福建地產巨頭賣賣賣！負債2112億，115億現金如何應對？

5月9日，福建地產巨頭泰禾集團股票大幅下跌，近乎跌停。原來，5月8日晚間，深交所針對泰禾集團的2018年報和2019一季報內容出具問詢函，問詢函涉及內容包括現金流、回款情況、償債能力、銷售額、存貨高企、自持商業出租率低、改變房地產用途、關聯交易等19個問題，集中在公司償債能力不足、銷售額披露信息和資產評估方式不透明、關聯交易披露信息不足、現金流量表異動等方面。

1、官網：泰禾集團以1456億元的銷售成績，穩居中國房企前20強

據官網介紹，泰禾集團是一家從事住宅地產和商業地產開發的大型知名上市公司。公司創建於1996年，2010年成功上市，是當年國內唯一上市的地產企業。中國指數研究院等權威機構聯合發布了《2018年中國房地產銷售額百億企業排行榜》。其中，泰禾集團以1456億元的銷售成績，穩居中國房企前20強。泰禾院子系是泰禾匠心打造的產品IP，“二十三城四十五院”名動中國。其中泰禾中國院子四次上榜“亞洲十大超級豪宅”。同時，泰禾集團還在北京、福建擁有6個大型城市綜合體，並在北京、上海開發了多個辦公大樓、酒店式公寓、商業步行街等業態的商業地產項目。

2、負債：泰禾集團 2018 年總負債 2112 億元，短債574億元

泰禾集團債務問題，早已引發市場關注。“高杠杆、高周轉”的發展模式，是泰禾集團以前一直留給市場的印象。然而，伴隨著這樣的發展模式，泰禾也面臨著高企的負債額。債務問題在泰禾集團 4 月 12 日發布的年報中更為清晰。2018 年年報顯示，泰禾集團 2018 年總負債達 2112.47 億元，較 2017 年的 1813.02 億元，增長了近 300 億元。2019 年一季度，其淨負債率達 279.19%。

負債率居高不下是一方面，公司現金流如何呢？泰禾集團對是否存在短債風險？泰禾集團年報顯示，其期末現金及現金等價物餘額為115.58億元；而短期借款及一年內到期的非流動負債合計金額達574.28億元，貨幣資金對此的覆蓋比例僅為0.26。

3、高負債已經影響了利潤增速

泰禾集團的高負債，已經影響了其業績增速。泰禾集團 2018 年年報顯示，其 2018 年營業收入 309.85 億元，同比增長 27.35%，較上一年度 17.38% 的增速大幅提高。不過，其歸屬上市公司股東的淨利潤為 25.55 億元，同比增長 20.25%，比上一年度 24.43% 的同比增長下降了 4.18 個百分點。為何在合約銷售額、營業收入均大幅上漲的情況下，泰禾集團的淨利潤增長率反而下降了？業內人士認為，這與泰禾集團負債率較高、2018 年為降低負債率而加大回款力度，甚至不惜對部分建案大幅降價並虧本轉讓部分公司股權有關。

4、泰禾集團被市場質疑其資金鏈緊張

自今年年初開始，泰禾集團因大股東質押近乎全部股權進行融資、泰禾集團董事長黃其森拿出12個項目尋找買家入股以及北京項目大降價的事情，泰禾集團被市場質疑其資金鏈緊張。2018 年 12 月 14 日，泰禾集團公告稱，其全資子公司所持有的福州泰航房地產開發有限公司、福州泰福房地產開發有限公司和尤溪泰禾房地產開發有限公司 100% 股權，均被轉讓給福州運成興通實業有限公司，交易對價 6.35 億元。

今年 3 月，泰禾集團又開啟了賣賣賣的模式。3 月 23 日，泰禾集團將全資子公司持有的杭州藝輝商務 51% 股權出售給世茂股份旗下公司，交易對價為 3.79 億元；3 月 25 日，泰禾集團又宣布轉讓南昌茵夢湖項目 4 家標的公司各 51% 股權及相應債務給世茂股份，交易對價為 18.06 億元；3 月 27 日，泰禾集團全資子公司再次轉讓其持有的漳州泰禾房地產 40% 股權給世茂房地產持股公司，交易對價為 6.34 億元。自3月28日以來，泰禾一個多月已經向世茂地產出售了四個項目，累計回籠資金約37.44億元。