2018年，隨著“雄安新區”規劃面世和“粵港澳大灣區”的蓄勢待發，中國城市群發展已進入集中建設階段，我們延續“聚焦核心城市群，深耕一二線大城市，分享城市群三四線成長紅利”的判斷，繼續看好核心城市群與都市圈的發展潛力。都市圈與城市群必將成為下一個時期中國城市發展的主流趨勢，因此，深耕重點都市圈和城市群將成為房企最有效的布局策略。
城市發展都將經歷“城市—都市圈—城市群”的過程，早期資源在大城市聚集，城市發展以虹吸效應為主，核心城市資源及人口承載力趨於飽和後，開始向周邊城鎮進行產業與人口的遷移，核心城市開始城市更新的過程，產業形態向坪效更高的服務業更新，隨著外溢效應的擴散，核心城市與周邊區縣聯繫度加強，形成都市圈與城市群。
中國城市群格局
“五大超級城市群”地處國家三大戰略的疊加區（“一帶一路”建設、京津冀協同發展、長江經濟帶發展），未來將是中國最具發展潛力的地區，我們維持對其整體潛力的看好。從發展階段來看，長三角、珠三角以及京津冀城市群作為領先梯隊，發展相對成熟。長江中遊以及成渝城市群地處長江經濟帶的中上遊地區，城市腹地廣闊，且具備承接長三角產業轉移的優勢。
此外，山東半島、海峽西岸以及新近崛起的中原城市群，或地處沿海地區，經濟基礎雄厚，或位於連接東西與南北的交通要塞，區域內城市基礎較強，整體潛力向好。
中國主要城市群對比分析
圖：全國19個城市群經濟、人口對比
佔國土面積11%的五大城市群經濟規模佔全國55%，建案銷售面積佔比47%，是我國經濟增長的重要引擎和房地產的主戰場。從2017年數據來看，長三角GDP規模最突出，達16.5兆，顯著高於其他城市群，是目前我國最發達的地區；珠三角、長三角人均效益最高，人均GDP超10萬元；長三角、京津冀、長江中遊匯聚著更多人口，常住人口規模均超過1億人；長三角房地產市場規模最大，房地產開發投資額超過2兆，建案銷售面積超2.5億平米，長江中遊、成渝建案銷售面積2017年也分別達到1.8和1.7億平米。
在五大城市群之外，山東半島和海西城市群地處沿海地區，核心城市具備先發優勢，城市群整體經濟水準較高，2017年GDP規模分別為7.3和5兆，建案銷售面積超過1億平米，而中原城市群地處全國“兩橫三縱”城市化戰略格局的陸橋通道與京廣通道交匯區域，是中部崛起的戰略支撐點，人口規模突出，尤其鄭州及周邊地區快速崛起，潛力突出。
從城市群內部“經濟結構”的經驗來看，第一大城市GDP/第K大城市GDP=K是普遍的發展規律。根據此規律，我們將中國主要城市群劃分為三種類型：“雙核驅動型”、“多中心結構”和“成長型”。
圖：主要城市群經濟規模梯度
雙核驅動型
雙核驅動型：珠三角、京津冀以及成渝城市群均表現出雙核驅動的城市結構特徵，城市群內兩大核心城市經濟規模遠超其他城市。目前，珠三角發展最為成熟和均衡，城市梯隊已經形成，整體實力突出，且深圳GDP規模首次超過廣州居城市群首位；京津冀、成渝城市群目前經濟仍過度集中於核心城市，尤其成渝表現明顯，在第3大城市綿陽這一比值已達9.4，重慶和成都兩大核心城市虹吸效應顯著，尚未形成輻射作用，但當核心城市吸聚發展到一定程度後，將開始輻射周邊。
多中心結構
多中心模式：長三角與長江中遊均為橫跨多省的城市群，內部由多個都市圈構成，多中心的結構使資源相對分散。由長三角城市GDP數據可看出，除上海外，蘇州、杭州、南京等城市經濟規模亦較大，均已形成以各自為核心的都市圈結構，第一大城市GDP/第K大城市GDP實際值多小於理論值；而長江中遊城市群橫跨湖北、湖南和江西三省，武漢和長沙經濟體量顯著高於其他城市，南昌位列第三，雖然省會城市具備規模優勢，但城市群內三四線城市差異並不明顯。
