新京報訊（記者 吳嬌穎）日前，國務院辦公廳發布《關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》，這是我國首個專門規範土地二級市場的重要文件。《意見》提出，建立產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場，搭建城鄉統一的土地市場交易平台。
看點1
農村入市建設用地可參照執行
《意見》首先明確，建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設用地使用權，涉及房地產交易的遵守《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》等規定。《意見》同時指出，已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，可參照本意見執行。
自然資源所有者權益司副司長王薇表示，《意見》圍繞土地二級市場的轉讓、出租和抵押這三種主要的交易方式，明確了什麽能交易、什麽不能交易。
比如在土地使用權轉讓方面，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置等形式涉及的建設用地使用權轉移，都可視為建設用地使用權轉讓。建設用地使用權轉移的，地上建築物、其他附著物所有權應一並轉移。同時，意見明確，各地可根據本地實際在地方權限內探索實施差別化的稅收政策，促進土地節約集約利用。
看點2
建立劃撥土地出租收益申報制度
《意見》針對劃撥土地長期存在的問題作出專門規定。劃撥土地使用權，主要用於國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地等，管理規定相對更加嚴格。
在轉讓方面，《意見》明確，以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需經依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，由受讓方依法依規補繳土地出讓價款。抵押方面，以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法依規設定抵押權，劃撥土地抵押權實現時應優先繳納土地出讓收入。
以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應按照有關規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期出租，或部分用於出租且可分割的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。此外，《意見》提出建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人依法申報並繳納相關收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。
看點3
搭建城鄉統一交易平台 推進線上交易
王薇表示，《意見》還創新了土地所有權交易的運行模式，主要解決的是在哪兒交易、由誰改易、怎麽交易的問題。
《意見》要求各地在現有的土地交易平台或機構的基礎上，搭建城鄉統一的土地市場交易平台，匯集土地二級市場的交易信息，提供交易場所，大力推進線上交易。建立“信息發布—達成意向—簽訂合約—交易監管”的交易流程，交易雙方可以自行協商交易，也可委託平台公開交易，達成一致後簽訂合約，依法申報交易價格。
為了防止出現國有土地資源流失的狀況，《意見》提出，對於價格異常（如申報價格比標定地價低20%以上）的，政府可行使優先購買權。
《意見》明確政府要加強服務和監管，大力發展“互聯網+政務服務”，積極推進“一窗受理、一網通辦、一站辦結”，培育和規範中介組織加強市場監測與調控。加強對交易各方的信用監管，以重點監管為補充、以信用監管為基礎，制定土地市場信用評價規則和約束措施，對失信責任主體實施聯合懲戒。
【背景】
二級市場自發分散影響土地資源配置效率
目前，我國基本形成了以政府供應為主的土地一級市場和以市場主體之間轉讓、出租、抵押為主的土地二級市場。自然資源開發利用司副司長陳國慶解釋稱，土地一級市場體現在土地所有者與使用者的關係，土地二級市場則主要是土地使用權人之間的交易行為。
與土地一級市場相比，二級市場長期處於自發分散的狀態，交易規則不健全、交易信息不對稱、交易平台不規範、政府服務和監管不完善等問題比較突出。
“現存有關管理規定分散，且大多起草的時間比較早，限制條件多；交易信息不對稱，意味著買家找不到合適的賣家、賣家找不到合適的買家的情況，市場未充分形成，交易機會不充分；交易平台不規範，也就是說存在辦事找不到門；政府監管方面，一些地方交易程序複雜、環節多、周期長；市場不夠規範，也導致矛盾和糾紛多發，容易損害市場主體權益。這些問題的存在，嚴重影響了土地資源配置效率，必須通過改革加以解決。”陳國慶表示。
新京報記者 吳嬌穎 編輯 陳思
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