孫巨集斌與盧志強的朋友圈交易，融創獲京滬核心地塊

目前，融創中國（01918.HK）發布公告稱，集團全資附屬公司融創房地產與泛海控股（000046.SZ）旗下的武漢中央商務區股份限公司簽訂協定，收購下屬泛海建設控股有限公司（下稱“泛海建設”）的100%股權。

交易完成後，泛海建設持有的上海董家渡項目及東風公司持有的北京泛海國際居住區1號地塊項目均將由融創持有和開發經營。

交易雙方以泛海建設在交易基準日（2018年11月30日）的淨資產評估值為基礎，協商確定總對價為148.87億元，其得標的股權轉讓價款為111.76億元，衝抵債權債務後，融創需付出的現金代價為125.53億元。

泛海建設將根據雙方協定，剝離其持有的浙江公司和上海禦中公司的100%股權、北京泛海東風公司持有的北京泛海國際居住區2號、3號地塊的相關資產和負債。剝離完成後，將繼續持有北京泛海國際居住區1號地塊，以及上海外灘董家渡項目土地。

在房地產業內人士看來，無論北京泛海國際地塊，還是董家渡地塊，均是京滬稀缺之土地儲備，地塊地理位置以及周邊資源，兩個項目將被定位為豪宅項目的可能性較大。故而，這次收購被視作融創籌劃已久的儲備補倉行為。

融創中國董事局主席孫巨集斌與泛海控股董事長盧志強第一次共同出現在公眾視野裡，是2017年1月融創入股樂視時，在決定投資樂視系三家公司之前,孫巨集斌分別請教了聯想掌門人柳傳志和盧志強，從此開始了兩人之間的朋友圈互動與交往。因此，這次融創與泛海的交易，也可以說是兩個大佬之間公開的第一筆朋友圈交易。

補倉一線城市

本次交易的兩幅地塊位處京滬核心地段，在當下一線城市中心區域土地資源日趨緊張的背景下更顯得稀缺。

公告顯示，北京泛海國際項目1號地塊位於北京市朝陽區東四環，周邊商業配套成熟、自然景觀資源優越，總建築面積約66.85萬平米，截至目前項目剛啟動建設，尚未開售。周邊環繞CBD、燕莎、麗都、朝青四大商圈；教育、醫療等配套較為成熟。

上海董家渡項目位於上海市黃浦區核心位置，區位環境與配套資源比較優越，總建築面積約62.80萬平米，主要用作住宅及商業的開發。

值得注意的是，董家渡項目位於上海市黃浦區核心位置，為外灘僅剩的未開發地塊。項目比鄰黃浦江、豫園，周邊環繞外灘、人民廣場等，是上海市區範圍內罕有的大面積優質地塊。目前，融創在該區域已經開發了上海知名豪宅建案濱江一號院，周邊在售項目價格維持在10萬元/平方米左右。

這次交易不僅是融創在北京和上海兩大一線城市的儲備補倉行為，也為這兩個一線城市的黃金地塊找到了一個合適的接盤者。

融創此番從泛海手中接盤，頗有一點當仁不讓的意味。

首先是兩大項目所處區位對開發商的產品打造能力提出很高要求，具備豐富頂級豪宅打造經驗的開發商才足以駕馭這樣的項目，而融創在一線房企中以豪宅開發出名。

其次，兩個項目的資金門檻極高，立信會計師事務所受託對交易標的進行了審計，顯示標的公司截至2018年11月30日之資產總額445.76億，負債總額356.17億，淨資產89.59億。在當下房地產行業資金面趨緊的背景下，資金充足的公司，才具備撬動兩大項目的資金實力。

從硬體條件看，這兩大項目符合融創發展戰略。這兩大項目符合融創其發展戰略，是不容錯過的收購標的，這筆交易也極大緩解了泛海控股的資金壓力。而且，自從融創在2017年以來提高購地門檻、嚴控投資額度以來，保持著相對寬鬆的流動性，為新的收購做著準備。

捕捉市場機會

值得關注的是，此番收購再度展示出融創對於市場機會的捕捉能力。

資料顯示，泛海控股自2014年啟動轉型戰略以來，一直試圖剝離旗下地產資產，而泛海旗下最優質的地產項目，便是北京泛海國際項目和上海董家渡項目。可以說，融創通過此番收購，將泛海旗下最優質的項目收入囊中。

事實上，融創一直以“對土地資源具有較強的前瞻性和判斷力”而聞名行業，並在過去幾年融創得以提前儲備足夠的優質土地資源。

2018年中報顯示，融創目前土儲總面積為2.31億平方米，在行業中名列前三。數量佔優的同時，其品質亦堪稱強大——總貨值高達3.29 兆元，超過92%的土地儲備位於供求關係健康的一二線及環一線核心城市。

2017年下半年起，融創基於市場形勢判斷開始放緩投資步伐，提高了拿地標準，執行嚴格的拿地紀律，大幅降低資本性支出，從而降低財務杠杆，為新的市場機會悄然積聚能量。該公司2018年中期報告顯示：截至6月30日，融創擁有現金餘額874億元。而2018年下半年以來，融創加緊銷售步伐並回籠資金。2018 年全年實現合約銷售金額人民幣 4649.5 億元，同比增長 27%。

融創一年多以來采取的“深挖洞廣積糧”的蟄伏型策略，使得該公司仍舊保持了充分的資金準備來應對新的收購。

今年1月2日，瑞銀（UBS）對該公司進行首次覆蓋並給予買入評級。瑞銀在其報告中指出，“我們首次覆蓋融創並給予買入評級，因為我們非常認同融創在2016年積極獲取土地，但在2017年至2018年上半年土地價格過高之際卻能保持謹慎。精準把握拿地時機使融創在2015~2018年銷售合約額複合增長率達到88%，而這些銷售額將在2019~2020年轉化公司的收入和利潤。”

在瑞銀看來，融創具備充足且優質的土地儲備，足以確保其行業前五的地位；同時，2018及2019年淨利潤分別同比增長35%及55%，從而大幅增厚公司淨資產。