多家房企高溢價補倉二線城市 昔日高價地壓力猶存

證券時報記者 張達

5月二線城市土地市場延續了4月熱度明顯升溫的走勢，部分房企高溢價補倉意願強烈，地王再現。有研究機構統計，5月，二線城市土地出讓金同比上漲81%；全國單宗成交總價超過20億的35塊宅地中，超六成地塊溢價率超過20%。

土地市場的升溫引起了監管部門的高度關注，業內人士認為，昔日拿高價地的房企在遭遇限價等調控政策後資金壓力猶存，部分房企甚至通過轉讓資產來解決現金流問題。從近期土拍熱點城市政策調控力度來看，若市場持續過熱，房企融資管控或進一步收緊，未來拿地仍需保持謹慎，盲目獲取高價地並不可取。

房企高溢價補倉

5月，二線城市土地市場延續了4月的成交火爆行情，房企高溢價補倉意願強烈，地王再現。

5月15日，碧桂園經過453輪競拍以14.5億元獲得揚州一商住用地，溢價率103.06%。其在洛陽、嘉興等城市拿地的溢價率也均超過100%，高溢價補倉意願強烈。5月24日，碧桂園拿下洛陽總價單價樓面價“三料地王”，月底兩天，又先後在無錫、寧波、成都、天津接連摘得住宅用地，其中，常州地塊溢價率54%。

近期多家房企拿地溢價率超過40%。5月30日，經過68輪競價，萬科以22.8億元競得南京某宅地，溢價率41.6%；5月28日，新希望在杭州連摘2宗地，其中一宗地經過849輪競價，溢價率53.85%；5月21日，經過346輪競價，中糧+陽光城以總價42.39億競得紹興一住宅地塊，樓面價16723元/平方米，溢價率62.23%；5月10日，旭輝以11.7億元競得常州某商住用地，溢價率43%。

中原地產研究中心統計，5月，全國單宗住宅類地塊成交總價超過20億的多達35宗，主要分布在華東區域，其中有22宗地塊溢價率超過了20%，佔比高達63%，這在2019年是首次出現。

諸葛找房的統計數據顯示，5月，二線城市土地市場成交持續火熱，土地出讓收金同比上漲81%。其中，長三角經濟圈城市表現亮眼，杭州、常州、溫州、上海、紹興、無錫、寧波均進入TOP10榜單。杭州土地出讓收金266億元位列城市出讓金榜單首位。嘉裡建設以68.14億元拿下的杭州文暉單元宅地，位居成交總價榜單之首，溢價率為29.94%；恆基以30.2億元拿下的北京朝陽孫河板塊首宗不限價地塊，樓面價達69542元/平方米，領銜成交單價榜單。

昔日高價地壓力猶存

值得注意的是，2014年以來的不少高價地至今尚未解套，對房企造成了一定的資金壓力。

以北京為例，2015年的單價地王項目——葛洲壩北京中國府，樓面地價7.5萬元/平方米，近日剛剛拿到預售許可證，擬售價格最高11.7萬元/平方米，遠低於拿地時業內預期的15萬+。原本預計2016年開盤，沒想到遭遇政策變化。

2016年，北京開始執行“限房價、競地價”土地出讓試點模式，如今已成為主要供地模式，因設置土地價格上限，同時限定未來建案銷售價格，房企利潤空間受限，拿地開始回歸理性。與此同時，2017年3月份調控升級之後，北京對預售證的審批尤為嚴格，高價盤很難獲得預售證。

“中國府項目品質可圈可點，如果在2017年前入市，也是一個不愁賣的項目，但到現在的市場，變數就多了很多，競爭越來越多。”中原地產首席分析師張大偉說。

證券時報記者了解到，北京中國府項目擬投資總額達到108.13億元，2018年實際投資6.31億元，累計實際投入已經超過68億元。

對於資金壓力問題，某熟悉葛洲壩地產的業內人士則對證券時報記者說：“國企的資金成本較低，而且後面還有葛洲壩集團撐腰，資金不成問題。這個項目少賺點，其他項目多賺點，就可以平衡利潤。房地產行業是周期性的，調整是正常的，但長期還是看漲的。”

並不是所有國企都願意或能夠承受高價地的壓力。2015年北京總價第三高的豐台地王(位於南四環外)，在華潤+華僑城+招商局聯合體以總價83.4億元拿下後不久，華潤和招商局就因拿地價超過預算而選擇退出，隨後本來擬獨立操盤的華僑城，也在2017年因巨大財務壓力先後轉讓全部股權而退出，最終由泰禾集團以108.6億元全部接盤，並將項目更名為泰禾·金府大院。據了解，該項目今年以來銷售了56億。

而泰禾在北京的另一個高價地項目西府大院(位於西南三環外)，2014年拿地時樓面價近6萬元/平方米，因期望更高的價格而錯過了可以單價15萬賣的那波行情，又趕上很長一段時間單價8萬以上難批預售證，所以上市時間一再延遲，直至2018年底獲發預售證的價格僅11.3萬元/平方米。有業內人士認為，以此價格銷售將面臨虧損。

某熟悉泰禾的業內人士對證券時報記者表示，泰禾當年對市場預期較為樂觀，手裡現金幾百億拿了不少高價地，沒想到碰到政府限價、限購、限售等，受到較大影響。還有一些二手地拿地後不能立刻形成銷售，整個現金流全部押到土地上了，現在須通過低價銷售和轉讓資產來解決現金流問題。

泰禾集團的資金問題也引起了深交所關注，並收到“年報問詢函”，首個問題就是：是否存在短期償債風險？儘管泰禾在回復公告中稱“無集中兌付的風險”，但是從今年以來陸續轉讓了多個項目股權來看，其資金壓力猶存。

盲目拿高價地不可取

近預售屋企高溢價拿地引起了監管部門的關注，繼住建部對蘇州等土地市場過熱、房價漲幅較大城市預警提示後，蘇州、合肥等土拍熱點城市相繼發布調控政策，銀保監會還發通知要求整治房地產市場融資亂象，包括銀行、信託等違規資金用於拿地等。

華泰金融控股(香港)公司研報認為，開發商重新獲得流動性渠道是其能夠開展強勁土儲補給的主要原因。預計若土地市場持續過熱，監管部門或將采取更多措施限制開發商融資渠道和土地交易過程，為土地市場降溫。

“3、4月份土地市場太火了，如果沒有監管，市場存在風險，預計房企融資會略有收緊。”同策研究總監張宏偉接受證券時報記者採訪時也表示，從4、5月份的房企融資數據看，整體融資額都是下滑的，主要原因是公司債發行減少。

張宏偉介紹，2019年5月，同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計361.23億元，相較於4月，融資總額下降52.07%。其中，主要是由於公司債發行總額數的銳減，降幅達88.2%，僅4家房企發行了公司債券。