500萬在北京能買到什麽房？

　　城區老舊二手房成交價集中在500萬-600萬元 低總價難覓普通建案

　　500萬在北京能買到什麽房？

　　“大多數購房人在確定買房預算後，率先面臨的問題就是，是選擇新房還是二手房？此前，受樓市供應結構影響，北京樓市低總價新房供應量持續低位運行，手持500萬-600萬元的預算，購房人在新房市場選擇並不多。近期，大批限競房集中入市，限房價、競地價政策頒布前出讓的部分地塊也即將入市銷售，其中不乏低總價、高品質的中小戶型產品。500萬-600萬元的預算，除了城區的老舊二手房，在目前的市場上能買到什麽樣的新房？購房人又該如何選擇？”

　　500萬 城區老舊二手房主流成交價格

　　2018年上半年，北京新房新增供應降至歷史低位，大量置業需求湧向二手房市場。據我愛我家市場研究院統計，2018年上半年北京全市二手住宅網簽總量為76640套，環比2017年下半年增長57.6%，同比2017年上半年下降10.9%，在半年走勢上結束了2017年的兩連降，走出了半年不足50000套的谷底。

　　在成交戶型結構上，據我愛我家市場研究院數據統計，2018年上半年，北京二手住宅交易中一居室佔21.9%，兩居室佔55.7%，三居室的佔比為20.9%，兩居室仍是交易的絕對主力，佔比超過五成。根據鏈家網給出的5月北京二手房參考均價62459元/平方米，80平方米左右的兩居，總價區間基本在500萬元。不過，這個總價，如果在城區，選擇的局限性很大。

　　近幾年，朝陽、海澱、豐台仍舊是北京二手房成交“大戶”。三區的成交量佔比位於全市前列。在北京二手房成交量最大的朝陽區，500萬-600萬元的二手房，成為市場的主力軍。

　　《廣廈時代》在東四環周邊的二手房中介調查發現，總價在500萬元左右的兩居室是成交周期較短的一類房源，但大多落成年代較久。以位於四惠東的興隆家園為例，5月底成交的一套90平方米西南朝向的兩居，2005年入住的房源，成交總價510萬元，成交周期僅一個月。

　　而在類似區域，想要買次新的二手房，購房成本就要高出不少。距興隆家園不遠的天鵝灣小區，物業管理等方面在同時期的小區中並不算出色，但入住時間晚，小區整體規劃品質相比興隆家園要高出不少，而價格也相差甚遠。以天鵝灣的主力戶型87平方米兩居為例，單價就可以到90000元/平方米以上，總價已經進入800萬元的區間範圍內。

　　思源地產市場發展部副總經理郭毅表示，500萬-600萬元的二手房基本要麽位置遠、要麽面積小，戶型規劃不合理。如果是次新房，面積相對比較合理，位置又比較好，有一定品質的，總價在這個區間的房源很少，要想具備這些條件基本都要在800萬-1000萬元這個區間了，五六百萬元對應的基本是老舊二手房。

　　限競房大都符合預算 普通新房選擇少

　　500萬-600萬元，這個預算在二手房市場雖然有不少選擇，但可選房源類型卻比較單一，而退回到新房市場呢？這個預算能夠買到什麽樣的新房？

　　在限競房開閘前，北京新房市場滿足這個區間段的房源十分有限。由於此前限競房政策尚未最終落地，北京新房市場供應長期低位運行。據我愛我家市場研究院數據統計，其中5月北京新建商品住宅（不含保障房）的新增供應量更是刷新了十年來的歷史最低紀錄，僅為368套，僅次於可追溯到的2005年2月的316套。在這樣的整體市場供應情況下，曾經低總價房源集中的幾個板塊，都已經難覓500萬元這一價格段的新房。

　　以過去兩年有集中供應的門頭溝為例，由於單價的攀升和區域供應結構的變化，500萬元這個價格段的新房，在門頭溝現在已經成了稀缺產品。《廣廈時代》了解到，目前門頭溝在售的幾個項目都以大戶型為主，總價區間段已經攀升至700萬元以上。

