短期償債壓力大光明地產發35億永續債“輸血”

　　■本報記者李未來北京報導

　　截至一季度，短期借款高達102.47億元，貨幣資金卻只有70.13億元，光明房地產集團股份有限公司（光明地產600708.SH）只好借永續債來彌補。

　　7月3日，光明地產發布了永續債獲準注冊的公告，稱此前向中國銀行間市場交易商協會（下稱“交易商協會”）申請注冊發行規模不超過人民幣35億元的永續債獲準通過。

　　根據此前的申請，該永續債的期限為3+N年，3年末附票面利率跳升安排及發行人贖回權，發行利率根據光明地產信用評級情況及發行時的市場利率情況確定。雖然利率沒有明確，不過按照永續債的規則，初期幾年與銀行貸款利率不相上下，此後則成倍增長，不少房企因此而被侵蝕大量利潤。

　　但資金對光明地產來說仍是一大難題，2018年第一季度其經營活動產生的現金淨流出28.53億元，截至3月底，除102.47億元短期借款外，還有8.79億一年內到期的非流動負債。

　　“賣子”補充淨利潤

　　2017年光明地產實現了不錯的業績，營業收入208.11億，同比增長0.14%，雖然平平，但歸屬上市公司股東的淨潤卻增長了92.55%，達到19.47億元。

　　早在此前的業績預增公告中，光明地產就指出，主要原因是公司在2017年度積極順應市場，對區域結構、產品結構和經營方式進行主動優化調整，適應長三角地區城鎮化建設和房地產市場業態變化，著力提升房地產主業的核心競爭力，通過多元化的投資和產品改善更新，提升商品住宅項目盈利能力，推動淨利潤大幅度增長。

　　然而，在長三角地區，光明地產的營業收入隻比上年增長2.08%，毛利率減少0.91個百分點。華中地區營業收入呈斷崖式下跌，同比減少39%，華南地區雖有近6倍的增長，但因為基數小，增長後也只有6.06億元。那麽，增長的92.55%的淨利潤從何而來？

　　記者梳理發現，光明地產淨利潤增長絕大部分來自於農工商房地產（集團）有限公司（以下簡稱“農工商地產”）的貢獻，根據企查查資訊顯示，該公司為光明地產全資子公司，2015年光明食品旗下的兩家企業海博股份與農工商地產實施資產重組，農工商地產成功借殼，海博股份還吸入了光明食品旗下其他的地產業務，並更名為光明地產。

　　2017年農工商地產獲得營業收入203.22億元，實現淨潤22.51億元，這兩項數據均比母公司光明地產更高。而這22.51億的淨利潤中，有9.4億是通過出售子公司股權獲得的。

　　2017年7月，農工商地產掛牌轉讓江蘇東恆海鑫置業有限公司（以下簡稱“江蘇東恆海鑫”）100%股權及債權，掛牌轉讓價格不低於4.95億元，最終被蘇州錦潤置業有限公司以21.83億元的價格成交。

　　根據光明地產公告，此次交易符合上市公司經營戰略發展以及產業結構調整的需要，有利於上市公司快速回籠資金，提高淨利潤，進一步降低資產負債率。經初步測算，本次交易將為上市公司2017年度增創歸母淨利潤約9.4億元。

　　除去這部分收入，農工商地產2017年實現淨利潤13.11億元，2015年和2016年農工商地產分別實現淨利潤5.36億和13.45億元。而根據2015年光明地產重大資產重組之時與農房集團原全體股東光明集團、大都市資產、農工商綠化、張智剛、鄭建國、沈巨集澤、李豔簽署的《盈利預測補償協定》，各方約定農房集團2015-2017 年預測的扣除非經常性損益後歸屬於標的資產股東的淨利潤9.08億元、12.52億元和13.54億元，合計實際淨利潤不低於35.13億元。如低於這一數額，需履行補償義務，農房集團全體股東、大都市資產同意由上市公司以總價人民幣1.00元直接定向回購應補償的股份並予以注銷。

　　有意思的是，如果不轉讓江蘇東恆海鑫股權，農工商地產2015-2017年淨利潤總額為31.92億元，轉讓後則達到41.32億元，也就達到了此前預測的要求，原農工商地產所有股東就不用履行補償業務了。

　　另外，上述實際淨利潤要求是扣除非經常性損益後歸屬於母公司所有者的淨利潤，而光明地產並沒有把股權出售的收益納入非經常性損益當中。

　　面臨短期償債壓力

　　一邊出售子公司，一邊收購項目，是光明地產的經營策略。

　　2017年，光明地產收購了杭州、宜興、寧波、煙台、上海等多個地方的項目公司股權，重大股權投資達13起，共花費約30億元。同時，通過招拍掛方式拿地4宗，花費65.77億元。

　　這導致其經營活動產生的現金流淨額由2016年的91.51億下降到2017年的16.79億。

　　進入2018年，光明地產設立子公司、公開競拍土地、收購股權的動作更是頻繁不斷。這也讓其現金流吃緊，今年第一季度，光明地產經營活動產生的現金流量淨額為-28.53億，同比減少774.82%，負債466.9億元，比年初增加了34億元，其中短期借款102.47億，一年內到期的非流動負債8.79億元，二者合計佔總負債比例為23.83%。這也意味著，短期內光明地產將面臨著較大的償債壓力。

　　對此，光明地產正試圖通過各種管道來獲得資金。7月3日，光明地產宣稱此前向交易商協會申請注冊發行規模不超過人民幣35億元的永續債獲準通過。該永續債的期限為3+N年，雖然沒有明確利率，但根據以往房企發行永續債的情況來看，前3年大概與銀行貸款利率相似，此後則會出現跳漲。此外，光明地產還在持續出售資產，6月28日，光明地產宣布成功轉讓子公司所持有的位於廣西南寧市良慶區五象大道北側的A2及A3地塊在建項目資產，接手者為廣西盛元邦房地產開發有限公司，最終成交價75407.34萬元。預計本次交易將為光明地產2018年度增創扣非後歸母淨利潤約為人民幣1.6 億元。

責任編輯：何凱玲

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