成長型
山東半島、海峽西岸和中原城市群中除鄭州外，首位城市經濟規模雖然較大，但與其他城市距離並未顯著拉開，未來資源有進一步集聚的太空。山東半島城市群中濟南作為省會城市，GDP規模僅位居第三，難以對城市群發展進行有效帶動；海峽西岸的核心城市福州和廈門亦未有明顯領先優勢；中原城市群鄭州具備明顯規模優勢，但城市群內城市普遍經濟落後，鄭州仍處於吸附周邊階段。
圖：2017年主要城市群房地產市場規模及全國佔比
長三角地區投資及銷售規模顯著高於其他城市群，房地產開發投資及建案銷售面積佔全國比重均超15%，長江中遊、成渝及中原城市群建案銷售面積均在1.6億平以上，新房市場規模大。珠三角和京津冀地區受房價、地價整體較高影響，雖然銷售面積規模不及中西部城市群，但投資佔比高。
2018年三大核心城市群投資吸引力
京津冀、長三角和珠三角作為中國三大核心城市群，均有機會發展成為具有全球影響力的世界級城市群，不僅引領中國經濟持續增長，也對世界經濟發展做出貢獻。本部分我們將分別對三大城市群進行詳細分析，以探求各城市群內部城市的投資價值與發展太空。
1
京津冀城市群
雄安新區的設立對京津冀協同發展的具有極強的戰略意義，一年之內新區已進入實質性建設階段，預計未來產業、交通規劃等落地節奏也將加快，京津冀城市群整體潛力得以明顯提升。
圖：京津冀區域太空格局示意圖
北京
聚焦“政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心”，產業結構向坪效更高的服務業更新，處於外溢輻射階段，與周邊150km內城市構成“首都都市圈”，在疏解非首都功能的過程中，大量人口將隨功能、產業走向承接地區。
天津
僅次於北京的北方第二大城市，京津冀“雙城”之一，以“製造業+服務業”驅動城市發展，在京津冀城市群中承擔著製造業中心的功能。
雄安新區
第三個全國意義上的新區，京津冀發展新引擎，京津冀第三極，肩負改革創新使命。規劃綱要頒布預示建設進程加快。
發展軸沿線
京津、京保石、京唐秦發展軸帶上的城市潛力突出，尤其石家莊作為冀中南中心，製造業基礎好，處於擴展期，內生需求旺盛。
圖：2017年京津冀各市GDP及增速
從2017年京津冀各市的經濟表現來看，京津依舊保持規模優勢，但天津受結構調整影響，經濟增速出現明顯下降，由2016年的9.1%降至3.6%，經濟放緩壓力較大。河北各市中唐山經濟總量位居第一，2017年GDP為7106億元，鋼鐵產業優勢依然較大，GDP同比增長6.5%；石家莊經濟位列河北第二位，且增速較上年提高0.5個百分點，為7.3%，增速在京津冀地區居首位。滄州、邯鄲和保定經濟總量均超過3000億，且滄州及邯鄲均保持了7%以上的增速。
圖：2017年京津冀各市常住人口、人口增量及城鎮化率
京津人口回落，石家莊常住人口增長最快。2017年，北京人口疏解效果開始顯現，常住人口較上年減少2.2萬人，而天津伴隨著經濟增速的顯著回落，人口規模也較上年減少5.3萬，近期天津為吸引人才放開落戶條件，也可看出政府對人口負增長的擔憂。與京津人口回落不同，河北各市，尤其是石家莊、保定等城市，不僅人口規模大，且保持增長趨勢，石家莊2017年人口增量達9.5萬，成為京津冀人口增量最大的城市，在全國也屬於較高水準，保定、唐山增量分別為4.4萬和5.3萬。同時，保定人口規模超千萬，邯鄲也達951萬，龐大的人口規模以及較快的增長速度為當地房地產市場帶來大量需求，看好人口保持增長的城市潛力。
圖：2017年京津冀各市建案銷售面積及增速
