一改之前寬鬆環境，近期以來，房企融資有日漸收緊的態勢。在3-4月刷新房企融資高峰後，境內融資房地產企業難度逐漸加大。
房企開始轉向海外市場，6月份外幣融資總額224.62億元，環比5月大漲588%。但總體來看，今年上半年房企的融資狀況十分不穩定，融資形勢難言樂觀。
房企融資仍低位運行
同策資管發布的數據顯示，2019年6月，40家典型上市房企完成融資共計611.60億元，環比上漲了66.2%。繼5月融資大跳水後，6月築底反彈，但整體來看，2019年上半年，40家房企融資規模波動較大，融資狀況十分不穩定。
雖然數字有所增加，但6月的融資數據仍在低位運行，更難言融資環境回暖。同策研究院陳朦朦認為，由於5月融資驟減，6月環比上漲並不能說明融資環境變好，相反，各類債權融資方式融資金額仍處於低位，房企市場化融資途徑融資愈發困難。6月公司債總額雖然有所上漲，但幾乎是美元債，國內發債依然很困難。出乎意料的是，房企賣股權又被用上了。縱觀2019年上半年，股權融資額度不斷攀升，發生股權交易的房企數量明顯增加，並且有房企連續幾個月幾度轉讓項目子公司股權。
6月份的融資難導致融資成本較高，基本在7%-8%左右。在已披露的數據中，融資成本最低的是招商局蛇口工業區控股股份有限公司2019年面向合格投資者公開發行的公司債券，發行規模35億元，票面利率3.75%；其次是中國金茂附屬方興光耀有限公司於2024年到期的2.5億美元有擔保優先票據，票面利率4%。
海外融資金額大漲
在國內融資渠道不暢的背景下，越來越多的房企未雨綢繆，抓緊海外融資。
6月，外幣融資總額224.62億元，佔比36.73%，環比5月外幣32.64億元融資金額大幅上漲588%。外幣融資總額較5月環比大幅增加，主要融資途徑為境外發行公司債券。6月共發生9筆公司債，9筆公司債中有8筆是發行的美元優先票據或債券，合計20.6億美元，折合人民幣141.55億元。
2019年6月房企融資以人民幣為主，美元次之、港元第三。其中，美元融資總額224.01億元人民幣（32.6億美元），佔融資總額的36.63%；港元融資總額為0.6049億元人民幣（0.6873億港元），佔比0.10%；6月無以其他外幣為貨幣部門的融資行為。
海外發債的增加，是企業不得不面對的融資策略的改變。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《華夏時報》記者，從監管層方面來看，目前融資渠道在全面收縮，這使得部分房企的資金壓力大增，尤其是部分房企近期拿地規模大，後續需要資金快速補給。在國內融資難度日益增加的情況下，企業對資金的渴求轉向海外。
但值得注意的是，同國內融資相比，海外發展的風險更大。上海中原地產市場分析師盧文曦指出，一般來說，海外債票面成本普遍較高，監管層在資金流進流出方面的限制較多，資本的流動會受到更多政策因素的影響。另外，由於人民幣匯率的浮動，海外債務的償還也會面臨利率風險，增加較多不確定性因素。
融資監管趨嚴
從政策層面來看，近期，監管層對於房企融資的態度一再收緊，房企的諸多融資動作被嚴格限制。
6月份，銀保監會主席郭樹清在一次公開談話中表示，近年來，我國一些城市住戶部門杠杆率極速上升，相當大比例的居民家庭負債率達到了難以持續的水準。更嚴重的是全社會的新增土地資源有一半投入到房地產，並且房產企業融資過度，擠佔了信貸資源，導致資金使用效率進一步加強，也助長了房地產投機行為。房子是用來住不是用來炒的，歷史證明，凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區，最終都要付出沉重代價。靠投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現，其實很不劃算。
早在今年5月17日，銀保監會就發布了《關於開展“鞏固治亂象成果·促進合規建設”工作的通知》，對銀行機構關於宏觀政策執行的亂象整治中，將整治表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資，未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資，資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場等。對非銀行領域亂象整治中，對信託領域的宏觀調控政策執行上，將整治向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資等行為。
另外，公開信息顯示，4月以來，各地銀保監局開出的200多張罰單中，涉及違規“輸血”房地產的罰單就有30余張，罰沒金額超過了一千萬元。
近日，又有消息傳出，多家企業的債券、ABS發行被暫停。也有房企收到相關部門的口頭指導，要求企業遵守相關行業、產業政策，政策收緊的範圍不僅限於交易所審批的公司債和ABS，也包括銀行間市場交易商協會審批的直接融資等，銀行間直接融資要求不能拿“地王”。
58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《華夏時報》記者採訪時表示，今年以來，房企近期在部分城市拿地的積極性明顯提升，也加大了對於融資的需求度，在此背景下，銀保監會重申對於房企的融資限制，也是屬於樓市調控適度從緊，資金監管的閥門或面臨“微收緊”。
盧文曦預測，房地產目前還處在防風險、去杠杆的階段，預計未來融資還會繼續收緊，嚴防違規資金進入房地產領域。
陳朦朦認為，當下房企市場化融資途徑融資愈發困難，資金需求較大的房企採用多元化融資方式，但融資金額有限。在債權融資受限的情況下，越來越多的房企不得不選擇股權融資，通過項目子公司部分股權轉讓進行融資。
責任編輯：張蓓 主編：王冰凝
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