　　由於供應量少，少數幾個符合這個預算的項目，一入市就受到了購房人的關注。近期，位於昌平南邵站附近的純新盤招商都會中心首次開盤，雖然地塊不受價格、面積的限制，但項目仍選擇以88平方米的三居作為主打戶型。500萬元的總價，在近期北京的純建案中並不多見，全明通透戶型，整體太空布局合理，有明確的動線設計，相比老舊二手房，如今的新房戶型設計上的優勢極為明顯，對於購房人家庭結構的變化也進行了充分的考慮。

　　除該項目之外，同位於昌平的領秀慧谷、公園悅府，位於石景山的中海寰宇天下，順義的中海國際城等項目，近期都有產品在售，如果只想買普通建案的購房人，可以重點關注。

　　另一方面，正在集中入市的限競房是手握500萬元左右預算的購房人，入手新房的主要選擇。從目前出讓的限競房地塊看，除了西城、海澱、豐台少數幾個內城地塊外，其他土地都有500萬元這個區間的房源供應。此前首次開盤即售罄的瀛海府，即滿足這一價格條件。

　　《廣廈時代》統計發現，目前已經確定案名的25個限競房中，共有15個單價在45000元/平方米以上，除西城、海澱、豐台三個價格較高的項目為，大部分都可以提供500萬元這一區間段的房源，其中多個項目都將在近期陸續入市。

　　限競房變現周期長 價格仍有大優勢

　　手握這個預算，購買新房，限競房和普通建案該如何選擇？

　　有業內人士指出，在一些熱點區域，限競房的價格優勢是十分明顯的。像限競房首輪開盤的瀛海府，其所在的區域內純新建案項目價格基本都在65000元/平方米以上，相較52449元/平方米的銷售均價，瀛海府在價格上有很大優勢。

　　而在近幾年新興的高端住宅聚集區孫河，瑞悅府等限競房不到7萬元的均價也極具優勢。而且，在這些高端住宅的聚集區，如果不選擇限競房，也幾乎沒有中小戶型可以選擇，限競房可以說給了剛需購房者進入這些熱點區域一個機會。

　　不過，購房人購買限競房，仍然有很多账要提前算清。根據北京市最新頒布的《關於加強限房價項目銷售管理的通知》，即使不被轉成共有產權房，限競房應取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證後滿5年方可上市交易，這個周期對於很多購房家庭，必須要在購房前考慮清楚。

　　郭毅指出，在限購時代，購房人在購房時必須考慮到家庭的成長性。目前的政策對限競房這種房源的流通周期鎖定，至少要在8年。如果說購房者覺得自己在未來的8年當中收入能夠有比較大的提高，家庭的結構有可能會改變，比如說要生孩子，或者要生二胎，或者將來父母可能年齡大了，需要接到身邊來照顧的話，那考慮到未來家庭人口的變化會需要更大面積的住房，同時隨著自己收入的提升需要賣舊買新的話，那最好還是選擇普通建案。

　　反之，如果購房人認為自己的家庭結構很穩定，收入也很穩定，對目前限競房主流提供的90平方米左右的小三居、140平方米左右的小四居產品感覺比較滿意，未來8年到10年可能並不想換房，那限競房就是目前市場上比較好的選擇。

　　北京部分500萬左右一套的在售項目

　　和悅華錦

　　地址：大興亦莊博興八路與興海一街交叉口西南側

　　戶型：90平方米三居、130平方米四居

　　價格：均價52695元/平方米

　　大興區可謂是限競房最為集中的區域，亦莊、舊宮、瀛海、黃村……多個近幾年置業的大熱板塊均有待入市的限競房。區域內已經定下案名的項目大多都分布在南五環外，和悅華錦、萬和斐麗、瀛海府、首開保利熙悅林語、首創遠洋禧瑞天著……品牌開發商幾乎在這兒聚齊了，在價格和地段已經限定好的命題作文中做文章。

　　此前，瀛海府的開盤售罄給足了區域開發商信心，未入市的幾個項目也都匯集了購房人很高的關注度。其中，由保利、首開、金地三大開發商聯手打造的和悅華錦的動向就一直備受關注。

　　在地段上，和悅華錦位於亦莊河西板塊，西北側3公里即是南城開發商最愛提及的南海子公園，同時項目南側、西側也都有規劃公園分布。在商業配套上，和悅華錦可以享受到亦莊現有的各類成熟商業配套，同仁醫院南院距項目3.5公里，醫療配套方面也不需要擔心。此外，項目周邊有兩塊待建設體育用地，預計未來還會引入較高水準的體育配套。在購房人最關心的教育配套上，和悅華錦與12年製的人大附中一街之隔，周邊還有亦莊實驗中學、實驗小學、幼稚園等完善教育配套。

