債務驟增業績陡變 光明地產重組上市三年受困“光明頂”

2018年，該公司淨負債率大漲61個百分點至194.77%，而短期債務與貨幣資金的缺口卻達38.35億元

標點財經研究員 黃鳳清

在經歷2016年、2017年持續90%以上幅度的高速增長後，2018年，光明地產（600708.SH）歸屬於母公司股東淨利潤似乎有被打回原形危險——同比縮水超過27%。

這一轉折令人尋味。

光明地產由海博股份於2015年與光明食品（集團）有限公司（下稱光明集團）旗下農工商房地產（集團）股份有限公司（下稱農房集團）及其子公司上海農工商房地產置業有限公司（下稱農房置業）通過重大資產重組組建而成，2015年—2017年為業績承諾期。換言之，業績承諾期滿後的首個年度，光明地產的業績便陡然“變臉”。

顯然，上交所也注意到了這一點。5月10日，上交所發出《關於對光明房地產集團股份有限公司2018年年度報告的事後審核問詢函》，從重組標的業績、存貨減值、盈利能力的可持續性、資金往來四個方面提出共30個問題，包括重組業績是否主要通過向關聯方出售項目公司股權或資產實現、是否存在通過存貨跌價準備調節利潤以完成業績承諾的情況等。

有息負債水準大幅上升及所造成的資金周轉壓力亦是上交所的關注點之一。在金融監管加強、去杠杆的大背景下，2018年房地產企業融資規模依然維持在高位。標點財經研究院聯合《投資時報》對2018年營收達百億以上A股房企及港股內房企的淨負債率進行了計算，推出《A股百億營收房企淨負債率排行榜》和《港股百億營收內房企淨負債率排行榜》。光明地產以194.77%的淨負債率在《A股百億營收房企淨負債率排行榜》中排名第4高。

按照上交所的原定要求，光明地產應於2019年5月17日前披露對問詢函的回復，同時按要求對定期報告作相應修訂和披露。17日當天，光明地產發布公告稱，由於年報問詢函涉及的內容較多，部分事項尚需進一步梳理，同時部分內容需年審會計師發表意見，公司預計無法按時完成上述年報問詢函的回復工作，將延期至2019年5月24日前回復並披露。

就在同一天，光明地產的另一則公告披露，控股股東光明集團的一致行動人上海農工商綠化有限公司（下稱農工商綠化）在未提前15個交易日預先披露相關減持計劃公告的情況下於2019年5月14日減持了光明地產的股票。此次減持的成交均價為6.4元/股，低於農工商綠化在光明地產重大資產重組時作出的最低減持價格的約定，造成違規減持。

業績變臉

2018年，光明地產實現營業總收入204.94億元，同比小幅下降-1.53%；歸屬於母公司股東的淨利潤為14.18億元，同比下降27.17%。而2016年、2017年該公司的歸母淨利潤分別大幅增長98.15%、92.55%。

上交所的問詢函指出，2015年公司重組置入農房集團及其子公司農房置業的全部股權，標的原股東承諾農房集團和農房置業2015年至2017年合計實際淨利潤分別不低於35.13 億元和9842.99萬元。農房集團三年實際實現利潤36.87億元，完成率為104.95%，其中部分業績承諾通過向關聯方出售項目公司股權或資產實現。業績承諾期後第一年，農房集團和農房置業分別實現歸母淨利潤18.41億元和63.71萬元，同比下降15.12%和99.41%。

