棚改貨幣化轉折來臨 去庫存完成城市棚改比例將降

　　棚改貨幣化安置轉折來臨 誰會受傷

　　記者 陳淑貞

　　陳淑貞 插圖/劉飛

　　棚改，一場改變過去三年房地產行業格局尤其是三四線城市樓市格局的風，轉向在即。

　　7月12日，住建部召開棚戶區改造工作吹風會時指出，要因地製宜推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；而商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。

　　這被行業視為政策釋放出的明確信號。在去庫存任務基本完成的城市，棚改貨幣化比例將會降低。

　　在討論棚改貨幣化安置退潮可能帶來的行業影響前，需要先行討論棚改試驗的成果。

　　須知，棚改貨幣化安置肩負三四線去庫存的重任，在三四線城市成交冷清的背景下被提出，如今任務已接近完成。

　　來自恆大研究院的數據顯示，2016年~2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平方米和1.8億平方米，佔銷售面積的14.8%和18%。而三四線商品住宅去化周期降至7.6個月，這個數據甚至低於多個一二線城市。

　　個別庫存極高的城市，如鄂爾多斯在棚改貨幣化安置的背景下，庫存得到消化，成功解套。

　　興證固收研究團隊指出，2015~2017年，貨幣化安置對住宅銷售的貢獻從14%上升至24%，而本輪地產銷售上行周期至14個月，下行周期或將長於前兩輪。

　　2016年下半年至今，昔日房企避之不及的三四線城市迎來春天，這不僅導致房企調整戰略下沉到三四線城市，更是直接推高三四線城市房價。

　　也正因如此，業內對棚改貨幣化安置的評價出現分化，也有所保留。相關結果或仍需付諸更多時間以驗證，但對比兩三年前，房地產行業格局已然大變，棚改政策到了調整的時候。

　　衣食住行，關心棚改政策調整帶來的實質改變不僅是房地產行業範疇，更是牽涉廣泛的民生性議題。

　　從目前情況看來，2018年全國棚改計劃新開工580萬套，其中一二線城市113萬套、三四線城市467萬套。

　　恆大研究院按照85平方米/套、70%的貨幣化安置建案購買率計算，當三四線城市貨幣化安置比例維持2017年的63%時，帶動建案銷售面積1.7億平方米，帶動2018年建案銷售增速16%。

　　若分地域看，當前東北、西北和西南省份對棚改貨幣化依賴度較大。過去三年，去庫存政策也對相關城市住房需求、房價增長太空、居民購買力造成一定的透支。可以預見，這些區域的三四線城市的房地產交易銷售將受到向下拉扯的影響，並需要數年時間進行修複、調整。

　　但在東部沿海的三四線城市，特別是一線城市周邊的三四線城市，本身有重點城市人口、產業、購買力外溢的優勢，棚改退潮對其影響不大。

　　開展房地產開發、銷售的主體即房企方面，即使前期已有部分開發商調整政策，到三四線城市甚至五六線的小縣城拿地，但主流房企的重要布局和主要貨值來源仍是一二線城市。

　　不過，由於中小房企尤其是三四線城市本土房企，對棚改貨幣化依賴度較大，政策調整後，中小房企將面臨市場份額、銷售規模、融資管道收緊的多重壓力。

　　作為影響本輪周期的重要變量，棚改對房地產業的塑造和影響仍在進行中。

責任編輯：李鋒