深圳租金連漲19個月 將設“漲停板”

■中房報記者 翁曉琳 深圳報導

“來了就是深圳人！”，這個口號吸引了無數懷揣夢想的外地人。但是，對於很多外地人來說要在深圳生存下去並不簡單。

深圳中原研究中心數據顯示，深圳租金已經連續19個月上漲,達到了71.1元/平方米/月。作為租金上漲勢頭迅速的城市之一，深圳市政府終於在近日聲明將頒布租金管制試點政策。

深圳租金不斷走高

為了省錢，不少人在深圳第一個落腳點就是城中村，儘管這些城中村伴隨著“髒亂差”，並不是一個理想的住所，但許多人的夢想就是從這裡起飛的。

張姨是羅湖區城中村的房東之一，作為深圳市羅湖區筍崗村本地人，家裡有棟9層自建房，8層都是對外出租,戶型從單間到兩房一廳,價格從1300元/月到3200元不等。

對於何時會漲租，張姨坦言：“有些半年漲一次，有些一年漲一次，有些熟客住久了房東寧願幾年都不漲。漲幅大概就是一次100元至200元，不會像其他村的一口氣就漲特別多。”

陳叔在龍崗清湖新村擁有一棟6層自建房，因為萬科、金地等開發商入駐改造成長租公寓，使得租房資源一下子變得緊俏，在這一年不到的時間，陳叔已經連續上漲了兩次租金，上漲幅度在100元~200元不等，“現在這邊一房難求，你不住，還有大把富士康員工想住，畢竟上班近。”

值得注意的是，不僅僅是城中村，連建案的租金也在不斷上漲。小蔡在深圳市羅湖區廣場北街小區有一套80平方米的住宅，今年月租金為6500元，去年為6300元，一年也上漲了200元。

深圳中原研究中心數據顯示，2015年深圳房價進入上漲通道後，租金也水漲船高。雖然樓市調控壓抑了房價上漲趨勢，但是租金從2016年12月開始穩步增加，截至2018年7月30日，深圳建案租金已經達到了71.1元/平方米/月。

戴德梁行華南及華西區研究部主管、高級董事張曉端對中國房地產報記者指出：“在自由市場的前提下，租金走勢由供需關係決定，供不應求帶來對租金上漲的支撐。隨著房地產市場調控的深入推進，房價走勢漸趨穩定，租賃住房市場也將得到大力發展。”

資本進入推高租金

資本進入租房市場，對於租金的影響已經開始顯現。美聯物業研究中心數據顯示，深圳7月全市租金為87元/平方米/月，同比去年上升11%。

戴德梁行指數也顯示，今年上半年租金漲幅為5.40%，較去年同期3.98%的租金漲幅增加了1.42個百分點。

“早幾年房價大漲的時候，租金處於停滯狀態，近幾年開始出現補漲。房企進入城中村推高村屋租金，也引發周邊建案或其他村屋的租金上漲。因此長租公寓是促使房價上升的因素之一。”美聯物業全國研究中心總監何倩茹對中國房地產報記者表示。

2017年10月，深圳市政府提出城中村開展規模化租賃的想法。將通過收購、租賃、改建等方式收儲不低於100萬套（間）的村民自建房或村集體自有物業。

隨著租賃的風口到來，房企也關注到城中村改造成長租公寓背後的利益。萬科的“萬村計劃”，就是將在深圳改造100個城中村。不過，此前富士康員工寫公開信質疑萬科進入清湖新村改造將推高租金。

對此，萬科總裁祝九勝在萬科業績會上予以否認：“租賃行業的容量依然很大，城鎮化的進展依然沒有完成，租賃市場才剛開始。近段時間有很多資本介入這個行業，現在看佔比還是非常低的。”

城中村改造需要投入不小的成本，這些成本勢必會部分轉嫁到租客身上。張曉端直言：“長租公寓增加了改造、運營成本，從市場角度來看也需要通過租金差來實現盈利，價格自然會有所提升。儘管目前長租公寓佔比有限，但作為參考往往拉高周邊房東的心理預期。當局部區域或建案被少數幾家中介型長租公寓壟斷，則意味著定價權掌握在這少數經營者手中，不利於供需決定價格的市場定價機制。當資本涉足，以規模來衡量估值的企業往往高價收儲盤源，帶來負面影響。”

因此，深圳市政協委員夏俊年初與7名委員聯名向市政協六屆四次會議提出了“關於全力保障勞動者租房權益，遏製住房租金非理性上漲的提案”。

深圳市規劃和國土資源委員會（以下簡稱“深圳市規土委”）隨後回應稱，將通過逐步編制全市及各區住房租金指導價格、規範企業進駐城中村租賃行為、探索建立“穩租金建案”制度等一系列舉措嚴防“城中村”借改造、統一租賃之機變相漲價。

將頒布租金管制試點政策

深圳市規土委數據顯示，深圳市居民的居住主要以租賃為主，全市常住人口的住房自有率為34%，即約2/3常住人口需通過市場租賃、入住部門周轉房等方式解決居住問題，住房租賃市場在解決深圳市居民的住房問題中起著至關重要的作用。

為了防止租金進一步上漲，8月29日，深圳市規土委房地產業處付菲菲在深圳房博會租賃論壇上對外發聲，“深圳正探索建立全市穩租金建案項目制度，將采取嚴格的租金管制”。

據悉，房地產評估中心採用市場評估的方法針對具體的項目，對房源租金進行區域對比，對起始租金進行一個評估，實現“一房一價”，完善全面地對區域的租金指導價格。

另外，每年年末對房源的租金進行調整，漲幅參考的標準會綜合考慮當年市場發展形勢以及周邊的租金的價格，CPI的增長速度或人均可支配收入的增長率等。年租金增長率不超過5%，在合約中進行租金漲幅約束。

付菲菲指出，“實行租金管控制度也是實行整個住房租賃市場租賃平穩、價格租賃關係穩定的一個重要制度。特別是當前租金暴漲的形勢下，建立住房租賃價格的管控制度，特別是對商品住房的實施租金管控，將會有利於引導租賃市場進行合理的定價，從而促進整個市場的平穩發展。”

而穩租金建案在適用對象上面向所有在深圳市繳納社會保險一年以上的未購房居民，並採用有限租期，即首次租賃期限為三年以內，可續租不超過兩年，期滿退租後可重新排隊。

據其透露，目前試點項目只有塘朗城，試點成功後，將進一步完善各運作環節，建立租金管控制度。而這也是深圳控股近日業績會上提及的一個長租公寓項目。

“預計在明年3、4月份進行一個租金的評估，4、5月份會推出在線租房，希望通過我們政企模式，達到一個互惠互利的作用，特別是地鐵物業上蓋這一塊，除了有一部分作為保障房，我們希望有一些自持項目全面鋪開，能夠打造全新的住房租賃模式。”付菲菲表示。