房企融資再度收緊，泰禾、陽光100等房企賣股權回籠資金

2019年上半年，房企融資形式如同“過山車”，在經歷了短暫的“小陽春”後又迅速轉冷。

近日，針對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會開展了約談警示。銀保監會要求，將房地產信託業務增量和增速控制在合理水準。一時間，房企融資持續收緊的言論甚囂塵上。

藍鯨房產注意到，面對國內融資渠道的收緊，泰禾集團（SZ.000732）、華僑城（SZ.000069）等房企，開始通過股權出讓的方式回籠資金；佳兆業（HK.01638）、大發地產（HK.06111）等房企，則將融資目光轉向海外市場，高息美元債券再度抬頭。

業內專家表示，受內外經濟環境的影響，下半年房企融資存在較大變數，目前來看，房企融資更為收緊的空間和可能性相對較小，不過，隨著地產銷售規模逐漸下行，房企仍需警惕基本面和政策面對償債壓力的雙重衝擊。

上半年融資結構生變，公司債佔比持續下滑

自2018年年底至2019年一季度的“回暖”趨勢，在各城市“高價地”頻出之下，被緊急收緊。從整個上半年融資形勢來看，房企融資額持續處於低位，同時，在傳統融資渠道受阻之下，房企的融資結構也在發生變化。

據同策研究院數據顯示，2019年6月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計611.60億元，環比上漲66.2%。

2019年1-6月份40家房企融資趨勢/來源：同策研究院

6月份融資額雖然出現了較大漲幅，但業內專家並不認為這是融資環境轉暖的信號。同策研究院研究員陳朦朦分析表示，6月份以來，房企整體融資規模波動較大，融資狀況十分不穩定。同時，各類債權融資方式、金額仍處於低位，房企市場化融資途徑愈發困難。

藍鯨房產注意到，6月份房企611.60億元總融資額中，包括公司債、其他債券、境內銀行存款、信託融資等融資額均有小幅上漲，但在多房企大行股權融資動作之下，上述融資項目的佔比均出現不同程度下滑。

數據顯示，6月份，房企股權融資出現大規模增長，包括泰禾集團、陽光100、中國金茂、華僑城等均在該月份進行項目股權轉讓。這使6月房企股權融資額度升至75.68億元，佔總融資金額比重為12.37%，環比上漲83.17%。

陳朦朦進一步分析指出，當下房企市場化融資途徑融資愈發困難，資金需求較大的房企採用多元化融資方式，但融資金額有限。在債權融資受限的情況下，越來越多的房企不得不選擇股權融資，通過項目子公司部分股權轉讓進行融資。

融資收緊確實對房企起到了“敲山震虎”的作用，房企的拿地熱情有所降低。據中指院數據顯示，6月份，陽光城（SZ.000671）拿地金額約28億元；而在2019年1-5月，陽光城拿地金額約為281億元，其拿地步伐明顯放緩。此前，在土地市場上攻城略地的旭輝控股（HK.00884），6月份也明顯減少了公開拿地動作。

泰禾、陽光100繼續出售股權，大發地產、佳兆業高息發美元債

事實上，做過去兩年裡，房企融資環境長期處於收緊狀態，但在融資形勢上，房企除增加戰投、質押股權之外，股權融資的情況並不多見然而，進入2019年以來，房企股權融資額及佔比逐月出現攀升，6月份，更是創下新高。這其中，不乏有房企進行資產置換的考量，如中國金茂（HK.0817）華僑城等；但多數房企如泰禾、陽光100（HK.02608）等，或是出於補充流動性資金的考慮。這在一定程度上折射出房企生存現狀的無奈。

6月28日，泰禾向天倫地產轉讓潤天置業100%股權，同時，向濟南泰悅轉讓達盛置業70%股權，合計對價約16.57億元。6月24日，泰禾以18.22億元，轉讓廣州增城兩項目公司29%股權予五礦信託。而在此之前，泰禾已將旗下7個項目股權售予世茂房地產（HK.00813），交易對價77億元。

