王福重：九問房產稅

■文|王福重 經濟學教授

新聞背景：摩擦摩擦，房產稅開征的步伐

2018年3月，政府工作報告中提到：健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法。在隨後的召開的 “財稅改革和財政工作”記者會上，財政部副部長史耀斌也在回答記者提問時表示：目前全國人大常委會預算工作會、財政部以及其他有關方面正在抓緊起草和完善房地產稅法律草案。

4月，全國人大常委會公布了2018年立法工作計劃，房地產稅法被列為預備審議項目，這被外界普遍解讀為“立法先行”的體現。

6月16日，自然資源部微博發布：全國統一的不動產登記資訊管理基礎平台已實現全國聯網，我國不動產登記體系進入全面運行階段。這立即引發了震動，被認為是解決了房產稅徵收的技術障礙，為正式徵收房產稅邁出了重要的一步。

7月1日，國家統計局新聞發言人毛盛勇表示，從房地產下一步發展情況來看，中央一方面進一步加強和完善巨集觀調控，同時，從供給側進一步發力，包括加快推進房地產稅相關政策舉措，引發了全民關注。

8月，房地產稅專家、長平經濟研究所執行所長王長勇表示，預計房地產稅法草案將會在今年12月份初審，預計到2020年表決通過，預計2021年房地產稅將在北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州、南京等部分城市開始徵收。

01征稅的法理依據是否足夠？

稅收的本質，是對私人利益的侵犯，而討論中的開征的房產稅或者房地產稅，征稅對象，是房產的價格（價值），其主要構成部分卻是土地的價值，或者是土地的增值，對於地上部分的房產已經有明確的法律規定，是屬於個人的。

但根據憲法，城市的土地屬於國家，農村的土地是屬於農村集體所有，都不屬於個人。從法理上說，國家不能對自己強製，不能對自己擁有的東西課稅。

在對國有企業徵收所得稅之前，理論界有很大的爭議，最後理論上的解決，是提出了一個解釋，國有企業，是一個相對獨立的商品生產者，也就是國企的利益與國家利益並非完全重合，而是有自己的利益。

這個解釋，不能說有很大說服力。那麽，在土地國有製下，徵收房產稅，法理依據是不充分的，或者說是存在矛盾之處的，需要進行憲法解釋。不能說其他國家征，我們就按照國際慣例徵收。

02要不要延長土地使用年限？

確實，也有國家土地公有，仍然徵收房產稅，但它們的使用年限特別長，比如一百年、幾百年，甚至是999年或者永久，而且沒有土地出讓金。

未經證實的港媒8月14日爆出的房產稅細則截圖

如果我們徵收房產稅，納稅人也必然希望延長土地使用年限，原來的七十年顯得比較短，心裡不踏實。

03存量房要不要征？

城裡人在購買建案的時候，已經預先支付了70年的土地出讓金。土地出讓金也表明了土地的國有性質。如果對存量房也就是已有的房子徵收房產稅，就沒有充分理由，將混淆租金和稅收的不同性質。

本質上，房產稅的主要部分是對土地出讓金的替代，如果不退還土地出讓金，就徵收房產稅，就是重複徵收。

04農村房子要不要征？

如果國有土地上的建築物，都可以征，那麽集體土地上的房子，也就是農民的房子，更應該徵收。但如果征，會引起什麽後果，很難預料。

05不同來源的房屋適用同樣的稅收規定嗎？

城市居民獲得房子時有不同的管道，部門分房、房改房、國宅、兩限房、建案等等，相應的支付的價格千差萬別，有人幾乎免費獲得，有人按照市場價的不同比例支付，有的人則是按照完全的市場價支付的。

不同種類的房子，如果完全適用一套稅收規定，是嚴重不公平的。

06稅率如何設計？

很多專家說，房產稅的稅率是非常低的，可能不超過1%。但即使1%，負擔也是比較重的。

以北京為例，一套中心城區普通的兩居室，價格平均在1000萬元左右。假定征稅的依據評估價是500萬，每年徵收1%，那就是5萬元，對於普通的工薪階層，尤其是退休職工家庭，是沉重的負擔。因為房產稅是年複一年徵收的，無休無止。

07其他稅費如何處理？

購買房子的時候，房價裡邊包含營業稅（現在改成增值稅），以及契稅、印花稅、土地使用稅，以及數十項城區其他費用。

這些稅費如何處理？要不要全部取消，因為，按照現在的說法，房產稅就是要把過去流通環節的稅，改為使用或者擁有環節的。這應該被正確理解為取消以前的大部分稅費。如果不取消，還在這基礎上增加一個房產稅，就是嚴重的重複課征了。

08有沒有優惠？

有人說第一套不征，從第二套以後徵收，或者第一、第二套都不征從第三套以後征。這種設計恐怕是不合理的。有人雖然只有一套或者兩套房，但面積很大。有人有多套房，但面積可能並不大。也有人說，考慮人口，比如每個人40平米的免稅面積，這樣的設計，是對財產稅的誤解，財產稅就是你擁有這個房子就應該交稅。

如果說第一套第二套不征，或者每人還要免掉40平米，上有政策下有對策，結果可能是，作為未來地方稅的一個主體稅種，收入是嚴重不夠的，稅就成了一種形式。

09稅的用途是什麽？

比如在美國，房產稅是地方政府的，最主要的收入來源，是一種社區稅，稅的用處就是，一個地方的，消防、公共設施、教育。也就是有了這個稅，幼稚園小學什麽的，也就可以足夠充分且免費提供了，這其實也是地方政府的主要責任所在。

我們徵收房產稅，是不是也要用於地方的各項事業支出？如果連用途都沒有考慮好，或者就是彌補的對方收入不足，它的意義就不大了。