揭秘中西部樓市崛起推手
過去三年，棚改貨幣化安置比例大幅提高，持有大量現金的購房者湧入三四線城市建案市場，疊加一二線城市限售限購的調控政策將部分資金和購房者擠出，使得三四線城市無論是銷量還是房價都顯著增長。
今年春節回家探親期間，地產從業者趙何（化名）在他的老家昆明順手購置了一套二手房。
當時，購入單價為15000元/平方米，目前這套二手房房價已經上漲至18000元/平方米。
“一手建案漲幅更快。去年十一期間，我也曾到昆明踩盤。當時昆明一手建案房價還只是12000元/平方米，但是春節期間，昆明同樣的一手建案已經上漲至18000元/平方米。”
國家統計局日前發布了2018年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。樓市的傳統旺季“金九”失色，一線城市房價環比下跌，二三線城市漲幅出現回落。相比而言，中西部城市漲幅較大。
從新房環比來看，西安漲幅高達6.2%，排在首位。
其次是呼和浩特（2.8%）、瀘州（2.6%）、貴陽（2.1%）、西寧（2.1%）、昆明（2.0%），漲幅均不低於2%。
在調控背景下，從去庫存到房價上漲，中西部城市房地產市場走出別樣行情。領漲背後，中西部去庫存邏輯究竟是什麽？
10月26日，某房企高管對21世紀經濟報導記者透露，三四線城市去庫存主要是三個邏輯：減供應、增需求以及漲房價。
就增需求而言，棚改的作用在三四線城市表現比較明顯，並且也對當地房價上漲起到了一定支撐作用，但在不同城市表現力度並不相同。
大規模的棚戶區改造最早始於東北地區，棚改本意是為了更好解決棚戶區百姓住房問題，前期多以實物安置為主。2014年前後，部分三四線城市房地產市場供給過剩，為實現去房地產庫存，棚改貨幣化安置開始出現並逐漸主流化，同時央行創設新工具——抵押補充貸款（PSL）以支持棚改。
圖/新華社
貴陽樓市樣本：房價一年漲30%
在領漲的中西部城市中，貴陽也是其中一個典型城市。
去年6月，趙美（化名）和她的朋友借出差機會，分別在貴安新區購置兩套改善型住房，單價約為7000元/平方米。當時，趙美看中的是貴陽高鐵的開通以及產業發展潛力。就在趙美簽約後，貴陽房價一直保持穩步上漲趨勢。今年五一期間，包括貴陽、西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、徐州、佛山等10個城市還因房價上漲過快被住建部約談。如今，趙美所購置的建案早已銷售完畢，周邊建案也已漲至9000元/平方米。
中國鐵建貴安山語城一位銷售在10月26日告訴21世紀經濟報導記者，目前，貴陽針對外地人口並無限購政策，在貴陽購房人群中，本地客群僅30%，其余分別來自周邊縣市以及其他城市。隨著大數據、高鐵、人才引入、地鐵、世界500強進駐等政策，貴陽樓市也隨之火熱。尤其是大數據產業建設，將引進更多高端人才，未來房價升值潛力巨大。
21世紀經濟報導記者查閱公開資料顯示，長期以來，貴陽房價均處於平穩態勢，但從去年6月以來，貴陽房價開始上漲。綜合安居客等各大網站數據，貴陽房價在近一年時間上漲約為30%。而這與貴陽啟動大規模貨幣化棚改時間幾乎同步。2016年12月16日，貴陽市集中啟動涉及33000余戶的棚戶區改造工作。此次棚戶區改造範圍涉及十個區（市、縣），兩個經濟開發區，兩個市級平台公司。
貴陽市 圖/新華社
除了棚改，貴陽同期也啟動了以大數據為主的產業建設。實際上，貴州本屬於西部貧困地區的人口流出地之一，整體經濟基礎非常薄弱。
2015年5月27日，《貴陽大數據產業技術創新試驗區建設總體方案》通過專家評審。根據《總體方案》，試驗區以2015年、2017年和2020年為主要節點，分三個階段規劃發展——
2014年至2015年為基礎構建期，通過聚集一批大數據采集、存儲、分析服務企業和軟硬體配套企業，初步建立以大數據應用為基本業態的產業發展模式，帶動相關產業規模達到1100億元，引進和培養2000名大數據產業高端人才；
2016年至2017年集群聚集期，通過引進或培育30家大數據龍頭企業，500家創新型大數據企業，帶動相關產業規模達到3000億元。
棚改以及產業建設等多方措施令貴陽經濟增長也有了較好成績。2017年，貴陽的經濟增速位列全國省會城市第一位，以11.3%的實際增速成為全國唯一兩位數增長的城市；以3538億元，列第19名。其中房地產產業貢獻102.78億元，同比增長4.8%。
貴陽市 圖/新華社
中西部城市領漲
貴陽只是領漲的中西部城市一個縮影。在一線城市樓市普遍放緩的同時，中西部城市反而成為房價上漲主力。
據統計局公布初步測算，從環比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.3%轉為下降0.1%。其中：上海和深圳分別下降0.1%和0.2%，北京持平，廣州上漲0.4%；二手住宅銷售價格由上月持平轉為下降0.1%。其中：北京和上海均下降0.2%，深圳持平，廣州上漲0.2%。
從平均房價漲幅看，新建住宅9月份環比上漲1%，相比之前6-8月的高峰期明顯回落。從不同城市看，深圳、金華、上海等3個城市房價出現了環比下調，另外還有泉州、廈門、北京出現了環比持平。64個城市環比上漲，其中上漲最明顯的是西安環比上漲高達6.2%，另外漲幅超過2%的是呼和浩特、瀘州、貴陽、西寧、昆明。