6月13日，陽光100向融創中國出售重慶陽光壹佰公司70%的股權，交易作價13.34億元；向佳兆業出售卓星集團100%的股權，交易作價為46.6億元。

58安居客分析師張波向藍鯨房產表示，由於股權融資方式可能會分散企業的控制權，一般來說，房企針對股權融資的方式會相對謹慎。他預計，如果接下來融資形勢延續二季度從嚴的態勢，資金管控力度不放鬆，則下半年股權融資佔比勢必還會提升。

此外，在房企融資渠道收緊的情況下，美元債再度抬頭，拉高了房企的整體融資成本。克而瑞數據顯示，2019年上半年房企債券類融資成本7.25%，較2018年年末上升了0.77個百分點。其中，境外發債的成本8.34%，較於2018年全年上升了1.19個百分點。

據藍鯨房產不完全統計，6月份，至少有9家房企美元債利率突破10%，有的房企甚至達到13%。如在6月26日，中國宏泰發展（HK.06166）擬發行1.8億美元優先票據，利率達13%；有“舊改王”支撐的佳兆業再度以11.25%的利率發行2億美元優先票據。而這已經是2019年佳兆業第四次高息發債。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對藍鯨房產分析表示，在國內市場，房企通過銀行貸款、信託融資等方式融資，很容易受到政策的影響。這樣一來，就會推動房企的海外融資，進而推高其資金成本。

值得一提的是，去年上市的弘陽地產（HK.01996）和大發地產（HK.06111），融資成本雖然仍處在高位，但在融資收緊的情況下，利率水準出現微降。如大發地產發行的1.8億美元優先票據，利率12.875%，相較於4月份的13.75%有所下降；弘陽地產6月26日發行的2.5億美元優先票據，年利率10.5%；相比於2018年底的13.5%，3月份的11.5%，亦有明顯回調。

加強信託融資管制，下半年房企融資走勢不確定性增強

在國內發債融資受阻，海外融資成本越來越高的大環境下，今年上半年，房企明顯提高了信託融資方式，不過，在6月份，銀保監重點對房企信託融資進行了管控。

7月6日，銀保監會相關負責人在接受採訪時表示，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會開展了約談警示，要求這些信託公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求。

對此柏文喜向藍鯨房產表示，“下半年房企的資金面仍然偏緊，近日銀保監會對房地產信託的窗口指導就是標誌之一。”

但亦有專家認為，房企下半年融資走勢仍存在較大的不確定性。易居研究院研究總監嚴躍進向藍鯨房產指出，“下半年融資政策或為先緊後松的態勢，尤其是近期以收緊為主，不排除後續會有放鬆的可能。”

據證券日報統計，今年以來，有89家公司發行企業債獲發改委核準批複，總規模超4000億元。僅6月份和7月第一周，發改委批複的企業債券總規模就將近2000億元，發行速度明顯加快。

嚴躍進稱，從近兩周房企融資的獲批情況來看，融資環境也並非完全呈收緊狀態。不過，企業確實需要熬過這幾個月的資金困境期。

據克而瑞數據顯示，2019年房企開始面臨償債高峰期，下半年95家重點房企的到期債券為1706億元，是2018年全年到期債券的75%。

張波向藍鯨房產表示，房地產及上下遊行業對於國內經濟的帶動作用不容小覷，為保持國內房地產市場的穩定性，下半年即使對於企融資的限制不放鬆，更為收緊的空間和可能性也相對較小。不過，他也指出，對於現有負債率過高且規模化過於“激進”房企的融資監管會有所加強。

不難判斷的是，2019年下半年，房企和管理層將會展開新一輪的“融資博弈”。管理層如何在貫徹“房住不炒”的總要求下，維持國內房地產市場的穩定性？房企如何在融資不放鬆的行情下，實現自身的業績增長？藍鯨房產會持續觀察。