　　外部硬體是所有項目共有的，在項目自身條件上，和悅華錦擁有目前這幾個項目中最低的容積率1.8，在居住舒適度上有一定優勢。在戶型設計上，和悅華錦同時配置了限競房最愛的90平方米三居及130平方米四居。

　　90平方米三居戶型南北通透、格局方正，明廚明衛，布局合理。戶型配置了南向客廳、獨立書房，居住舒適度較高。不過，受面積限制，衛生間面積略顯局促。而130平方米的四居戶型則功能更為齊全，客廳面寬可達4.3米，可以滿足全家庭生活需要。

　　按照出讓的限價，和悅華錦90平方米三居戶型總價在474萬元左右，而130平方米四居總價為685萬元左右，購房人可以根據自己的購房預算進行選擇。

　　華潤理想國

　　地址：昌平北七家鎮立湯路與北清路交叉點向東800米北清路南側

　　戶型：90-120平方米三居，140平方米四居

　　價格：49520元/平方米

　　目前北京樓市有大量項目集中供應的板塊中，北七家的存量肯定位居前列。限競房、共有產權房、普通建案在北七家均有分布，尤其是共有產權房和限競房，未來將會在北七家同場競技。

　　目前北七家的限競房地塊分別有三個，華潤理想國、和悅華璽及北辰金隅限競房地塊。由於案名確定得早，對外早有宣傳，華潤理想國已經匯聚了大量有意在京北置業的購房人。

　　北七家的幾個項目之間距離很近，可享受的區域配套基本一致。在交通方面，主要依靠北清路和立湯路出行，軌道交通主要是地鐵5號線，這些線路目前交通壓力都比較大，雖然交通方便，但擁堵在所難免。在商業配套方面，目前北七家基本無成規模的商業配套，主要依靠向南的天通苑板塊。

　　未來該區域萬科翡翠公園將配建8萬平方米的商業綜合體，同時昌平還將有多個新的商業綜合體投入建設和使用。在自身內部配套上，華潤理想國將自建3400平方米公立幼稚園，園區內還規劃了針對業主的康養中心，滿足多代同堂的全家庭結構需求。同時，項目內部還會有兒童主題樂園、植物園、運動場等各項配套，讓業主可以享受理想生活。

　　在戶型設計上，華潤理想國主推三種戶型，90平方米三居、120平方米三居及140平方米四居。90平方米三居戶型與限競房主流戶型區別不大，依然是在有限的面積範圍內提供更多的功能太空，而120平方米的三居戶型則主要照顧到了居住舒適度，三室兩廳兩衛的設計，方便全家庭結構的家庭居住，南向雙主臥，提升居住的舒適度與實用性。

　　按照項目49520元/平方米的限價，90平方米三居戶型總價約為450萬，120平方米的三居戶型總價約為600萬元，購房人可以根據自己的預算選擇。據了解，項目將會在近期開盤，並一次性推出全部房源。

　　瑞悅府

　　地址：朝陽黃康路北側孫河地鐵站西500米

　　戶型：90平方米三居、疊拚

　　價格：67516元/平方米

　　在眾多限競房中，朝陽區的項目算是稀缺品，而又都分布在小戶型十分稀缺的孫河板塊。孫河可謂是近幾年高端住宅最為集中的板塊，區域此前的供應基本以別墅和大面積洋房為主，限競房給了購房人以較低總價入住孫河的機會。

　　目前孫河分布的三個限競房項目分別是中糧、天恆、旭輝聯手的瑞悅府、遠洋首創聯手的禧瑞春秋和泰禾北京院子二期。從目前項目對外釋放的資訊看，禧瑞春秋戶型待定，北京院子二期主要以大戶型為主，而瑞悅府就成了目前孫河板塊唯一的小戶型產品。

　　孫河的別墅之路始於龍湖的雙瓏原著和泰禾的北京院子，對於純剛需來說，孫河的配套可能並不方便，除了地鐵15號線的孫河站外，孫河內的配套普遍定位高端，國際學校、國際醫院、高爾夫球場、馬術訓練場、美術館、博物館等等。不過，後期孫河還有大型的商業地塊待建，預計屆時會為區域人群提供一些普通商業配套。在生態環境上，孫河具備獨特優勢，區域全部是低密度住宅，同時規劃了大量綠地，別的不提，各個高端別墅項目的園林就足以養眼。

