山雨欲來風滿樓。
不久前，呼和浩特打響“全面停止去庫存”的第一槍。
隨後，長春宣布“取消棚改貨幣化安置獎勵”，揭開棚改貨幣化退潮的序幕。
無獨有偶，10多天前，央行武漢分行行長公開撰文表示，棚改貨幣化基本完成歷史使命，應考慮退出。
這一場從2016年掀起的三四線樓市狂歡，注定要在2018年入秋之際偃旗息鼓。
棚改式放水
三四線的樓市狂歡，其實跟五個字息息相關——棚改貨幣化。
所謂棚改貨幣化，說白了，就是向三四線定向放水去庫存。
一般放水，諸如降準降息，都是普惠式的。大水漫灌，雖然看起來雨露均沾，但水往低處流，一二線城市永遠都是資金的首選之地，三四線沾也沾不到多少。
與一二線相比，三四線城市普遍面臨經濟增長乏力、財政收入下滑、人口外流、未來前景不明朗等問題，很難得到資金和人才的青睞。
正是這個原因，2014年三四線城市的高庫存，成為最大的定時炸彈。甚至在2015年央行一年5次降準6次降息後，一二線率先暴漲，三四線仍舊不為所動。
三四線城市究竟該如何去庫存？
降準降息惠及不到，本來就沒有限購也無政策鬆綁之說，至於單純的財政直接補貼買房，也難以激起接盤俠的熱情，剩下的路線只有一途：定向放水。
棚改貨幣化應運而生。
棚改貨幣化的玩法是這樣的：
第一步，央行以低利率通過PSL（抵押補充貸款）向國開行等政策性銀行提供資金來源。
第二步，國開行再利用這筆資金向地方政府發放棚改專項貸款。
第三步，地方獲得貸款之後，不僅有資金開啟大規模的棚戶區改造，而且還能用真金白銀進行貨幣化安置補貼。
第四步，地方政府依靠賣地收入還貸，房價與地價同步上漲。只要房價不走低，這個遊戲就能繼續玩下去。
以往拆遷戶都是拆一補一，拿的是實物補貼，如今貨幣化安置成為主流，拆遷戶手握重金入市。
大拆大建加上大補貼，從而徹底激活三四線城市的樓市，引發新一輪的全民搶房潮。
數據顯示，2014年，棚改貨幣化的比例還只有9%，幾乎可以忽略不計，2015年有所增加，但也不顯著，但在2016年突然躍升到40%以上，2017年超過50%，局部地區更是超過80%。
這個數據，正好跟三四線房價的上漲節奏相契合。
貨幣化促漲
當然，三四線的房價上漲，並非全是人為刺激的結果。
一方面，當一二線城市被限購限貸限賣的組合拳人為鎖住時，無路可去的資金就竄到三四線城市，在板塊輪動效應下，為三四線帶來房價上漲的動力。
另一方面，雖然三四線人口在向一二線城市流走，但隨著城鎮化的推進，大量農民在自己的縣城、市區就地變成市民，也帶來了一定的人口增量。
不過，這兩大因素與棚改貨幣化相比，可謂小兒科。
棚改貨幣化到底對房價產生了什麽影響？
央行武漢分行行長，在央行旗下刊物《中國金融》刊發《完善棚改貨幣化安置政策》一文，以湖北省為例，提供了相對詳實的數據分析。
這篇文章透露了兩個重要資訊：
其一，去庫存基本完成任務。2018年5月末，湖北省79個市、縣中，庫存低於12個月的城市有73個，高於12個月的只剩下6個，幾乎都在偏遠山區。
低於12個月就是合理庫存水準，這意味著去庫存基本完成任務。湖北如此，其他地方也差不多，所以呼和浩特的“全面停止去庫存”可以得到解釋。
其二，房價均出現大幅上漲。與2016年同期比較，年均漲幅在5%以下、5%~10%、10%~20%以及20%以上的城市分別有24個、12個、29個和14個。
其中，貨幣化安置比例最高的Y市，2017年貨幣化安置比例為80%，同預售屋價漲幅達54.05%。
簡單統計，年漲幅在10%以上的城市為43個，也就是說，在湖北，超過一半城市這一波漲幅在20%，其他地方的數據只會更誇張。棚改貨幣化與房價上漲之間的關係可以得到數據驗證。
所以，棚改貨幣化一旦退潮，三四線的房價必然要受到影響，毫無懸念。
危險的未來
對於三四線城市，行業大佬毫不掩飾悲觀判斷。
在一周前的中期業績發布會上，恆大總裁夏海均說：
一二線是未來房地產發展最好的區域，經濟發達的三線城市也不錯，但四線不準備去。
融創的孫巨集斌更是直言不諱：
市場變化後，三四線涼的最快。我們整個的投資區域還是以核心二線城市以上為主，這個方向是不會變的。
恆大和融創自然明白，沒有經濟增長、產業匯聚和人口流入的地方，不會有太好的未來。
企業有危機感，決策部門其實早就把防範風險放在了第一位。
早在今年6月，國開行就已開始收縮棚改貸款審批。7月初，住建部更是明確表態：
庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策。
這一系列信號，都說明棚改貨幣化正在退潮，三四線城市的未來越來越懸。
要知道，樓市固然能在繁榮期受到羊群效應的驅動，呈現出全面上漲的行情；但一旦開始調整，一二線與三四線就將呈現截然不同的風景。
這時候，要看的不是誰還能漲多少，而是誰的抗跌能力最強。要看的不是誰的浮盈更多，而是誰能最終能夠兌現。
顯然，90%的三四線城市都問題重重。
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