險資最愛的金地集團盈利能力或續降 銷售權益佔比逐階而下

截至2019年7月12日，金地集團12.81元/股收盤價較52周高點下挫13.27%，其578億元市值僅為昔日招保萬金中萬科市值的17.25%、招商蛇口的三分之一，以及保利地產的35.86%

《投資時報》記者 孟楠

作為昔日地產界招保萬金“四大天王”之一的金地集團（600383.SH），已連續第11年與行業TOP10無緣。

依據克而瑞研究中心的最新數據，2019年上半年度以操盤金額及操盤面積計，交出“779億元和385.5萬平方米”成績單的金地集團，僅排在第12名和第25名。

儘管對於一家大型地產公司而言，上半年操盤金額的數據往往要遜色於下半年，但若以克而瑞給出的名單，2019年上半年操盤金額位列第10名的龍湖集團（0960.HK）領先金地集團近10%。這或在某種程度上表明，在同業齊齊發力之下，該公司在2019年重返第一陣營的概率並不大。

作為A股市場險資持股比例最高（前十大股東險資持股比例合計50.26%）的一家上市房企，該公司銷售金額行業排名急速下滑正是發生在險資增持最為頻繁的2014年，當年的位序亦創下其2001年上市之後的最低——第16位，全年同比6.73%的銷售額增幅則低於當年全行業TOP20平均增速近12個百分點。

而這還只是開始。分紅方面並不吝嗇的金地集團在險資屏霸前十大股東後，拿地權益金額佔比開始逐年萎縮，其中2015年和2016年權益比僅為38.05%和42.11%，2017年儘管小幅回升至47.11%，但在2018年再次下滑至40%。

公開數據顯示，銷售金額方面，金地集團2015年至2018年分別實現621.2億元、1006.3億元、1403.2億元和1623.5億元，儘管年均複合增長率仍達37.74%，但其2018年行業排名卻重回2014年的歷史低位；權益銷售金額方面，該公司同期分別實現455.1億元、704.4億元、756.3億元和1136.5億元，權益佔比分別為73.26%、70%、53.9%和70%，而同期中國TOP100房企整體的銷售金額權益比最低值為2018年的80%。

“合作開發項目的增加對於緩解房企現金流的效果立竿見影，可問題是過低或起伏不定的權益佔比也將直接影響房企的盈利指標。”一位不願具名的業內人士在接受《投資時報》記者採訪時表示。

Wind數據顯示，2014年至2018年，金地集團分別實現營收456.36億元、327.62億元、555.09億元、376.62億元和506.99億元 ，同比增速分別為31%、-28.21%、69.43%、-32.15%和34.62%；實現歸母淨利39.97億元、32億元、63億元、68.43億元和80.98億元，同比分別增長10.77%、-19.94%、96.87%、8.61%和18.35%。

與2018年利潤創新高形成對比的是，其同期營收規模甚至不及2016年，而起伏不定的業績走勢也令該公司成為行業TOP15中唯一一家5年內二度出現營收下滑的上市房企。

對於營收下滑的原因，金地集團對外表示“主要是由於小股操盤、合作項目數量的提升，該類項目的營收並不並表所致。”

告別營收漲跌互現的五年，金地集團2019年一季度延續了去年的業績增長。數據顯示，該公司當季實現營收111.15億元，同比增長61.23%；歸母淨利潤14.98億元，同比增長36.84%。但在“規模製勝”的狀況下，排名靠前的房地產公司均在提速，而六月間多地出現的拚地競逐亦反映了某種趨勢。

考慮到險資股東利好消息頻出，聯合信用評級公司維持了金地集團AAA的主體長期信用等級，且評級展望維持“穩定”。不過，評級機構在金地集團債券2019年跟蹤評級報告中表示，“聯合評級也關注到房地產行業調控政策頻繁、在建項目資金需求較大、銷售回款率有所下滑以及部分項目去化率較低等因素對金地集團信用水準帶來的不利影響。”

對於評級方的擔憂，金地集團相關部門向《投資時報》表示，“公司將順應市場變化確定銷售時機，制定和落實銷售策略，不斷提升項目去化率。同時，隨著公司業務規模的不斷擴大，在建房地產項目以及在建自持物業項目在未來三年也需要投入較大規模的資金，在確保資金安全的前提下，加強資金流動性管理，通過投融資結合，不斷提升資金利用效率。”

值得注意的是，金地集團今年一季度營收和歸母淨利潤並未出現同步增長，其盈利能力存在進一步下滑的可能。其中，該公司當季銷售毛利率和淨利率分別為36.83%和16.64%，較去年年末分別下滑5.85和7.42個百分點。

對此，金地集團解釋稱，去年結轉項目主要系2016年和2017年銷售的市場上行期項目且毛利率水準較高，導致2018年相關財務指標基數較高。而今年行業整體存在住宅銷售限價以及土地成本增加的情況，因此獲得超高收益項目可能性在降低。

克而瑞數據顯示，截至2019年6月末，金地集團半年實現銷售額856億元，同比增長35.68%，行業排名較年末上升1位至第15名。而同期530.7億元的權益銷售金額則令該公司權益比下滑至62%，同類排名則下滑兩個名次至第18位。

截至2019年7月12日，作為昔日A股四大地產龍頭股招保萬金之一，金地集團12.81元/股收盤價較52周高點下挫13.27%，其578億元市值僅為萬科（000002.SZ）市值的17.25%、招商蛇口（001979.SZ）的1/3，以及保利地產（600048.SH）的35.86%。