天津市場規模大，石家莊銷售面積超千萬且保持快速增長。2017年，天津建案銷售面積在京津冀居首位，新房市場太空大，但受政策嚴控及前期需求透支影響，同比大幅回落。石家莊銷售面積超過1000萬平，同比大幅增長，城市處於擴展期，隨著軌道交通的延伸，城市太空不斷擴大，內生需求旺盛。上一輪環京地區市場的集體上升也導致政策從嚴，廊坊及保定的臨京縣市均受到政策的嚴厲限制，市場降溫明顯。環京片區的嚴控以及京津冀整體潛力的提升導致樓市向冀中南地區傳導，邯鄲和邢台銷售面積增幅均超20%。
京津冀協同發展是我國三大戰略之一，加之“千年大計”雄安新區已進入建設階段，京津冀無疑將成為中國最具投資潛力的區域之一。2017年，北京、天津經濟規模依舊保持優勢，但天津受結構調整影響，增速下滑明顯，經濟放緩壓力較大。北京發展已進入人口外溢階段，人口大量外溢至周邊城市，廊坊、保定借助區位優勢，尤其是環京及京雄沿線城市將顯著受益；而石家莊正處於城市擴展期，隨著軌道交通的延伸，城市太空不斷擴大，對省內人口吸附力增強，投資潛力突出。
2
長三角城市群
長三角是目前我國綜合實力最突出的城市群，基於其起步早、基礎好、成熟度高的優勢，定位於具有全球影響力的科創高地和全球重要的現代服務業、先進製造業中心，經濟實力不斷增強、創新成為區域發展主要標簽、人口虹吸效應持續顯現。
圖：2017年長三角各市GDP及增速
上海經濟規模破3兆，無錫加入兆俱樂部，長三角城市群經濟再上新台階。2017年，上海GDP首次突破3兆，經濟規模穩居長三角乃至全國首位，蘇州、杭州、南京、無錫規模依次位列其後，也超過兆元，其中無錫為新晉兆城市，另外寧波規模也接近兆，全國14城GDP超過兆，長三角地區佔五席，而京津冀、珠三角分別僅佔兩席，足見長三角城市群之發達。從經濟增速來看，雖然受大環境影響，多數城市經濟增速放緩，但超半數仍保持在8%以上，經濟活力高，韌性強。
圖：長江經濟帶五大城市群產業發展圈
資料來源：《長江經濟帶產業轉移指南》，中國指數研究院整理
沿海城市是早期對外開放和承接國際產業轉移的前沿，位於長江經濟帶下遊的長三角城市群以“製造業高地”著稱，其中上海作為資源配置中心和科創高地，技術、品牌優勢日益突出，杭州和南京等區域中心城市地位不斷提升，蘇錫常則主要對接上海，形成先進製造業和現代服務業集聚區，寧波依靠樞紐港地位，經濟實力顯著增強。
“依托黃金水道，建設長江經濟帶”是與“一帶一路”共振互補的國家戰略，同時，產業由沿海地區沿內河水道向內陸腹地轉移是城市發展的基本規律。根據《長江經濟帶產業轉移指南》，長三角城市群依托“一核五圈”，將聚焦產業集群發展和產業鏈關鍵環節創新，上海、杭州、南京、蘇州等城市借助自身優勢，聚焦電子信息產業與高端裝備製造業，而安徽多個地級市因融入長三角城市群將在承接產業轉移中顯著受益，合肥、蕪湖、滁州等地成為裝備製造業和家電產業的主要承接地，產業的發展對城市經濟發展具有顯著帶動作用，2017年此類城市GDP均保持8.5%以上的增速。
圖：2017年長三角地區城市常住人口規模及同比增量（部門：萬人）
2017年上海常住人口規模再現縮減，而五大都市圈核心城市人口規模增長顯著。2017年，上海常住人口規模同比下降1.4萬人，這是上海自改革開放以來，繼2015年之後第二次出現常住人口規模縮減，究其原因，主要是因為上海產業結構調整，勞動力隨產業外遷導致。除上海外，其他城市均有不同程度增長，杭州、寧波、合肥、南京、蘇州五個都市圈核心城市常住人口規模增長較為顯著。
圖：2017年長三角各市建案銷售面積
