文 | 春天
要說當今中國最熱的區域，一定非粵港澳大灣區莫屬。
剛結束的半年報“發布季”，重倉大灣區成了不少頭部房企大書特書的“業績”。素有“文旅狀元”之稱、起家於深圳的華僑城，自然也沒錯過新的區域紅利。
據悉，9月13日，華僑城新一代文旅融合標杆項目、粵港澳大灣區最大的都市文化旅遊綜合體——佛山順德歡樂海岸PLUS，將在“世界美食之都”順德盛大試營業。從此，在大灣區的核心城市順德，美食之外，有了城市文化旅遊新地標。
（佛山順德歡樂海岸PLUS）
此外，其官網顯示，在粵港澳大灣區，華僑城開拓文旅綜合項目共計26個，未來預計投資總額超過1000億元。
除了積極布局大本營——粵港澳大灣區外，近年來華僑城也在全國主要地區頻頻落子文旅項目，尤其是被華僑城選定為第二總部的雲南：
2018年7月，華僑城各個子集團會聚雲南，簽約項目60個，簽約金額超過1000億元；2019年7月，華僑城在雲南又簽約項目37個，簽約金額490億元。
那麽，在房地產進入新常態的大背景下，該如何看待華僑城的大舉擴張呢？
時代風口下的擴張
近年來，華僑城的擴張看似迅猛，但並不盲目。事實上，這是新的時代風口下，其必須要完成的一張新答卷。
1985年，華僑城誕生於深圳灣畔的一片灘塗，並以此為起點，先後培育了錦繡中華民俗村、世界之窗、歡樂谷連鎖主題公園、東部華僑城、歡樂海岸等等一批知名文化旅遊品牌。
目前華僑城集團已在全國近 60 座重點城市廣泛布局，運營和管理百餘家文旅項目，已累計為超過5億人次的國內外遊客提供優質的旅遊產品和旅遊服務，連續6年位居全球主題公園集團四強、亞洲第一，是中國名副其實的“文旅狀元”。
另一方面，在人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的新時代矛盾下，中國經濟正在經歷著新舊動能轉換，體驗式、沉浸式的消費型經濟開始崛起。而升級消費之一的文化旅遊，便是風口之一。
據測算，未來5-10年，我國文旅產業將達到15兆規模，可見文旅產業是一個不輸房地產的超級風口。隨著文旅逐步成為城市和區域經濟發展新引擎，國內正迎來文旅產業的發展黃金機遇期。
瞅準這一機遇的恆大、融創、萬科等房企巨頭，也開始紛紛涉足文旅產業。作為中國“文旅狀元”華僑城更應當仁不讓。尤其是當下文旅市場格局混沌一片，恰是提前卡位，以待決勝千里的好時機。
這就是華僑城在雲南、四川、廣東等傳統旅遊大省，及在南京、武漢、濟南、成都、鄭州等人口密集的城市持續發力、積極布局文旅項目的時代背景。
當然，除了商業發展戰略方面的考量外，華僑城還擔負著一個央企的責任擔當。
這一點在其新的戰略定位（中國文化產業領跑者、中國新型城鎮化引領者、中國全域旅遊示範者）和創新發展模式（“文化+旅遊+城鎮化”“旅遊+互聯網+金融”）及具體實踐中處處可見。
在雲南、海南、西藏等地區探索實施新型城鎮化及全域旅遊，把踐行“鄉村振興”戰略與特色小鎮、美麗鄉村等項目結合起來，挖掘小鎮和鄉村的特色和傳統文化。如被華僑城用文化旅遊景區表現手法改造後的少數民族特色村落——中廖村，先後被授予“全國文明村鎮”、“中國少數民族特色村寨”等榮譽稱號。當地村民也獲得了脫貧致富、在地就業拓寬新路徑。
從側面，這也解釋了為什麽華僑城會把“第二總部”放在雲南，並在當地獲得大量項目。
基於行業地位、央企身份及新型城鎮化及全域旅遊的探索，全面實施旅遊強省目標戰略和旅遊融合發展戰略，並把文化旅遊作為“十三五”發展的支柱產業的雲南省委省政府對華僑城情有獨鍾、預期較高，使得雙方具備良好的溝通和合作基礎。
比如，7月在雲南簽約的這批項目，包括16個文旅項目、9個城鎮化項目、6個產業項目和6個美麗鄉村項目，類型均符合其現有發展模式的定位。
換句話說，正是巨大的發展空間、提前卡位的商業戰略、央企職責等因素共同推動了華僑城在全國文旅布局上的快速擴張。
尋求內部平衡
在全國布局擴張期間，華僑城又出售了些項目股權和資產包。這種看似矛盾的操作也引起了輿論的廣泛關注。
對此，華僑城集團表示，資產處置動作是為了加快項目落地實施，推動主營業務持續健康快速發展。股權轉讓事項是公司圍繞加快周轉的具體舉措，是公司正常經營行為。
並進一步指出，公司在不斷創新地產業務發展模式，採用與業內優秀企業建立戰略合作聯盟的方式，是通過合作開發、股權轉讓、在建工程轉讓等多種方式實現項目快速周轉。如在成都即將啟動的莫奈的湖項目，就是與碧桂園合作開發，且由碧桂園操盤。
這種操作背後的商業邏輯，恰是企業內部對資金安全、市場風險平衡對衝的結果。
文旅項目的一大特點就是開發周期長、資金佔用大、總盤體量大，很容易受到行業周期、調控的影響，這就要求企業在開發中采取“有取有舍”的明智策略，通過轉讓部分項目降低成本，同時加大資金回籠，面對市場波動和擴張，能讓自己自始至終處在安全邊際內。
這一邏輯在其旗下華僑城A最新發布的2019年半年報中，體現得十分明顯。
在“現金為王”、“回款才是硬道理”原則下，華僑城通過多管齊下搶抓市場，項目推盤、銷售、回款同比去年均有大幅增長。對去化難度大的產品，果斷決策，積極通過資產證券化、股權轉讓、資產處置等方式，快速盤活。
資金安全邊際得到有效提升。如半年報顯示，華僑城A的貨幣資金為351.29億，較年初大增29.02%；經營性淨現金流因銷售回款增加，提升7.43%；投資活動淨現金流因股權投資減少，則提升23.22%。
此外，作為央企，華僑城還有一個其他文旅開發商所沒有的優勢，即極低的融資成本。上半年，華僑城發行的公司債票面利率僅3.88%，僅有行業平均利率的2/3。往年發行公司債利率也都保持一個相對較低的水準。
（2019年華僑城A半年報截圖）
值得一提的是，華僑城所發公司債均為中長期債券，今明兩年沒有償還壓力。
未完的答卷
文旅行業承載了國人的詩和遠方，其市場空間之廣闊，已無需贅述。既然鹿奔在野，必然天下共逐之。
在這次場激烈的競爭中，資本和資源決定著企業能否玩得起，而運營則決定著企業能否玩得轉。
前者，華僑城有央企的特殊身份；後者，更是華僑城作為“文旅狀元”最拿手的優勢。
但同時也應看到，一方面國人對於文旅體驗的要求越來越高，另一方面競爭對手不斷崛起，所以華僑城在新時代不但要步穩，還得蹄疾。
新時代下，面對供給、需求兩側的挑戰，華僑城如何保持其競爭力和新鮮感？
顯然公眾在華僑城對於項目的長周期經營面前，還需要假以時日，拭目以待。
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