在A股房地產公司中，華僑城無疑是特殊的一家，其以文旅地產、主題公園運營者的形象獨立於房地產江湖。
多年來，華僑城也一直在淡化自己的房地產標簽，甚至在財報中亦未公布房地產銷售數據。但這引起了一部分股東的不滿，也讓市場對於華僑城的定位和估值，出現搖擺。
公司的具體運營似乎也有加強房地產開發的勢頭。從營收來看，房地產業務佔比近59%，相比其他房地產公司90%的佔比，轉型已有成效；但對致力於文旅和主題公園運營的華僑城來說，59%的佔比較2017年的55%又有回升。
2018年，華僑城投資和拿地積極，淨負債率同比大升至84.3%，顯示在開發業務上的進取之意；受益於央企融資的便利，有券商認為公司仍有加杠杆的空間。
看來，華僑城還將在房地產和文旅運營、服務上並進很長時間；房地產轉型真正的文旅運營並非易事；不過，對於投資者來說，只要公司營收和利潤持續上升，總歸不是壞事。
銷售數據成謎
地產開發業務是華僑城營業收入中最重要的部分，但在年報中，關於地產業務的數據很少。
根據華僑城2018年財報，去年實現營業收入481.42億元，同比增長13.7%；利潤總額154億元，同比增長20%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為105.89億元，同比增長22.52%。
其中，旅遊綜合業務實現營收196.57 億元，同比增長6.08%， 毛利率為46.34%，同比增長4.02%。
房地產開發業務方面，2018年公司共計簽約銷售206.18萬平方米，實現營收280.45億元，同比增長20.06%，毛利率68.79%，同比增長13.54%，毛利率領跑行業。
這組數據中，沒有出成屋地產公司一般都會公布的銷售數據。根據海通證券研報，2018年公司全年實現簽約銷售金額596億元，同比增長 21.8%，回款達566.8億元，同比增長18.8%；另據招商證券稱，華僑城銷售金額約600億元，同比增速40%；中信建投的數據則是500億左右。
可見，主流券商們也沒掌握華僑城的真實銷售數據。在4月24日華僑城股東會現場，有股東提問稱，作為公司最重要的主營業務，為何財報中沒有年度銷售金額、簽約單價、拿地款等關鍵數據，銷售面積數據也不完整？
股東認為，信披不充分也讓外界對華僑城業務發展戰略認識不清晰，是應該把華僑城當成地產股還是旅遊股來進行估值？
華僑城管理層表示，未來將會加強信息披露的管理。董秘關山承諾，2019年將逐步在月度、季度披露更多的信息。
記者注意到，第一季度報告中，關於房地產運營的數據，華僑城也只是公開了新增土地儲備的情況。
對華僑城來說，2018年其在投資上非常進取。截至2018 年底，公司土地布局城市達到28個，旅遊綜合及房地產的累計土地儲備面積為2378.69萬平方米。新增待開發計容建面1382.5萬平，同比增長138.3%。
這讓公司的淨負債率大升。銀河證券研報顯示，公司截至去年末資產負債率和淨負債率分別為73.8%、84.3%，分別較2017年提高了4個百分點和31個百分點，主要受拿地力度加大的影響。
新一輪增長開啟？
從2018年的營業構成來看，公司營業收入主要來自旅遊綜合業務，佔比40.83%；房地產開發業務，佔比58.35%。
借助文旅和地產的協同效應，華僑城的總體盈利高於同業。近五年，公司毛利率均維持在50%以上，遠高於其他龍頭房企。
對於2018年房地產收入的上升，多數券商和投資者還是持樂觀態度。浙商證券指出，公司2018 年顯著加強銷售拿地速度，預收账款與存貨規模同時擴張，周轉提速，新一輪成長周期開啟。
此外，華僑城借助地產＋文旅的協同效應，不斷拓展文旅資源。
2015年，公司在“旅遊+地產”創業模式的基礎上，探索出“文化+旅遊+城鎮化”、“旅遊+互聯網+金融”創新發展模式。
在出售一些地產業務的同時，華僑城加速對文旅產業的布局。過去兩年，華僑城通過增資擴股方式入股雲南世博、雲南文投，還在無錫、衡陽等地簽約文旅、度假項目。目前，華僑城已在全國獲取30多個文旅項目。
2018年，公司旅遊業務共計接待遊客4696萬人次，同比增長16%。
銀河證券認為，旅遊板塊今後有望持續發力，並且隨著旅遊業務規模擴大，在“旅遊+地產”的開發模式下，進一步凸顯拿地優勢，以低價穩步擴張，利潤優勢明顯。
不過，市場和投資者希冀的新一輪增長，短期內大概率還將來自房地產業務；文旅業務的前景，還沒有特別清晰。
中信證券便指出，華僑城的風險因素則在於，旅遊業務增長緩慢，面臨競爭加劇；隨著公司拓展增加，公司地產業務的高毛利率可能很難維持。
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