長三角核心城市規模優勢突出，但三四線城市規模均快速增長。2017年，長三角建案銷售面積居前列的仍是杭州、蘇州、上海、南京等中心城市；但熱點核心城市在政策嚴控下銷售規模較上年均明顯回落，上海和合肥同比降幅最大。在熱點城市政策全面收緊背景下，購房需求傳導至更多周邊地區，如南通2017年建案銷售面積同比增長38%至1658萬平，尤其是臨滬的如皋、啟東市場熱度較高，帶動南通全市銷售規模位居長三角第四位。此外，紹興、湖州、舟山、滁州等地或因承接需求外溢，或因棚改帶動，銷售規模都實現快速增長。
圖：2018年長三角各市棚改計劃開工量
棚改對建案銷售起到正向推動作用，2018年三省一市棚改規模仍較為可觀，預計房地產市場也將繼續得到推動。浙江省整體棚改規模較大，除杭州外，紹興、湖州棚改也較突出，2018年計劃開工量均超過3萬套，由於三四線城市內生需求相對有限，而棚改貨幣化安置將催生大量需求入市，推動市場規模快速增長。江蘇的城市中，南京計劃開工量較大，2018年計劃實施棚戶區改造400萬方，長三角城市群的安徽省各市計劃開工量較少，其中蕪湖、安慶規模相對突出。
長三角城市群是我國最具發展前景的區域之一，內生需求旺盛，區域內多個城市房地產開發投資吸引力居全國前列。長三角城市群產業聚焦集群化發展和產業鏈關鍵環節的創新，杭州、寧波、合肥、南京、蘇州等核心城市仍將保持對人口的較強吸附力，人口的聚集也為核心城市帶來持續不斷的購房需求，未來此類城市仍將是投資熱點。但短期政策限制為周邊地區帶來發展機遇，尤其是環核心第一圈層城市，顯著受益於核心城市的外溢需求帶動，銷售規模大幅增長。同時，未來三年仍是棚改紅利釋放期，建議關注棚改規模突出的長三角三四線城市，共享市場紅利。
3
珠三角城市群
2017年起，粵港澳大灣區上升為國家戰略，如今，大灣區規劃即將發布，區域經濟發展將迎來新機遇。珠三角地區因沿海開放優勢，產業基礎強，且同屬廣東管轄，內部協調性高，發展水準全國領先。隨著灣區經濟成為全球新的增長極，粵港澳大灣區有望成為引領中國經濟增長的新引擎。
圖：珠三角太空結構圖
圖：2017年珠三角三大都市圈GDP及增速
珠三角9市GDP總量佔到廣東省80%，廣深GDP均超2兆，經濟規模遙遙領先。2017年，深圳GDP總量高達22438億元，同比增長8.8%，而同期香港GDP為26626億港元，增長3.8%，按照2017年人民幣兌港幣平均匯率1.1552折算，香港GDP為23049億元，雖然深港尚有微小差距，但深圳已逐漸成為大灣區核心引擎。此外，廣州GDP也超過2兆，佛山、東莞緊隨其後，位列珠三角第三、四位，且兩地均保持8%以上增速，經濟處於快速發展階段。從不同都市圈來看，廣佛肇都市圈、深莞惠都市圈經濟體量明顯大於珠中江都市圈，後者僅中山GDP規模超過3000億。
未來，在粵港澳大灣區規劃頒布後，預計將達到“9+2>11”的疊加效應，城市產業分工、錯位發展將成為灣區成功的取勝之匙。香港作為全球第三大金融中心、國際航運中心、貿易中心，為灣區發展提供資金及貿易支持；廣州為區域政治、經濟、文化中心，深圳作為創新高地，著力發展高新技術產業，兩大核心城市在產業鏈上遊提供人才及科技支持。而佛山、東莞、惠州等城市立足科技成果轉化基地，重點發展製造業。
圖：深圳—香港“創新集群”
表：2017全球區域創新集群指數排名
資料來源：《2017年全球創新指數》
灣區經濟不僅是世界經濟發展的重要增長極，更是區域競爭力和科技創新能力的前沿地區。世界知識產權組織在《2017全球創新指數報告》中利用PCT專利申請數據對區域創新集群進行評價，深圳-香港地區排名僅次於東京-橫濱地區，深圳已經成為具有世界水準的科技創新中心。
