在《房地產稅靴子落地：路徑已開，攔路虎還在》一文中，我們已經提到，房地產稅立法的路徑已基本打開，真正開啟倒計時，但立法過程中還有很多問題尚待解決。
從稅收徵收的必要性來看，房地產稅具有幾大優點：第一，稅基收入來源穩定，可預測；第二，低周期性；第三，行政成本低，經濟效益高，不易逃稅；第四，合理的房地產稅是累進式的，能夠實現包容性增長等。房地產稅是各個國家都開征的稅種。但同樣，房地產稅的徵收又受到了政治制度、歷史傳統、財政體制、經濟結構和社會環境等諸多因素的製約，從世界範圍來看，房地產稅在功能定位上又有很大的差異。
在解決了要不要征稅的前提條件後，房地產稅的定位如何，如何征稅，是當下亟待達成的共識。所謂“他山之石，可以攻玉”，今天我們來看看世界其他徵收了房地產稅的國家和地區是如何落地的。
房地產稅功能定位
不同的國家，房地產稅截然不同。從世界範圍來看，房地產稅是英聯邦國家中地方政府最主要的收入來源；在日韓等國家，房地產稅是在房地產價格飛漲時期進行調控的重要工具；在新加坡，房地產稅是調節收入的重要手段；但在北歐國家中，房地產稅在地方財政中的重要性卻不值一提。因此在當前的房地產稅徵收實踐中，形成了比較鮮明的“英美模式”、“日韓模式”、“新加坡模式”和“北歐模式”。
英國、美國、加拿大、澳大利亞和紐西蘭等具有盎格魯·撒克遜傳統的國家，房地產稅歷史悠久，在地方財政中起著主導作用。這些國家對房地產稅的依賴與英國傳統、地方政府的支出責任和房地產稅收入具有周期穩定性等因素有關。
首先，英國地方政府從13世紀到20世紀80年代唯一徵收的就是叫做“rates”的房地產稅。澳大利亞和紐西蘭的房地產稅也叫“rates”。這種房地產稅的傳統使得公眾對征稅的接受度和遵從度都較高。
其次，這些國家的地方政府支出職責被限定於財產服務（所謂財產服務，主要指路線交通、環境、文化娛樂等為地方財產帶來價值的地方性公共服務），“小政府，大社會”的傳統，支出較小，房地產稅完全能夠滿足。
第三，房地產稅是一種在經濟周期中相對穩定的稅種，能夠減少收入波動對地方政府的影響。
以英國為例，由於英國是單一製國家，地方政府征稅權力較小，唯一能徵收的就是住宅房地產稅，其收入完全歸地方政府所有和支配；營業房地產稅由地方征稅，收入卻由中央支配。近年來，英國的地方稅收在地方收入的佔比不斷降低，由20世紀30年代的55%下降到了90年代的10%左右。
同樣在美國，房地產稅一直是州和地方政府主要的稅收來源。在1902年，房地產稅收入佔地方政府收入的73%，佔州政府收入的45%，佔州和地方政府收入的68%，佔國家、州和地方政府收入的45%。
與“英美模式”下房地產稅單一的籌集財政收入定位不同，在“日韓模式”下，房地產稅兼具籌集財政收入和調控房地產稅市場的作用。
日本現行的房地產稅收體系由房地產所得課稅、財產課稅和消費課稅等相互協調、功能互補的多環節多稅種組成。日本將固定資產稅、都市規劃稅和事業所得稅等財產稅劃為地方稅，使之成為市町村的主要財源。固定資產稅在日本，隨著經濟的發展佔比不斷變化，經濟增長期增幅低於市町村民稅，經濟衰退期其降幅同樣低於市町村民稅，目前在市町村稅收總收入中佔比在40%左右。
房地產稅是日本政府經常使用的調控房地產市場的手段，其稅制隨房地產價格變動而調整。比如20世紀80年代末，日元貶值，房地產價格暴漲，1987年日本全國的地價總額已經相當於美國全國地價的4倍。為了給樓市降溫，1987年日本政府頒布了新政，針對個人轉讓所得引入超短期（2年以下）加重課稅制度，並且對法人的超短期轉讓所得加征30%的土地轉讓稅。
縱觀日韓房地產稅的演變，其“調控”的功能貫徹始終。
在新加坡，由於其獨特的居民住房制度（組屋制度）和特有的國情，房地產稅被當成對財富二次分配的重要手段。房地產稅也稱為物業稅或財產稅，課稅對象主要包括土地、房屋、公寓、建築物等不動產。新加坡房地產稅功能明確定位於縮小貧富差距，調節收入分配。新加坡在財產稅方面的歷次改革基本圍繞著既保證經濟活力，又保證社會公平、穩定房價的目標進行，將較低收入人群的稅負轉移至較高收入人群，減少社會貧富差距，保障社會公平。
新加坡對房地產稅的調整主要包括兩方面，一方面是在住房房地產稅設計方面，對基本的住房需求實施優惠稅率，對私人住宅（高端、奢侈住房）實施較高的超額累進稅率。比如2011年後，新加坡對房地產稅實行超額累進稅率徵收，2015年再次調整超額累進稅率，對富人的住房房地產稅率最高20%，低收入者最低為0。
