截至上周四，豐台區芳群公寓在經歷了兩個多月的種種變故後，艱難完成了新老物業的交接，業主們稱此為“初步勝利”。早在今年10月15日，芳群公寓全體業主表決通過，成立了新的業委會，這是小區的第三屆業委會，同時決定辭退小區物業康佳興業物業管理公司，這是小區的第二個物業。可是新老物業的交接卡了很長時間，問題何在？這樣的窘境又會帶來哪些問題？縱觀2018年，還有更多社區的業主、物業甚至街道因為成立業委會的事各自產生著不同的困惑，他們認為問題又出在了哪？
問題1：老物業服務不到位
記者走訪芳群公寓時，小區物業整體服務狀況只能用勉強維持來形容，雖然沒有出現徹底癱瘓的情況，但有太多細節讓業主們不滿。小區的路燈隨風搖擺，燈杆已經鏽到了根部，居民樓牆體外皮脫落，無人修繕，樓道內各類線路如蛛網一般雜亂，類似的亂象，業主們能舉出多例。
多數業主也提到了小區電梯問題，樓裡的電梯毛病不斷，業主提供的照片顯示，一部電梯的鋼索已經擰成了麻花狀，電梯在2014年曾動用大修基金進行過修繕，一份物業承諾書中也提到，物業承諾電梯大修後，七年內不會產生問題，這樣的反差，也進一步加深了業主與物業之間的隔閡。
問題2：存在事實服務8年
芳群公寓第一批業主入住可追溯到2000年，小區現有業主610戶，早在2012年，小區第一屆業委會幾經努力，辭退了小區的第一個物業。隨後，小區由康家興業物業管理有限公司接手物業工作。
早在一個多月前，方莊地區辦事處工作人員幫記者查閱了相關檔案、檔案，其中顯示康家興業進駐小區後，在街道備案的正式合約是從2012年簽訂至2014年11月30日。但是，2014年，小區第一屆業委會出現變革，改選第二屆業委會，由於原業委會主任出國移民，相關的交接手續並未完成，公章也沒有交給候補委員，物業合約無法蓋章，直至2016年，第二屆業委會才恢復工作。而在此期間，雖然沒有合約，但康家興物業一直以事實服務的形式，為小區提供服務。
業主們說，早在2014年，大家就因小區物業服務品質下降，對物業存在諸多不滿。因此在第二屆業委會恢復工作後，廣大業主也決定不再續簽合約，但當時物業提出，由於對小區前期投入較大，且有業主拖欠物業費現象，不願撤出，所以當時廣大業主與物業協定，允許其事實服務至2018年8月底。
但到了約定時間，物業沒有撤出的意向，此後種種問題便是從那時開始發酵的。從物業角度來看，從2014年起為小區事實服務4年，卻遭遇了一些業主不繳納物業費的尷尬，日常工作艱難維持，其中不繳納物業費的業主當中，也包括第二屆業委會成員，這讓物業更加為難。
轉機1：新業委會成立
經媒體推動，僵局看似有解。今年10月15日，在政府相關部門、媒體、業主的多方見證下，小區的第三屆業委會成立工作順利完成，新一屆業委會成員確定，同時，根據廣大業主意願，仍堅持辭退康家興業，並引入新物業。在方莊地區辦事處，記者也查詢到了當時的一份會議紀要，其中顯示，康家興業事實服務最終日期確定為10月15日，也就是說，從該日期以後，業主們不必再向康家興業繳納物業費、車位費、停車費等相關費用。
在11月底，記者聯繫了小區現業委會主任張芬之，他介紹，康家興業主張小區業主共拖欠物業費等相關費用共計將近190萬元，業委會早有承諾，在康家興業撤離小區後，仍可依法追繳物業費，業委會也會盡權利義務幫助催繳，但這一點，難以達成共識。
記者聯繫康佳興業物業管理有限公司芳群公寓項目部，工作人員告訴記者，小區物業費的繳納是從頭年的9月1日至次年的8月31日為一個周期，此前業主們物業費繳納率還不錯，2017年跨2018年時，是物業費拖欠比較嚴重的時期。多年來物業處於事實服務狀態，勉強維持，員工的福利也比較差，且很少能有休息日，業主方面對於物業工作則多有埋怨，作為基層員工，也希望盡快結束這樣的尷尬，但是最後撤不撤，還是要實際負責人來決定。