圖：廣深科創走廊太空布局
資料來源：《廣深科技創新走廊規劃》
此外，2017年12月，廣東省印發《廣深科技創新走廊規劃》，依托“一廊十核多節點”的太空格局打造中國“矽谷”。廣深科技創新走廊範圍為沿廣深軸線區域，具體為北起廣佛交界處，經廣州主城區、東莞松山湖、深圳主城區，南至深圳大鵬新區，依托高速、城際等交通要道，形成長約180公里的商務創新要素集聚區域。到2030年，目標建成具有國際影響力的科技產業創新中心，到2050年建成國際一流的科技產業創新中心。
穗莞深三市聚集了廣東六成以上的高新技術企業，在創新經濟方面已具有良好的基礎。其中深圳已成為國際“創新之都”，資金與研發優勢突出，市場化程度高，擁有華為、騰訊等多家科技巨頭，以及眾多“獨角獸”公司（估值10億美元以上的初創型公司）和潛力巨大的“瞪羚企業”（成長性好、具有跳躍式發展態勢的高新技術企業），而廣州優勢在於聚集了大量高校及科研院所，科研能力同樣突出，東莞相比於廣深，則發揮了製造企業和工業園區集聚的優勢，三地將聚焦打造新一代資訊技術、生物醫藥、智能裝備和新能源汽車四個兆級產業集群。
圖：2017年珠三角三大都市圈常住人口
圖：2017年珠三角三大都市圈常住人口增量（萬人）
人才是推動珠三角地區邁向科技灣區的關鍵所在，“雙引擎”廣深兩地對人口吸引力全國領先。廣州和深圳雖然與京滬同為一線城市，但不同於京滬嚴控人口增長的政策，兩地對人才引進、人口落戶都相對積極，“來了就是深圳人”形象地彰顯了城市的開放性與包容性。廣州、深圳2017年常住人口分別為1450萬和1253萬人，人口規模突出，且分別較上年增長45和62萬，人口保持快速增長。
東莞和佛山位於第二梯隊，常住人口分別為834萬和766萬人，其中佛山在人才政策不斷加碼下，2017年人口增長19萬，全國領先。
圖：2017年珠三角各市建案銷售面積及增速
受政策調控影響，珠三角地區多數城市建案銷售面積回落，且新房市場不斷向核心城市周邊轉移。2017年，受調控深化擴圍影響，珠三角多數城市建案銷售面積均下降，廣深兩個一線城市已經開始向存量市場轉變，新房市場逐漸向周邊地區轉移。佛山建案銷售面積同比增長26%，肇慶市場也進入快速增長期，銷售面積同比增長20%。珠中江都市圈中的江門受益於政策環境及價格基數較低，銷售面積同比增長16%。
經過前期醞釀，2018年粵港澳大灣區建設將迎來實質性突破，未來發展將對標世界一流灣區。近幾年廣深已取代京滬成為一線城市人口淨流入的集中區域。佛山和廣州將在2030年全面實現同城化，綜合發展更具潛力。東莞則將通過廣深科創走廊在創新領域和廣深緊密聯結，承接兩地產業轉移，城市潛力較大。惠州依靠良好的區位優勢，積極承接深圳產業轉移。港珠澳大橋通車使珠海的城市區位優勢凸顯，將成為連接大陸與澳門的橋頭堡，發展環境大幅改善。
結語
顯然，大城市帶動周邊形成都市圈進而發展成為城市群，將成為下一個時期中國城市發展的主流趨勢，因此，聚焦核心城市群，才能最大程度地分享行業與城市成長紅利。尤其是長三角、珠三角以及京津冀城市群，在發展成為世界級城市群的過程中，城市潛力將不斷提升。而成渝以及長江中遊城市群作為中西部最具發展潛力的地區，其核心城市及周邊形成的都市圈未來將借助產業轉移吸引更多人口流入，可重點關注城市發展機會。
來源：中國指數研究院（ID：indexsoufun），本文已獲授權，對原作者表示感謝。
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