2019年，兆鄭州只看五個區

鄭州發展實現歷史性跨越，城市建設迎來新的起點，城市版圖不斷擴張，宅地成交規模屢創新高，品牌房企爭相布局，共享城市紅利。

一、城市價值凸顯，迎發展機遇期

厚積薄發，城市能級實現躍升。2018年鄭州市經濟總量首破兆大關，成功晉級“兆俱樂部”，全國排名第16位，經濟增速8.1%，居兆以上城市第2位，明顯高於全國平均增速。截至2018年底全市常住人口首次突破千萬，人口規模實現快速上漲，人才引進精簡擴容，城市科技創新能力大幅提升。

圖：近幾年鄭州經濟和人口發展狀況

緊抓時代機遇，城市吸附力迅速增強。2016年底鄭州確立為國家中心城市，2018年發布國家中心城市建設綱要，將按照“東擴、西拓、南延、北聯、中優”的發展思路，持續優化城市空間布局，實施組團式發展，區分產業差異，明確發展定位，逐步形成“雙城引領、三綠融合、三軸交匯、多級聯動”的空間形態。2018年河南獲批國家自由貿易區，鄭州頒布詳細自貿區規劃，將按照“一軸串三環，雙核帶四心，三區共發展”的思路，逐步形成“七區共發展，八心集優勢”的空間格局，依托鄭東新區、經開區和金水區功能特色，打造現代金融中心、製造業核心和對外開放窗口，逐步強化城市內部產業支撐。

圖：鄭州建設國家中心城市空間形態

二、城市版圖不斷擴張，近郊投資機會增多

外圍供地規模增加，帶來更多投資布局機會。鄭州近三年宅地供應規模呈逐步上升趨勢，宅地供應由中心城區向近郊擴展，近郊五區逐步成宅地供應主力區域。2016年後，中心城區周邊的中牟、新鄭、航空港區、滎陽等四區宅地供應放量，帶動近郊五區土地供應規模持續走高。2018年近郊五區宅地供應規模近3000萬平，超出市內八區供應規模800多萬平。中牟、新鄭、航空港區、滎陽等四區近三年年均宅地供應規模均在400萬平以上，成為鄭州宅地供應重點區域。未來，在構建“一主一城三區四組團”的城鎮布局結構下，鄭州市區版圖將進一步向外圍擴大，近郊五區宅地或將延續大規模供應，帶來更多投資布局機會。

圖：2014-2018年鄭州宅地供應量變化

受宅地供應規模增加帶動影響，近郊五區逐步成鄭州宅地成交主力區域。2018年鄭州市宅地成交規模創近五年歷史新高，成交樓面均價同比上升13%至2424元/平。中心城區外圍區域供應增加，帶動成交規模持續上升，航空港區、中牟、新鄭、滎陽等四區縣2018年宅地成交規模均在400萬平以上，成鄭州宅地成交主力區域。新鄭、航空港區成交樓面均價均超2600元/平，向市區宅地樓面均價靠攏。

圖：2014-2018年鄭州宅地成交規模變化

航空港區、新鄭市土地市場競爭激烈，進入門檻值快速攀升。2017年鄭州新版總體規劃明確城市整體呈現向東、向南發展趨勢，航空港區、新鄭、中牟成為鄭州未來重點發展區域。受城市規劃利好影響，航空港區、新鄭備受市場青睞，宅地成交均價由2015年的700元/平左右，躍升至2018年的2700元/平，進入門檻值快速攀升。在土地流拍現象頻現、土地市場逐步降溫背景下，2018年航空港區、新鄭兩區市宅地總體平均溢價率均高達30%，土地市場競爭相對激烈。

圖：2018年鄭州各區域宅地供應成交情況

三、中原、管城、新鄭更受品牌房企青睞

鄭州經濟飛速發展，城市板塊不斷擴張、基礎配套不斷完善、人口流入規模穩居全國前列，房地產市場被品牌房企普遍看好，全國前十房企已全部進駐鄭州，全國銷售額TOP30房企中有27家完成布局，本地房企緊抓鄭州城鎮化發展機遇，在鄭州房地產市場仍然佔據強勢地位。近兩年品牌房企布局力度不減，相對於航空港區、中牟縣等成交熱點區域，品牌房企更青睞中原、管城、新鄭等配套相對成熟的區域。

圖：近兩年品牌房企各區域布局情況

中原區、新鄭市、鞏義市居TOP30房企拿地面積前三。中原區是鄭州的政治中心、文化中心，居住氛圍濃厚，素有“鄭州西大門”之稱，且住宅用地供應相對充足，吸引品牌房企投資拿地；新鄭市北鄰中心城區，東接航空港區，區域內龍湖鎮土拍熱度居高不下，房企攻城掠地趨勢明顯；鞏義市依托當地文化旅遊資源，聯手龍頭房企重金打造特色文旅小鎮，品牌房企拿地面積挺進前三。

圖：近兩年全國品牌房企各區域布局情況

本地品牌房企與鄭州房地產業同步發展，一起見證了鄭州地產從無到有、從小到大、從弱到強的嬗變過程，隨著一線房企大舉進入，行業競爭更加激烈，本地房企通過優化產品設計，升級服務水準，始終佔據鄭州房地產市場的半壁江山，近兩年本地品牌房企堅持深耕鄭州市場，管城、鞏義、惠濟是本地房企投資布局最多的區域，在進駐房企數量上，管城、滎陽名列前茅。

圖：近兩年鄭州本地品牌房企各區域布局情況

結語：

隨著人口規模、經濟總量實現跨越式發展，鄭州城市價值凸顯，城市邊界不斷外擴，近郊的航空港區、中牟縣成為宅地市場的主戰場，配套相對完善的中原、管城、新鄭同樣受到品牌房企青睞。