱衷搶地的部分企業，在2018年全線收縮，都進入了拿地減少階段。

其次：從土地溢價率看，前21宗住宅地塊平均溢價率只有20%左右，基本都低於50%。這相比前幾年，單價地王基本絕跡。

這種情況下，國企利用資金成本與資金周期的優勢，在土地市場拿地。

第三：從土地屬性看，複雜的住宅土地屬性也是民企逐漸退出大宗地塊市場的重要原因。在大宗住宅地塊中，配套租賃租房、保障性住房等不可售面積比例越來越高，這種情況下，對於民企來說運營難度越來越大。而且各種不可預知風險、政策風險也非常大。

所以很多民企退出了大地塊、高單價地塊、高總價地塊的爭搶。

整體看，土地市場在降溫退燒中，出現了明顯的國進民退。