三個維度看2018房企銷售結構

引 言

2018年已經接近尾聲，回顧全年，銷售房地產銷售增速呈現了前高後低的態勢。三四線城市銷售熱潮的擴大和延續出乎許多人的意料，中西部城市的銷售增速也大大領先於東部地區。我們選取了億翰智庫銷售排行榜top100房企中的35家典型房企，試圖從城市能級、區域位置以及都市圈三個角度來探究房地產企業2018年的銷售結構。

一、銷售向三四線城市下沉，

一線均價小幅下降三四線持平

2018年前10個月三四線城市成交佔比較2017年繼續上升，銷售面積由2017年的52.1%提高到57.4%，銷售金額佔比由47.2%提高到50.2%，去庫存政策延續，三四線市場也收獲了不錯的表現。一線城市成交也略有回暖，銷售面積佔比由3.6%小幅上升至4.1%，這與我們觀察到的房企在一線城市加速推盤預售的情況相符。核心二線城市和普通二線城市的銷售佔比均較2017年有所下降，分別下滑4.6和1.2個百分點，二線城市調控政策相對嚴格拖累了成交。

從各能級城市的房價漲幅來看，普通二線城市較2017年漲幅最大，而一線城市漲幅略有下降，主要是限價政策嚴格，企業改變預期低價入市所致。三四線城市成交均價與2017年大致持平，我們認為可能是由於2018年以來調控政策不斷加碼，熱點三四線城市受限購、限售等影響而成交遇冷，三四線城市總體成交量佔比的上升更多是因為企業銷售向更低能級的區縣擴張所致，這些區縣原本均價較低，雖然其均價較2017年有所上升，但這種結構性變化依然拉低了三四線城市的均價。而2017年三四線城市的均價甚至超過了普通二線城市，我們認為是由於樣本企業2017年銷售項目多位於熱點三四線和能級相對較高的三四線，尤其是環京、環滬、珠三角區域的三四線均價較高，已經超過了很多普通二線城市。

二、上海都市圈穩居第一，

珠三角三四線銷售強勁

國家曾經提出“2030年在全國範圍內建立20個都市圈”的設想，根據發達國家的發展經驗，即使是沒有政策的引導，市場經濟也會構造出都市圈，最終人們都會往大城市及周邊衛星城流動，形成大城市群的概念。我們在20個都市圈所劃範圍的基礎上加入了西安都市圈，並計算其銷售佔比，數據顯示穩居銷售前4位的都市圈分別是上海都市圈、成渝都市圈、珠三角都市圈和南京都市圈。

上海都市圈連續兩年位居第一，近兩年銷售佔比分別為14.7%和14.5%。上海都市圈經濟發達、產業豐富，能夠容納眾多勞動力人口，具備人口持續流入的基本條件。上海都市圈以上海為中心城市，擁有2500萬左右的常住人口，此外周邊還有杭州、蘇州、南通、無錫、寧波、紹興等六個常住人口規模在500-1000萬的城市，更是異塵餘生了浙北蘇南眾多經濟發達的三四線城市，百強縣前10位的城市中有6個城市位於上海都市圈。

成渝都市圈和珠三角都市圈在重慶、成都以及深圳、廣州這幾個人口規模超過1500萬的特大城市的帶領下，銷售佔比緊隨其後。在幾個特大的都市圈中，京津都市圈表現不佳，銷售佔比進一步下降，由2017年的3.3%下降到1.5%。主要原因是隨著北京限購政策的落地，2017年3月起環京地區如廊坊、天津、保定、張家口也陸續頒布了嚴格的調控政策，環北京50公里範圍內的第一圈層區域已經全部限購，因此近兩年京津都市圈房地產市場維持在比較冷清的狀態。

此外，我們將一線城市和二線城市剔除，僅計算各個都市圈三四線城市的銷售規模佔比。成渝都市圈在剔除重慶和成都之後，銷售佔比下滑到第四位；珠三角都市圈、鄭州都市圈和長沙都市圈的銷售佔比排名則有所上升，我們認為珠三角城市圈在剔除廣州和深圳這兩大一線城市之後，銷售佔比始終保持在靠前水準，說明該都市圈的三四線城市市場銷售強勁。受益於粵港澳大灣區的佛山、珠海、東莞、中山等三四線城市陸上交通便捷、製造業發達，疊加不斷在深圳布局的科研機構和院校，大灣區吸引了一大批人投資布局、安家落戶。

三、中西部銷售佔比增加，

中部地區漲價幅度最大

從銷售區域來看，2018年前10個月，房企在中部和西部地區的銷售佔比有所增加，銷售佔比為24.2%和23.3%，分別較2017年提高2.8和2.5個百分點。成渝都市圈、鄭州都市圈、武漢都市圈、南寧都市圈、南昌都市圈等中西部地區的都市圈銷售佔比也較2017年有所提高。

中西部城市近年得到中西部發展戰略政策的支持發展迅速，且眾多中西部區域性中心城市，如西安、武漢、長沙、鄭州、蘭州等地紛紛發布人才政策吸引人才，在落戶買房、租房、生活補貼、科研補貼以及就業創業諸方面給予優惠，這不僅推動了城市戶籍人口規模化增加，增強了城市的發展活力，同時也為樓市注入新的購房需求。

從房價漲幅來看，中部城市錄得了最高漲幅，2018年前10個月的銷售均價較2017年提高10%，東北區域的漲幅為8.5%，東部區域漲幅為6%，西部地區與2017年基本持平。我們認為中部六省交通發達、經濟基礎較好，尤其是以“中部四虎”為代表的省會城市無疑將是未來中部地區城鎮化的主要流入地，也會帶動一部分次中心城市如宜昌、襄陽、洛陽、蕪湖、九江等城市的發展。

億翰隆重推出2018年度盤點系列，敬請期待