江湖一夢 地產遠去：泛海系地產沉浮史

2019年1月22日這一天，中國房地產市場有兩個值得關注的焦點。一是陽光100（02608.HK）董事會主席易小迪就前不久其股價遭遇閃崩（最高跌幅達80%）作出回應，給出的理由是公司業務轉型成功；二是泛海控股（000046.SZ）發布了一則公告，公布了它即將向融創出售涉及京滬核心地塊的資產交易細節。

作為曾經中國房地產史上著名的萬通六君子一員，易小迪掌舵的陽光100如今已經從住宅開發商轉為運營服務商，主要運營街區綜合體、共享式服務公寓及大型複合社區；如今泛海控股也已去地產化五年有余，為了應對公司內部流動性不足的問題，泛海控股忍痛將它最黃金的京滬核心地段項目賣給了融創中國董事長孫巨集斌。

21世紀經濟報導翻閱泛海控股2018年半年報發現，在其出讓這兩塊核心項目之後，泛海旗下房地產開發項目所剩餘糧已經不多。而其選擇的買家——融創中國，年銷售額已經衝刺到4600億。相比之下，泛海控股旗下房地產項目的發展就如同中國房地產行業的縮影——從草莽走向黃金年代，又迎來了眾人口中的白銀時代。

去地產化

2010年10月7日，融創中國在港交所上市，當時它的銷售額只有83.3億。這一年，房地產市場正值鼎盛時期，而融創中國無論是在土地儲備、開發面積還是銷售額方面，均不佔優勢。但不得不說，招股書上的投資者還是非常有眼光。孫巨集斌雖然被迫轉讓了順馳，但深諳商業精神的國際投資者知道，善於從失敗中汲取教訓的企業家最值得投資。因為他們一旦東山再起，爆發力不可想象。最終，融創如願上市。

而這一年，泛海建設營業收入約為16.25億元，房地產營業收入約13.7億。泛海還想要在房地產領域大乾一場。其當年公告顯示，公司全年在建及開復工面積近200萬平方米，較往年大幅增加。

也是在這一年，北京泛海國際項目1號地塊（泛海此次賣給融創的北京項目）旁邊的北京泛海國際居住區二期工程正式開工。公開資料顯示，2004年8月，泛海建設與北京市國土局簽訂土地出讓合約，交納了全部的土地出讓金，並取得了北京東風鄉1#、2#、3#與4#四幅地。當時，總價僅為約2.25億元，總面積29.1萬平方米，建築規模高達87萬平方米，綜合樓面價僅每平方米262元。

上海董家渡（泛海賣給融創中國的上海項目）最初的獲得成本更為低廉。2002年5月，上海董家渡啟動舊區改造項目，泛海借舊區改造，以零地價獲取上海董家渡10號、12號、14號三塊外灘核心區域。由於泛海當時獲得的是“毛地”，而非“淨地”，因此泛海要承擔所屬地塊的拆遷工作。

時間再次穿越到2019年。1月21日，融創中國（01918.HK）的公告顯示，集團附屬公司以125.53億元人民幣，收購泛海控股旗下一家目標公司100%股權——該目標公司擁有北京泛海國際項目1號地塊（北京項目）與上海董家渡項目（上海項目）的100%權益。

如今，中國房地產市場無論是地價還是房價都不能與多年前同日而語。從中國房地產過去幾年的黃金時期到如今的白銀時期，有人一直在做減法，有人則一直在做加法。泛海在房地產領域選擇了做減法。

對於此次出售項目，泛海控股給出的解釋是，受房地產調控政策影響，公司所屬房地產項目特別是北京、上海項目價值釋放速度有所放慢，公司資金周轉速度降低、流動性不足對公司戰略轉型的深層推進造成阻礙。面對持續變化的內外部情況，公司需對公司的產業結構和資產負債結構進行更為深入持續的調整和優化。

21世紀經濟報導記者發現，泛海最早提出轉型是在2013年。這一年，中國泛海部署了五年戰略發展規劃（抓住機遇、調整思路、奮發圖強、加快發展、實現騰飛），並明確了金融的龍頭地位。21世紀經濟報導記者查閱一份2013年社會責任報告後發現，泛海對於轉型是這樣表述的：順應當前我國金融政策和金融改革發展的趨勢，中國泛海提出向金融行業轉型，形成以金融產業為龍頭，地產、能源、文化傳媒及戰略投資協調發展的多元化產業結構和業務格局。

隨後，擺脫單純依賴房地產業務的發展模式，努力將公司由房地產上市公司打造成為“房地產+金融+戰略投資”的綜合性業務上市公司，成為泛海控股多年來的夙願。為了明志，自2014年4月30日起，泛海還刊發公告稱，將公司名稱變更為“泛海控股股份有限公司”，公司證券簡稱變更為“泛海控股”；公司證券代碼“000046”不變。

泛海控股明確強調，本次變更公司名稱、證券簡稱是為了滿足公司戰略發展轉型需要，充分體現公司經營範圍和主營業務特徵，符合公司今後戰略方向。

市場走向何方？

隨著北京、上海等一線城市城鎮化接近尾聲，核心區土地成為高度稀缺資源。2018年，北京土地市場共計成交土地52宗，其中有51宗土地為限競房或共有產權住房地塊，僅有一宗建案住宅地塊。北京土地市場全面進入調控時代，“限競房”、“共有產權房”成為地塊成交的主要方式 ，可見在北京獲得一塊純商品開發用地的難度之高。

有人評價，掌舵泛海系多年，盧志強向來行事果決，此番能當機立斷出售京滬地產項目，與其性格也不無關係。儘管出售了持有多年的優質地塊，但既能夠解除巨額擔保，又能獲得100多億元的現金回流，同時還能大幅降低負債水準，也算求仁得仁。

泛海控股發布於2019年1月22日的公告顯示：泛海為東風公司（158億元）與泛海建設（121.198億元）的貸款提供擔保。截至公告披露日，公司及控股子公司對外擔保實際餘額為850億元。

泛海對於此番交易的評價則是：房地產業務比重將大為下降，公司可聚焦於自身優勢更為突出、發展空間更為廣闊且更符合公司未來發展戰略的武漢中央商務區項目，並可更好地促進公司金融、戰略投資、不動產運營和資產管理等各項業務的聯結，進行轉型；負債減小，現金回流：公司的負債規模將有所下降，且可獲得大額現金回流，有效緩解公司的現金流壓力，提升公司的財務穩健性。

顯然，如同陽光100的易小迪，泛海系已經堅定地走在去地產化的路線上。而孫巨集斌則在地產領域繼續狂奔。2018年，融創中國實現合約銷售金額人民幣4649.5億元，同比增長27%，完成了年初計劃，連續兩年位列全國房企排行榜TOP4，並在北京、華北、上海、西南、東南、華中、廣深、海南8大區域的80多個一線環一線及核心二線城市，落地360多個項目。

2018年，在房地產調控政策依然從緊的背景下，房地產交易規模再創新高，萬科、中國恆大、碧桂園全年銷售金額紛紛突破6000、5500、5000億元大關。2018年重點監測的10家品牌房企銷售業績顯示，10家龍頭房企均成功進軍千億軍團。萬科邁入6000億元陣營，銷售金額為6069.5億元；中國恆大和碧桂園則分別以銷售金額5513.4和5018.8億元（碧桂園僅公布權益合約銷售數據），穩站5500和5000億元關口。

而對泛海來說，馬放南山，刀槍入庫。江湖一夢，地產遠去。