夏磊：房地產稅能否替代土地出讓收入？

　　文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 夏磊

　　雖然短預售屋地產稅不能替代土地出讓收入，房地產稅對預期有顯著影響。一旦開征房地產稅，地方土地出讓收入預期將有下滑，因此，房地產稅與土地出讓收入，在一定時期存在“蹺蹺板”關係，此消彼長，不能完全替代。

　　2019年政府工作報告提出“健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法”，房地產稅再次引發熱議。為什麽要進行房地產稅改革？改革方向、節奏、力度是什麽？房地產稅能否替代土地出讓收入？

　　我國與房地產相關的稅種有11個，但大多集中於開發建設環節，保有環節的稅收包括房產稅和城鎮土地使用稅，2017年僅佔地方本級稅收收入的7.2%，遠低於OECD國家50%的平均水準。

　　我國保有環節稅收規模相對較少，主要在於稅基小。從征稅範圍來看，現行房產稅和城鎮土地使用稅對居民自用住房免征，對居民出租住房未強製征稅。從計稅依據來看，房產稅採用房產原值扣除10-30%或租金、城鎮土地使用稅採用固定部門稅額。

　　當前，我國地方財政高度依賴土地出讓收入和房地產相關稅收。2016年，地方本級財政收入中，土地出讓收入佔比28.6%，房地產相關稅收佔比17.1%。這些稅收集中在房地產開發建設環節，2016年房地產相關稅收中開發建設環節、交易環節和保有環節規模佔地方財政收入的比重分別為9.3%、4.4%和3.4%。隨著我國城市化推進，新房成交佔比不斷下降，土地出讓收入和房地產開發建設環節稅收規模增速降低是趨勢，疊加減稅降費，地方財政壓力將進一步凸顯。

　　房地產稅改革，方向是將房產稅和城鎮土地使用稅，這兩個涉房涉地的稅種二稅合一，並對個人住房開征房地產稅；目的是用房地產稅替代土地出讓收入，完善地方稅制，使地方政府房地產相關稅收收入適應未來存量房時代新形勢。

　　我們建立了房地產稅規模測算模型，對未來全國和各省房地產稅增收規模進行評估。設定“房地產稅規模=名義稅率*全國存量住房價值*征稅住房佔比”，其中征稅住房佔比由人均免征面積和城鎮家庭住房面積結構決定。因此，稅收方案中的名義稅率和免征面積，是決定房地產稅規模的稅制因素。測算結果表明：

　　短期內，房地產稅規模無法比擬土地出讓收入。以2017年土地出讓收入5.2兆為標準，要使房地產稅超過土地出讓收入；免征面積0平時，稅率需在2.5%以上；免征面積12平時，稅率需在4%以上。因此，如果免征面積超過12平，稅率在4%以內，房地產稅無法替代土地出讓收入。

　　參考國際上0.6-6.7%的房地產稅收入比，我國合理的實際稅率為0.1-1%，對應人均免征面積30平、綜合名義稅率0.3-3.5%。在目前的存量房規模和房價水準下，房地產稅1678-19579億，僅相當於2017年土地出讓收入均值的3.2-37.6%。

　　短期內，各省房地產稅均無法替代土地出讓收入。按免征面積30平，各省房地產稅替代土地出讓收入的稅率臨界值位於4.8-23%，均遠超當前合理名義稅率上限3.5%。各省房地產稅對土地出讓收入替代度呈“東部沿海-中部-西部、東北和京滬”階梯式遞增，與地方財政對土地出讓收入依賴度負相關。京滬進入存量房時代，土地出讓收入不再是政府重要收入來源，同時房地產稅稅源規模大，因此替代度高。其他省份處於增量房時代，土地出讓收入遠高於房地產稅規模。因此，經濟越發達、房地產市值越大的省份，土地出讓收入佔地方財政的比重更高，替代度反而更低。

　　長期看，在三大前提條件下，房地產稅可完全替代土地出讓收入成為地方重要財政收入。一是隨著城鎮人口和人均居住面積提高，稅源規模大幅增加。二是若房價增速低於人均可支配收入增長、房價收入比將下降，居民可承受更高的實際稅率。三是隨著存量房時代逐步到來，土地出讓收入規模降低，地方政府征稅動力提升。測算顯示，未來房地產稅上限可達7.2兆、佔地方財政收入47.7%，超過2017年24%的土地出讓收入佔地方財政收入比例。

　　需要注意的是，雖然短預售屋地產稅不能替代土地出讓收入，房地產稅對預期有顯著影響。一旦開征房地產稅，地方土地出讓收入預期將有下滑，因此，房地產稅與土地出讓收入，在一定時期存在“蹺蹺板”關係，此消彼長，不能完全替代。

　　房地產稅改革影響深遠、意義重大。在立法先行的總指引下，相信一定經過認真論證並做好相關準備工作後，方會頒布。

　　完整版報告見微信公號：夏磊地產觀察

　　(本文作者介紹：恆大研究院副院長兼首席房地產研究員。)