另一方面，新加坡政府對住房和商業房地產的稅率實行區別對待政策，降低商業房地產的稅率來降低經營成本，提高新加坡的商業環境競爭力。比如2001年，新加坡將商業房地產稅率從1996年的13%降到10%。
與上述三種模式相比，“北歐模式”中，房地產稅在地方財政收入中佔比就很小。挪威、瑞典、丹麥、芬蘭和冰島等北歐國家，土地面積和人口都比較少，在這些國家中，地方政府非常重要，承擔了很多的公共職能，因此支出很大，由於房地產稅一般隻佔GDP的3%-4%，因此房地產稅也不能成為地方政府主要的收入來源。在這種情況下，稅收收入規模較大，且具有彈性的個人所得稅就成為地方政府融資的工具，在北歐國家，個人所得稅是地方政府主要收入來源，以2013年為例，北歐國家個人所得稅收入佔地方政府收入的85%以上，其中瑞典更是佔到了97.4%，而房地產稅隻佔2.6%。
北歐國家形成的這種獨特的稅收形態，與其地方政府對福利負責、人口同質化且流動性低以及廣泛實施稅收價格均等化政策有關。
中國房地產稅走向何方？
從國際經驗來看，房地產稅的徵收主要有籌集地方財政、調控房地產市場和調節收入分配等功能，大多數國家的房地產稅定位於單一功能，政策效應不盡相同。從實踐來看，英美等國將房地產稅定位於籌集地方財政的功能，且運行良好，得益於其數百年的傳統，本國成熟的房地產市場以及合理的房地產稅制設計，美國的“寬稅基，少稅種”原則，成為英美模式的範式；但日韓等國將房地產稅定位於籌集財政和調控市場，運行以來，一直存在巨大爭議，其調控效果並不明顯，日本表現的最典型，20世紀80年代末、90年代初的房地產泡沫破滅，很多人就認為有房地產稅不斷調節的“功勞”。原因也很簡單，房地產市場影響因素眾多，單一的稅收政策很難起到明顯的效果，甚至日本房地產稅在某種程度上助推了房價的節節攀升。如上文所述，新加坡的房地產稅調控之所以能發揮調節收入分配的作用，與其單一的功能及特殊國情息息相關。
英美不少經濟學家認為，發展中國家房地產稅的改革目標應該定位成為地方財政的主要收入來源，其他類似於引導投資決策、打擊土地投機、改善收入分配等目標既無法實現，還容易把改革引入歧途。這對中國來說，尤其重要。從目前的輿論來看，房地產稅的改革重點在調節房價，調控房地產市場，但法律的實施又需要靠課稅的實際稅負來調節，這就極易給立法帶來負擔，造成多重目標相互影響，反而方向不明。
從我國現行稅制來看，一方面地方政府在支出中財政負擔很重，除了提供財產服務，還有教育、醫療、體育等其他公共支出，更有龐大的黨政機構日常運營費用，地方財政支出佔總支出的70%左右，英美模式下的房地產稅佔地方財政支出很大比重的現實基礎並不存在；另一方面，因為地方財政收入中，目前存在更大比重的其他稅負，要徵收房地產稅，是不是要相應削減或者調整其他稅負，目前仍在爭論之中。我們一直主張房地產稅應該是調節稅，而非國民稅，原因即在於此，目前情況下，無論是房地產稅還是北歐模式的個人所得稅，都不能成為地方財政的主要稅種。
現實的選擇是，房地產稅的功能定位應該明確，它存在的作用就是籌集地方財政支出，但目前情況下，不能作為主要稅種。至於其調節房地產市場的功能，只能作為輔助功能，通過徵收房地產稅，改變我國目前房地產稅徵收過程中“重流轉，輕保有”的特徵，逐步引導市場觀念，而非如日韓等國，企圖通過房地產稅來調節整個房地產市場的走向，這既不現實，也不明智。
征稅從本質上看，是一種財富的再分配，房地產稅的徵收，涉及面廣，因此一定要體現公平。所謂“取之於民，用之於民”，房地產稅的開征，最終要達到的目標是無論民眾還是政府，都能從征稅過程中獲益，民眾能從房產的升值保值中收益，政府也能分享房地產增值部分帶來的更多稅收收益，從而提供更優質的公共服務，反過來又帶動房地產市場的升值，從而形成良性循環。任何單方面的損盈都是暫時的，唯雙贏能長久。
參考資料：
1.房地產稅功能定位的國際比較研究，李長生
2.房產稅功能定位的國際比較及啟示，鄧菊秋，徐婧，龔德昭
3.房地產稅國際經驗豎屏及借鑒，蘇京春
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