光明地產2018年年報顯示，該公司營業成本同比下降14.92%，遠高於其營收降幅，但銷售費用、管理費用、財務費用卻有不同程度的增長。更為引人注目的是，其資產減值損失2018年同比大幅增長89.90%，其中大部分是存貨跌價損失。上交所的問詢函提及，光明地產2018年度計提大額存貨跌價準備，金額高達7.66億元，同比增加98.96%，主要來源於對房地產及配套板塊的減值計提，其中大部分項目為重組資產，需要該公司對業績承諾完成期後第一年計提大額存貨跌價準備的原因和合理性、前期計提的充分性，以及是否存在通過存貨跌價準備調節利潤以完成業績承諾的情況作出充分說明。標點財經研究員注意到，2015年—2017年業績承諾期間，光明地產計提的存貨跌價準備合計不足6億元，也就是說，過去一年比此前三年計提的總額還要高。

此外，業績承諾期間光明地產利息資本化率均超過70%且逐年上升，但在業績承諾完成期後利息資本化率大幅下降，僅約為54.67%。上交所對其2018年利息資本化率大幅下降的原因和合理性、前期是否存在通過提高利息資本化率調節利潤以完成業績承諾的情況提出了疑問。

進入2019年，光明地產的業績情況並未有太大好轉。今年一季度，該公司營業總收入同比增長6.27%，但歸屬於母公司股東淨利潤同比下降了28.26%。扣除非經常性損益後，歸母淨利潤的降幅擴大至29.22%。

光明地產的加權平均淨資產收益率由2017年的20.11%降低至2018年的12.85%；2019年一季度為2.65%，較上年同期減少了2.18個百分點。

債務沉重

除了業績下滑外，高負債是光明地產的另一重壓力。

光明地產2018年有息負債規模大幅上升，金額達到360.04億元，同比增長63.70%，其中短期借款和長期借款分別為131.18億元和182.14億元，分別同比增長51.19%和108.41%。據此計算，該公司2018年末的淨負債率為194.77%，較2017年末上升超過61個百分點。其資產負債率水準超過80%，為82.38%，較上年上升2.46個百分點。

高負債率，意味著較大的償債壓力，但光明地產的短期償債能力令人擔憂，其現金類資產對其短期債務的覆蓋能力一般。至2018年末，光明地產的短期債務（包括短期借款及一年內到期的非流動負債）達到142.90億元，而貨幣資金僅104.55億元，二者之間存在38.35億元的缺口。若將貨幣資金中使用受到限制的10.53億元剔除，與短期債務之間的缺口更是達到48.88億元。

到了2019年，資金缺口進一步擴大。截至2019年一季度末，光明地產的短期債務略微下降至136.11億元，但貨幣資金急速降至74.48億元，缺口達到61.63億元。

大量的債務導致融資費用顯著提高，侵蝕了公司的利潤。2018年光明地產財務費用達到4.74億元，同比增長43.16%。其中利息費用高達6.75億元，相當於稅前利潤總額的三成，同比增幅達到51.87%。

現金流緊張

從2018年及今年一季度的數據來看，光明地產的現金流在靠融資（主要是借款）苦苦支撐，而投資活動和經營活動的現金流狀況均不理想。

2018年，光明地產取得借款收到的現金達274.82億元，最終籌資活動產生的現金流量淨額為143.82億元，同比增長1021.02%。投資活動產生的現金流量淨額為-28.79億元，同比下降1362.73%。經營活動現金流量淨額由正轉負，金額為-87.34億元，同比下降620.30%，光明地產對此解釋稱，主要是支付土地款、工程款和支付企業間往來增加等所致。

年報顯示，該公司2018年大幅提高土地儲備規模，新增房地產儲備面積為144.52萬平方米，同比增長53.34%。對此，上交所在問詢函中要求光明地產說明公司業績承諾期間大量出售資產、2018 年又頻繁拿地的原因及考慮。

在融資資金的覆蓋下，最終，光明地產2018年現金及現金等價物淨增加27.69億元。然而，到了2019年一季度，儘管籌資活動獲得了39.02億元的現金淨流入，但仍難以彌補投資活動和經營活動中產生的現金淨流出量，導致現金及現金等價物淨減少了19.59億元。其中，經營活動產生的現金流量淨額為-56.45億元，同比下降97.83%。