　　據了解，瑞悅府主要分為洋房和疊拚兩種產品，洋房主力戶型就是項目主推的90平方米三居，而疊拚總價會在2000萬元以上。項目推出的90平方米三居南北通透，南向面寬約7.45米，戶型做到了全明，但受限於面積各功能分區略有局促，臥室面積偏小。依據項目限價67516元/平方米計算，90平方米三居戶型總價約為600萬左右，在限競房價格中偏高，但與孫河其他高端住宅比，性價比較高。目前項目還在蓄客階段，如果排卡需要進行驗資審核，據了解意向購房人目前已遠超房源數量。

　　招商都會中心

　　地址：昌平南邵地鐵站A口西南600米

　　戶型：88平方米三居

　　價格：480萬元/套起

　　與其他總價在500萬元左右的項目不同，招商都會中心是純粹的建案項目，不受5年限售及限價影響。

　　招商都會中心位於昌平南邵板塊，相比昌平其他熱門板塊，南邵在地理位置上距城區更遠，但地鐵昌平線大大拉近了南邵與市區的距離。此前南邵板塊推出的項目，銷售情況都不錯。即將售罄的泰禾·昌平拾景園，銷售也一度領跑整個昌平區域。

　　除了地鐵之外，通過京藏高速、京新高速、京承高速到達南邵也都很方便。南邵的商業配套近幾年豐富起來，金隅萬科購物中心大幅提高了南邵商業配套的等級和氛圍。在醫療和教育方面，南邵板塊略有欠缺，但據了解未來會有12年一貫製的名校引入南邵，改變區域的教育配套水準。在生態環境上，項目緊靠北京最大城市公園——白浮泉濕地公園，蟒山國家森林公園、還有東沙河、孟祖河等自然資源環繞，生態環境優越。

　　招商都會中心目前在售的主要是2號樓和4號樓，在售戶型為88平方米三居，總價約450萬元。該戶型太空方正，做到了全明通透，采光良好。整體太空布局合理，能夠保證動靜分離和居室通風。客廳、臥室、衛生間和廚房等主要功能太空都能滿足居住基本需求，是剛需人群首次置業比較適宜的戶型選擇。

　　翡翠西湖

　　地址：豐台區泉湖西路與山湖路交會處（青龍湖公園東門）

　　戶型：95平方米三居

　　價格：400萬元/套起

　　翡翠西湖位於豐台區王佐鎮，緊鄰西六環，項目西側為青龍湖，水景資源，是一個4A級旅遊景區。項目佔地23.03萬平方米，建設用地23.03萬平方米，容積率1.08，總計容建面25萬平方米，其中13.75萬平方米普通商品住宅，容積率1.1，7.98萬平方米商業公建，2.92萬平方米養老用地，0.3萬平方米基礎教育用地。銷售均價不超過41230元/平方米，最高銷售單價不超過43292元/平方米；主推合院及洋房兩種產品，洋房戶型建築面積約95平方米，戶型動靜乾濕分離，功能布局上清晰完整，能滿足所需。戶型方正緊湊，乾濕區分明，太空利用率高，浪費太空少。佔地面積：125000平方米，建築面積：137500平方米，規劃98棟，洋房22棟，合院76棟，預計2021年12月30日交房。翡翠西湖是由國開東方攜手萬科，以萬科翡翠系的高端產品品質，青龍湖山水畫鏡的地域特徵，塑造的湖畔生態別墅區。

　　翡翠西湖內設立萬科成長中心，包含項目規劃建設3600平方米幼稚園、萬科營地教育中心。不出社區享受優質的教育資源和人文環境，通過體驗式學習，為孩子提供專業的教育產品。

　　項目周邊的教育資源包括，人大附中，多次榮登美國馬裡蘭大學研究所的中國高中排行榜首位，北京高考成績排名首位，“北京市高中示範校”“全國勞技教育先進校”“全國現代教育技術示範校”。

　　青龍湖學校已成為豐台學區名片 ，青龍湖學校小學到高中12年貫通培養。文/門庭婷

責任編輯：李鋒