騰訊財經《灼見》特約作者 夏磊（恆大研究院副院長）
2015年底房地產去庫存以來，本輪周期已歷經四年，銷售連創新高，投資穩步回升，調控已至歷史最嚴。2018年歲末，我們更關心，銷售和投資能否保持強勁增長？房地產行業市場天花板在哪裡？未來將延續傳統周期輪回，還是在長效機制指導下開啟政策和市場平穩的新周期？房地產行業“強者恆強”的市場格局是否持續？
未來房地產市場空間仍然巨大。持續提升的居民收入和城市化水準是房地產市場發展的根本驅動力。住房需求來源於人口增長和遷移、居住條件改善、城市更新。三大需求支撐中期市場空間：預計自住需求在2018年達到峰值14.5億平後回落；2019、2020年分別14、13.4億平；2021-2030年年均11.9億平。其中城鎮常住人口增長、人均住房面積增長和城市更新改造帶來的需求，佔總需求的42.9%、52.7%和4.4%。
2019年房地產政策堅持因城施策、夯實城市主體責任，以“穩地價、穩房價、穩預期”為政策目標。
2018年中央強調“要構建房地產市場健康發展長效機制”，並非重新構建一套新的政策體系，而是賦予地方政府更多的政策自主權，強化地方政府擔負起“穩房價”的主體責任。中央的責任是分類指導，市場監測和評價考核，對市場過熱或有風險的地方及時提示。
根據中央精神，我們對2019年房地產政策有三個判斷。第一，2018年“控房價”成效顯著，2019年“穩房價”是基調。當前的調控成果來之不易，庫存已降至歷史低位、部分城市仍有房價上漲壓力、居民杠杆大幅提升引起監管層重視。因此，“穩地價、穩房價、穩預期、防風險”仍必須放在突出位置。
第二，地方政府有更大的調控自主權，將平衡“穩增長、保財政和房價上漲”壓力，適度修正前期調控。如限價、限售、限簽政策，在市場高溫時起到迅速踩刹車的作用，隨著市場平穩，勢必清理退出。有些城市，也會將限購範圍縮小，從全市劃定到市內核心區。
第三，涉及土地、租賃、保障的調控政策將進一步完善。如在一線城市增加共有產權房和租賃住房供應、創新土地出讓模式逐步替代“價高者得”的傳統招拍掛模式。
市場格局上，強者恆強，集中度將繼續提升。2016年至2018年前11月， TOP10、11-20、21-50市佔率分別由16.9%、5.9%和8.4%提升至28.3%、10.2%和17.3%。未來，我國房地產市場集中度繼續提升是必然趨勢。從公司角度看，大房企的品牌、資金、產品優勢，在融資、拿地、銷售等方面優勢凸顯；從行業角度看，市場集中度提升有助於化解行業風險；從國際對比看，目前我國龍頭市佔率僅和美國水準相當，提升潛力很大。
我們對於2019年房地產核心數據的預測是：第一，去庫存紅利消退，預計2019年銷售面積增速-5.4%。本輪地產景氣度受益於三大紅利：去庫存政策紅利，包括行政調控退出、購房信貸寬鬆、PSL支持棚改貨幣化安置；戶籍人口城鎮化加速紅利；以及住房消費更新紅利。2019年，伴隨棚改貨幣化安置的大幅下降，去庫存政策紅利消退，但城鎮化和住房消費更新紅利持續釋放。同時，房企折扣促銷、房貸利率穩中有降、部分城市政策適度放鬆，對銷售形成有力支撐。
分城市看，一線佔比3.1%、同比增長6.4%，增速回升12.2個百分點，主要由於基數低，以及過度嚴厲的調控政策執行層面放鬆；二線佔比32.7%、同比-3.2%的負增長，增速下滑2.1個百分點，主要因為高基數，以及前期需求過度釋放之後市場疲軟；三四線佔比64.1%、同比-6.9%的負增長，增速降低8.4個百分點，主要由於基數高，棚改貨幣化大幅減少和一二線市場降溫傳導影響。三四線走勢決定全國走勢，棚改貨幣化走勢決定三四線走勢。預計2019年三四線棚改貨幣化帶動銷售面積增速7%，較2018年下滑6.5個百分點。
第二，投資增速下行，預計2019年4.7%。分城市看，一線、二線和三四線佔比分別為11%、40.7%和48.3%，同比增速分別為5%、3%和6%，增速較2018年回落1、2和7個百分點。一二線回落幅度小，主要因為加強租賃住房建設拉動3.7個百分點；三四線維持正增長，一方面因為品牌房企布局下沉、精裝佔比提升，另一方面由於房企在最後熱賣視窗搶開工、加推貨量。分項目看，土地購置費、建安投資佔比分別為29.6%、70.4%，同比增速分別為5%、4.5%，增速較2018年回落50、提升7.8個百分點。土地購置費增速回落主要由於2018年基數高；可售庫存已降至2014年以來低位，2019年隨著優質地塊推出、起拍價回落，房企拿地意願回升。建安投資提升主要因為：低能級城市搶開盤，施工面積維持2%增長；限價放鬆、精裝改毛坯減少，大量僅進行前期投資的已預售房屋後續投資增加，以及一二線城市施工面積佔比提升，部門建安成本回升2.5%。
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