紅星地產150萬元/畝從銀潤拿地 後者征地價僅3-4萬

　　房企戰略下沉安吉縣樣本： 小鎮圈地下的文旅地產風口

　　本報記者  唐韶葵  上海報導

　　日前，紅星美凱龍旗下紅星地產向公眾展示其首個文旅項目——悠隱南山，該項目位於浙江湖州安吉銀潤藍城天使小鎮內，佔地150畝。一棟棟別墅置身於山野溪谷之間，非常契合其度假、養老小區的定位。悠隱南山也是銀潤藍城天使小鎮的一部分，項目不遠處，碧桂園、祥生等的項目也在建設、銷售中。

　　2017年，紅星地產以150萬元/畝的單價拿下一級開發商浙江銀潤休閑旅遊開發有限公司（下稱“銀潤”）手中的這幅地塊，用來開發首個文旅地產項目。而當初銀潤做土地一級開發，征地價格僅為3萬-4萬元/畝。

　　彼時碧桂園、祥生以公開競價方式進入安吉城東，代價也不菲。2017年5月，碧桂園以總價7.76億元摘得安吉大道南側五號、六號兩幅地塊的國有土地使用權，溢價率178%。兩幅地塊成交均價464萬元/畝。2017年9月，祥生地產7.5億元拿下城東一幅地塊，成交均價312.5萬元/畝。

　　在安吉城東，房企蜂擁文旅地產開辟另類拿地管道。以紅星地產為例，該公司在2017年以高溢價收購銀潤在安吉天使小鎮的地塊，進入文旅板塊。佔地超過2萬畝的天使小鎮板塊，一級開發商銀潤陸續引入了藍城、碧桂園、恆大、祥生地產等。

　　同策研究院首席分析師張巨集偉指出，近預售屋地產行業有一個明顯趨勢，就是碧桂園、卓越地產、新城、海倫堡等房企開始下沉到縣級市買地比較多，一些企業開始在消費力比較強的縣裡布局。紅星地產的做法也如出一轍。房企打文旅地產的旗號，實際上也是建立在戰略下沉打造銷售概念的基礎之上。

　　以文旅之名戰略下沉

　　都市圈周邊文旅地產正在發酵。位於環上海都市圈與環杭州都市圈的湖州安吉縣，早已成為多家房企打造旅遊地產的熱土。較早啟動的天使小鎮位於安吉縣城東，總規劃面積3.17平方公里，總投資78億元。該小鎮與安吉縣城投集團共同開發，預計所有項目於2019年底建成。

　　天使小鎮所在板塊是杭州入安吉的門戶，擁有3000畝鳳凰山公園、杭州Hello Kitty主題樂園、天使小鎮、JW萬豪酒店、鳳凰國際高爾夫球場等城市高端休閑生活配套。當年銀潤引入全國唯一的戶外樂園（Hello kitty），以這一主題娛樂項目為中心，打造了集旅遊、度假、休閑、養生、養老、居住為一體，與城市緊密相連又融於山水之間的綜合性服務區與獨特的旅遊目的地。銀潤藍城天使小鎮所在板塊目前已是全國4A級景區，並成功入圍第二批浙江省特色小鎮名單。

　　文旅地產成為房企開辟利潤增長點的一個視窗，越來越多的房企開始謀求“泛地產化”等多元轉型，這在2017年表現尤為明顯：2017年8月，恆大旅遊集團推出旗下文化旅遊的拳頭產品“恆大童世界”；萬科布局西昌邛海濕地公園旁2300畝土地做文旅地產；融創收購萬達13個文旅項目；合景泰富在成都大邑縣收地萬畝，打造雲上國際旅遊度假區。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房企選擇到三、四、五線城市圈地做文旅地產，一方面由於當前產業結構調整，尤其是地產業務調整的導向；另一方面對於房企而言，類似於投資的重心從大城市逐漸下沉到中小城市，這也與部分城市的文旅資源較為豐富有關。文旅地產未來可以做大，但是建議在交通配套等方面應該有較好的表現和支持，否則容易變為概念而難以提振。文旅地產項目的發展，也是房企積極轉型的導向，尤其是文旅小鎮等可以在產業聚焦上有較好的表現。

　　衝擊千億的紅星地產路徑

　　紅星地產此次也因悠隱南山被推到文旅地產風口。據了解，悠隱南山共有246套別墅，此前已經售出36套，此次開盤68套，每套在420萬元-720萬元之間。按照68套匡算，總貨值約為4億-5億元。

　　紅星地產副總裁陳志傑透露，紅星地產文旅地產板塊中的“源築”系列，已經在烏魯木齊、南昌、西雙版納落地開發；“悠隱南山”是紅星地產文旅地產項目的開山之作，目前正在全國陸續布局。據透露，“悠隱南山”系列的下一子將落在西施故裡——諸暨。此外，紅星地產還展開全國文旅項目考察，比如去年7月，紅星高管團隊就奔赴蘭州考察時代文旅城。

　　知情人士透露，紅星地產介入文旅地產，並有意將紅星集團旗下家居mall、愛琴海商業等結合在一起，打造綜合性消費平台，促進各業務板塊價值最大化。這不失為紅星美凱龍借地產平台再拓創新之舉。

　　公開資料顯示，紅星地產起步於2009年，現已成長為一家全國性綜合性房地產企業，9年時間在47個城市布局80個項目。克而瑞研究中心數據顯示，2017年紅星地產銷售額318億元，進入中國房地產五十強之列，與大部分進入50強的房企一樣，紅星地產也提出了千億目標。記者通過可靠信源獲悉，紅星地產今年計劃做到500億銷售額。

　　對此，新城控股高級副總裁歐陽捷指出，行業集中度加速將遠超過業內預期。2016年20強房企的市場份額只有25.5%。到了2017年提升了8個百分點，而且其平均增速遠高於行業的平均增速。到2020年時，預計他們的市場份額將接近70%，而這個估計依然是保守的，因為歐陽捷預測這三年的平均增速只有30%，而過去兩年的平均增速都超過了45%。即便已進入千億俱樂部的新城控股，未來兩年還是會延續這種加速奔跑格局。

責任編輯：梁斌 SF055