全國市場看，分化依然非常明顯，特別是東部和東北銷售面積均出現了下調，而支撐樓市上漲的主要原因是中西部的市場成交。從統計局公布的房地產市場成交額看，中西部同比上漲均超過20%。二手房價格上漲城市也高達59個，依然處於高位。包括貴陽等中西部城市也成為了房價上漲的主力。這些城市庫存接近完成，而且當下投資需求依然集中，疊加上棚戶區改造，使得中西部房價上漲全面領先。
圖/新華社
在一線城市“金九銀十”黯然失色的同時，中西部城市反而收獲了真正的“金九銀十”。
大連鏈家一位二手經紀人告訴21世紀經濟報導記者：
“這兩個月是房屋交易最好的時候，十月業績比平時明顯好很多。最近這個月客戶與上個月差不多，但是比6、7月份的時候要多。可能是氣象影響，大概會多出30%的人左右。買房的大部分是年輕人，剛需的人比較多。”
安居客提供的抽樣調查數據也顯示了中西部城市的熱度：
從大連、貴陽、哈爾濱、呼和浩特、瀘州、西寧、昆明七個城市在10月在安居客的線上二手房掛牌房價表現來看，大連、哈爾濱、呼和浩特、西寧、昆明五個城市分別環比上漲1.18%、0.28%、0.03%、1.47%、1.63%；
從用戶線上找房熱度來看，貴陽、哈爾濱、呼和浩特、瀘州、西寧、昆明分別上漲了0.03-7.96%，其中滬州的上漲幅度最高。
與之相對應，三四線庫存也走出了異於一線城市的行情。
易居研究數據統計顯示，截至2018年9月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2378萬、22218萬和18892萬平方米，環比增幅分別為3.9%、2.4%和3.4%，同比增幅分別為7.2%、-9.2%和-2.3%。
從同比增幅數據看，一線城市在連續34個月庫存同比下跌後，6月份首次出現同比正增長態勢，7-9月份繼續同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存階段。而二線城市、三四線城市雖然繼續同比下跌，但跌幅持續收窄。
圖/圖蟲
貨幣化棚改動力
在易居這份庫存報告中，特別指出，2018年9月份，一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為11.5、9.0和9.1個月。相比8月份11.9、8.9和8.9個月的數值，一線城市存銷比有所收窄，而二線、三四線城市則有所擴大。
橫向對比看，今年三四線城市的存銷比下跌較為明顯。觀察歷史數據，2014年下半年三四線城市積極推進棚改政策，去庫存周期指標反應迅速，從高位水準顯著且持續下滑，即從2014年7月的歷史高位水準下滑到當前9個月的歷史底部水準。
“二三線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在，從全國看，雖然分化趨勢持續，但上漲依然是主流。一二線城市調控政策力度大，但上漲城市的數量依然較多。特別是中西部面積銷售上漲幅度均遠超過市場平均漲幅。三線城市成為本輪房價上漲的集中區域。”
中原地產首席分析師張大偉認為。
58安居客首席分析師張波也認為，目前一線城市房價上漲力度已經明顯偏弱並出現了下調趨勢，熱點二線城市也開始降溫，64個城市房價上漲的城市主要集中在中西部的二三線城市。棚改的作用在三四線城市表現比較明顯，並且也對當地房價上漲起到了一定支撐作用。
“樓市降溫並不完全體現在建案的全面降價，開發商拿地謹慎度提升、二手房掛牌和成交價下跌以及購房者對未來悲觀預期都是樓市降溫的重要表現面。同時降溫也並不代表全國房價普降，以三四線為代表的中小城市受益於棚改，在短期內房價還有一定的支撐力度，一線城市和熱點二線城市房價維持穩定或小幅下降則是大勢所趨。”
與棚改相對應，中西部城市建設改善隨之提升也帶來城市吸引力。
“對於此類城市來說，後發優勢明顯，即此類城市市場政策相對寬鬆，而且這幾年新型城鎮化的力度較大，所以在其他城市面臨管控的基礎上，當前此類城市表現較好，這也體現了當前此類城市的市場吸引力在增加。未來預計依然有機會，尤其是基礎設施建設等力度加大，對於改善此類城市的投資價值是有積極作用的。”
易居研究院研究總監嚴躍進表示。
那麽，棚改貨幣化究竟對樓市供求關係起到了什麽作用？住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席顧雲昌26日告訴21世紀經濟報導記者：
“房價是由於供求關係決定的，一個城市的供應量大，需求量少，那麽當然房價上不去，甚至下降，反過來供不應求，則房價上漲。棚改是三四線城市去庫存的辦法。為什麽用棚改貨幣化來去庫存？就是不讓老百姓蓋房子，拆掉的房子再去購買建案。這就增加了樓市的需求量，減少了供應量，從而使得供求關係發生變化。原來市場是供大於求，現在則變成供求平衡，甚至供不應求。當然，棚改貨幣化會帶來兩方面影響：
一是加快去庫存速度；二是推高了房價。由於有些城市出現供求關係緊張的情況，棚改貨幣化可能就會調整。”
易居研究院認為，2018年下半年三四線城市的棚改政策會略有調整，尤其是商品住宅庫存不足、房價上漲壓力大的城市會面臨更多調整。基於此類政策判斷，可以認為，三四線城市的存銷比探底已基本完成，四季度將面臨反彈的可能。
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