不僅是房價下跌，三四線城市的地價也開始下跌了

最近21世紀經濟報導以聊城為例，追蹤了三四線樓市的最新趨勢。

這裡的房價在過去兩年多的時間裡，從5000塊錢爬升到了1.3萬，但最近的二手房均價跌至1.1萬，而新開盤的項目低的已經下探至8000元。

其實，關於三四線樓市，我們一直在提出警告，小城市的房地產有先天缺陷。今天這篇文章不會就這方面做展開，而是來分享一點最新的跡象。

我們都知道，房地產市場分為一二三級市場，一級市場是土地市場，二級市場是新房市場，三級市場是存量房市場。大多數人關注的都是二三級市場，也就是房價的漲跌，而對一級市場的感知是比較弱的，畢竟這個市場的參與者（地方城市和開發商）跟普通消費者沒啥關係。

但是，我們要想關注房價的走向，一級市場，土地的漲跌是必須要關注的。

克而瑞監測的336個城市，1-11月份土地市場出現了明顯分化。總結起來就是一句話：一線城市地價開始回漲，但二三四線城市的地價仍然保持全面跌勢，而三四線城市的地價更是首次轉跌，跌幅為2%。

上面說的是單價頹勢，不過從總價來看，今年1-11月份各地土地成交仍然很高。記錄雖然沒有破，但土地收入在地方城市的收入佔比卻明顯增長。今年1-10月份，土地收入佔地方城市政府性基金收入的比例達到了87.2%，增速非常驚人。

這裡有一些現象值得關注，一線城市在經歷了上半年的土地流拍後，開始調整策略，下半年，特別是年底這波集中出讓，流拍率明顯降低。北京在11月份集中出讓了 13宗土地，斬獲316億，而同期廣州共出讓24宗土地，底價430多億。而更多的二三四線城市土地開始流拍，比如今年的杭州，濟南等城市出現大面積流拍現象。

從數據來看，1-11月份一線城市土地價格同比下跌了1%；而二線城市土地價格同比下跌了14%，去年同期可是上漲20%，振幅超過34%，這個比例相當驚人了。

更麻煩的其實還是三四線城市，這些城市由於貨幣化安置的介入，房地產一直處於亢奮狀態，建案銷售已經連續領漲全國多時，不過土地市場已經開始疲軟，三四線樓市的好日子基本到頭了。

很多人不知道的是，三四線的土地成交總額雖然在擴大，但這卻是以更低的單價和更多的成交面積來實現的。以價換量，非常時刻，不會這麽乾。

數據顯示，三四線城市土地價格在2017年6月份觸及歷史高點（同比漲幅超過70%），此後一直橫盤整理至2018年6月，而最近5個月地價持續走低（同比漲幅僅2%，環比已經連續5個月下跌）。

明眼人都看的出來，這就是一個惡性循環，由於需求的萎縮預期與地方城市收入持續增長之間的矛盾，只能采取一種類似“竭澤而漁”的方式來賣地，趕在房地產徹底涼下去之前盡量多賣地。但現實是，三四線城市的土地市場已經疲軟，開發商已經不大會照單全收了，對他們來說，樓市橫盤器，只有一線城市和部分強二線城市最安全。

雖然土地市場的成交不會立刻傳導至二三級市場，但麵粉決定麵包的價格，地價的調整具有先導性，它的調整必然導致房價的調整，只不過存在一定的滯後性，按照業內通常估算方式，現在成交的地價會對未來一年至一年半的房價產生影響。

前段時間，馬光遠在和訊舉辦的一個論壇上表示，明年將是三四線樓市的關鍵分水嶺，一定程度上，“現在三四線的房地產連泡沫都算不上，因為泡沫還有流動性”。