導讀：在行業下行，企業普遍謹慎拿地的情況下，保利投資拿地卻頗為進取。前三季度累計新拓展項目108個，總獲取成本1636億元，同比增長4.9%，佔銷售金額比重的53.9%。
本報記者 張曉玲 實習生 陳靚 廣州報導
自董事長宋廣菊提出重回行業前三以來，保利發展今年的表現激進了許多。
11月27日，保利宣布100億的永續票據獲準注冊，首期發行15億，票面利率4.63%，為近期行業最低水準。
能獲得這樣的發債規模和較低的發債利率，與保利的央企身份、業務實力分不開。
今年以來，保利還獲得銀行開發貸、租賃住房類REITS、公司債等多種管道的融資資金，總額數百億。
在充足的融資助力下，保利今年積極進行逆周期拿地，衝規模求發展。
地產行業已經今非昔比，單純以銷售規模衡量的時代已經過去，房企紛紛轉型開發+運營，保利亦不例外。
對保利而言，重回行業前三，意味著不僅銷售規模要大幅增長，運營和資產管理的規模也要同步上升，最終實現利潤多元化，才能持續領先同業。
融資衝規模
100億，這是近預售屋企發行規模最大的債券融資，利率僅為4.63%，同期其他企業融資的利率平均都在5%以上。
保利方面表示，永續債拓寬了公司融資管道，降低了資金成本，保障公司可持續發展。
保利的融資管道還包括了類REITs、境外發債等。1月30日，保利通過香港子公司發行了5億美元（大約31.5億元人民幣）的五年期固息債券，票面利率為3.95%；7月，保利擬公開發行150億元公司債，其中有92.29億元投資規模將用於住房租賃業務。
克而瑞指出，從2018年保利的債務類型結構來看，銀行借款佔比超過71%，公司債券及中期票據等直接債務融資工具佔比約14%。直接融資較高的佔比，顯示了保利突出的融資能力。
民生證券報告顯示，保利的融資成本較低，今年三季度其有息負債綜合成本僅為4.86%，顯著低於行業水準。
據民生證券分析師楊柳測算，截至三季度末，保利的貨幣資金為971.46億元，同比增長49.3%，現金短期債務比為2.7，短期償債無憂；剔除預售账款的資產負債率為42.8%，較上年同期下降0.7個百分點；淨負債率為101.4%，較上年同期的102.6%小幅下降。
總體來看，公司融資成本優勢明顯，財務安全邊際較大。這讓保利有底氣維持相對較高的杠杆擴張。
在行業下行，企業普遍謹慎拿地的情況下，保利投資拿地卻頗為進取。前三季度累計新拓展項目108個，總獲取成本1636億元，同比增長4.9%，佔銷售金額比重的53.9%。
11月，保利繼續新增6塊土地，分布於廣州、珠海、青島、石家莊和太原，11月合計新增規劃建築面積149.31萬平方米。
截至目前，公司已覆蓋國內外100多個城市，待開發面積超過1億平方米。這為保利帶來了豐富的土地儲備，為其銷售業績、衝擊規模增長奠定基礎。
數據顯示，保利11月銷售面積約為233.51萬平方米，環比增長10.69%，同比下滑19.53%；銷售金額約為335.22億元，環比增長7.73%，同比下滑7.92%，和2018年單月平均335億元持平。
今年前11個月，保利的銷售面積約為2469萬平方米，同比增長23.96%，銷售金額約為3683億元，同比增長34.28%，在龍頭房企中保持了高增長的勢頭。
保利與其他房企巨頭的差距也在拉近。克而瑞數據顯示，前11月，保利的銷售業績居於第五。今年年內銷售排在前三的碧桂園、萬科和恆大的業績分別為6645.5億元、5422.3億元和5391.4億元。
多家券商預計，2018年前三季度保利銷售額達到3036億元，同比增長45.87%，全年有望達到4500億元。
多維度競爭
在2017年的股東大會上，保利發展董事長宋廣菊曾提出重回行業前三的目標。
對轉型中的房地產和保利而言，行業前三不僅意味著銷售規模的競爭，也意味著其他多元運營業務領域的規模競爭。
地產市場走向存量時代已是行業共識，行業重點早已從拿地開發模式轉移到開發+運營模式，房企之間的競爭越顯複雜，賽道更加多元。
“以現在的市場來看，去追求銷售規模化意義不大”，深圳市房地產中介協會發展研究總監徐楓認為，追求規模擴張的房地產時代已經過去了，各大房企都在尋求突破來轉換賽道。
萬科早在幾年前就開始發力城市配套裝務，今年年中報告將租賃業務確立為其核心業務至此，萬科以“城鄉建設與生活服務商”為戰略定位，探索涉足物業、物流、租賃、養老、教育等多個領域，轉型態度明確。
此外，華潤、中海、萬達等房地產企業也在積極探索自己的轉型路線，地產行業的賽道不斷拓寬，呈現多元化局面。
在這場“去地產化”的浪潮中，保利也並沒有坐以待斃。保利地產從2016年開始從集團人事調整、多元激勵、管理提升等多方面下手，推動公司發展進入快速發展階段。
今年保利的最大動作之一是更名。9月12日，保利房地產發布公告，宣稱改名為“保利發展控股集團股份有限公司”，公司名稱中不再出現地產字樣，轉型態度明顯。
目前，保利發展旗下有保利投顧、保利教育、保利會展、保利健康、保利文旅等多個業務，已形成國際貿易、房地產開發、文化藝術經營、資源領域投資開發、民用爆炸物品產銷等“多業並舉，多元發展”的戰略格局。
此外，保利還積極進入租賃領域，在2016和2017年的時候，保利地產在天津、杭州、上海等7座城市拿地52萬平方米，計劃進入自持住宅或長租公寓領域。
目前，保利公寓已布局廣州、重慶、北京、長沙、大連、沈陽等十餘城市，擁有瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌線，在全國擁有30余個項目。
儘管保利做出以上努力，但因為城市布局、周期性戰略等因素，保利與萬科，恆大，碧桂園等尚有差距。
對此，保利地產總經理劉平表示，“對於要繼續保持第一方陣地位的保利而言，不會放任這種差距繼續增加。”
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