上個月底，業委會成員、業主代表與康家興業實際負責人進行了再一次協商，記者在場旁聽，此次協商會最終不歡而散。究其原因為立場不同，物業實際負責人的觀點是，前期投入沒有收回，在被拖欠物業費的情況下為業主提供事實服務多年，突然被辭退，後期欠款追繳沒有絕對的保障，這些問題很難接受。
當時物業實際負責人提出，要求補齊之前的合約，同時延長物業的服務期。對此在場業委會成員、業主代表均表示，業委會僅代表廣大業主闡明立場，無權自作主張，改變廣大業主意願。
關於物業費的問題，根據《物業管理條例》第七條規定，業主在物業管理活動中，應當履行的義務裡，明確了業主應按時交納物業服務費用。而關於物業撤離的問題，根據《北京市物業管理辦法》第二十七條規定，原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。可以看出，各項細節均是有法可依的，不交物業費的業主面臨著起訴，不撤離的物業面臨著罰款，雙方立場不同，最終仍僵持不下。
轉機2：新老物業交接
芳群公寓的問題，記者谘詢了社區問題專家陳鳳山，他當時談到一個細節，小區物業如不撤離，將在無收入的情況下繼續提供服務，一旦小區運轉出現問題，仍難辭其咎，可謂騎虎難下。
12月4日，正如專家判斷，事情再次有了變化。小區業主向記者出示了一份物業服務交接通知函，業主介紹說，小區存在安全隱患的電梯停止運行，這本該物業來聯繫維修，但同時業主們得知，老物業改變主意，同意與新物業交接，這在當時被業主們看做轉機。本以為問題就此解決，但之後幾天當中，新老物業交接存在多處爭議，記者不斷接到業主的情況反映，交接進度緩慢，直接導致了很多問題，其中包括，小區電梯停運多天，居民出行難，樓內無人清掃，環境問題每況愈下等。
為此方莊地區辦事處進一步出面協調，付出了極大的努力，相關科室工作人員就連周末休息時間都放棄了，其間記者幾次聯繫辦事處得知，小區的電梯問題、環境問題相關對接科室仍在努力解決，小區運轉逐步恢復秩序，老物業與新物業的交接，有望盡快完成。截至上周四，新老物業的交接工作終於明確，廣大業主長舒一口氣。
困惑：相關條例不夠細化
回想今年8月，朝陽區某小區成立業委會過程中，票箱在居委會公然遭砸搶，引起多個媒體同時關注。到年底，本市多地也有很多小區業主在向本報訴說業委會成立難的問題，在相關條例、辦法、指導意見齊備的情況下，業主與物業關係為何還是這麽難處理？
記者走訪多個小區時，業主都提到，成立業委會目的不是炒掉物業。但物業也有自己的判斷，畢竟廣大業主通過業委會，是可以“炒物業的”，心裡自然沒底。社區問題專家也提到，成立業委會應該是理性且周密的社會活動，但目前很多小區也體現出了衝動的一面，導致計劃不周詳，意見難統一，容易出現問題。
實際操作中，積極的業主會拿出厚厚的法律檔案，可謂是自學成才的，但舉出的條例內容往往不被物業甚至相關部門認可，專家之間的觀點也可能存在分歧，對於條例的引用各方都有各自的道理，很多街道也存在相同的困惑，多個街道談到，處理業主物業之間的問題，作為街道很重要的一個職能是指導，但依據目前的檔案，指導工作往往捉襟見肘。《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》是依據之一，有街道談到規則中涉及太多“鼓勵”、“提倡”、“可以”等詞，容易產生分歧。比如第三十九條，業主大會設立業主委員會，可以設立監事會。那麽設立監事會的標準怎麽定，容易有分歧。再比如第十一條，提倡街道辦事處指定具有專業知識和服務能力的律師或者其他人員擔任籌備組組長。其中“提倡”、“其他人員”往往也是業主爭議焦點。第十三條，業主代表應當具有業主身份，也有業主提到這一條是否應該繼續細化，如果具有業主身份，同時也具有開發商相關人員身份，該如何定性？
各方均提到，希望在新的一年中，相關條例能夠進一步細化，在一些仍存在問題的小區，讓業主和物業的關係更加融洽，相互扶持，營造更好的社區氛圍。
來源：北京晚報 記者 景一鳴
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