瘋狂的質押：13家房企質押比例超50%

■中房報記者付珊珊上海報導

在融資難的背景下，房地產行業已經進入高比例股權質押的“高危區”。

8月8日，泰禾集團公布收到控股股東補充質押股份的公告。公告顯示，泰禾集團第一大股東泰禾投資對所持有的450萬股辦理了質押手續，用途顯示為補充質押。

就在泰禾集團發布股權質押公告的前幾日，8月4日，數家房企均發布了股權質押公告，其中包括銀億股份兩股東質押1.57億股，中國寶安股東質押2300萬股，大名城股東質押940萬股，雅戈爾股東質押500萬股。

一方面傳統融資管道收緊，融資成本高漲、融資門檻高，另一方面，房企還面臨著高負債率、集中償債的壓力。房地產企業掀起了前所未有的股權質押潮。

據川財證券研究報告顯示，從各行業的股票質押規模佔A股整體股票質押規模的佔比來看，房地產行業已經躍升為第一位。

房企股票質押超540億股

據wind數據統計，截至8月9日，138家房地產企業中，有132家企業進行過股權質押行為，質押股票數量合計超過540億股。其中，有1家房企的股權質押比例超過70%，質押比例超過50%的房企有12家。

在目前房地產行業融資管道收緊的背景下，股權質押是一種相對簡單的融資方式，但是，一般來講，上市公司股東股權質押比例在30%以下相對安全，50%以上即存在風險，股權質押比例超過70%就屬於股權質押高風險，一旦股價下跌觸發警戒線和平倉線則容易引起市場恐慌。

在中國房地產報記者的統計中，股權質押比例超過70%的房企有銀億股份（83.11%）。此外，有12家企業股權質押比例超過50%，分別是泛海控股（72.52%）、新光圓成（67.93%）、皇庭國際（64.18%）、粵泰股份（63.45%）、財信發展（61.18%）、陽光城（60.17%）、海航基礎（60.1%）、新華聯（59.65%）、萬通地產（58.48%）、嘉凱城（56.35%）、中洲控股（53.91%）、泰禾集團（53.57%）。

此外，大股東累計質押數佔持股數比例也是一個重要衡量指標。根據wind數據統計，有11家企業大股東質押比例達到100%。有市場人士分析稱，公司控股股東累計質押股份數量佔持股比例100%意味著一旦股價下跌觸及平倉線，控股股東將沒有股票補充質押，其所持股份被強製平倉的風險將更大。萬科A的大股東之一質押比例也達到100%，但由於是第三大股東寶能旗下钜盛華的質押比例，並非是第一、第二大股東質押，因此整體累計質押比例並不高。

除了萬科A，大中型房企中，陽光城、綠地控股、泰禾集團、新城控股等房企大股東質押比例也較高，均超過50%。

股權質押解房企融資困境

據中國房地產報記者了解到，房企公告中顯示的股權質押目的各不相同，比如近期進行股權質押的銀億股份質押目的是生產經營，中國保安的質押目的為融資，泰禾集團進行股權質押的目的是補充質押，但無論房企進行股權質押的目的為何，最終都顯示出，目前房企正面臨嚴峻的融資困境。

在股權質押比例較高的房企中，既有銷售額幾千億的大型房企，也有銷售規模百億或者數十億的中小型房企。新城控股高級副總裁歐陽捷表示，股權質押只是融資的一種方式，目的都是經營需要，為企業投資發展、並購重組、還本付息等服務，大企業家大業大，越是大規模房企越需要金融支持。

今年以來，各地房地產調控政策不斷更新，市場趨向理性，而另一方面，政府對房地產企業的監管也並未放鬆，尤其在房企融資管道上持續收緊。方正證券發布的研究報告顯示，從各管道融資申請難易程度上來看，目前海外債、短期融資、中期票據、定向工具、ABS發行難度較低；房地產開發貸、公司債、非標融資發行難度較大；IPO、定向增發已基本停滯。

在這種情況下，房企開始轉向相對簡單的融資方式——股權質押。雖然股權質押是企業融資的重要手段，且相比其他融資方式更容易操作，但企業股東進行股權質押並不是沒有限制。

今年年初，《股票質押式回購交易及登記結算業務辦法（2018年修訂）》正式實施，其中明確股票質押率上限不得超過60%，單一證券公司、單一資管產品作為融出方接受單隻A股股票質押比例分別不得超過30%、15%，單隻A股股票市場整體質押比例不超過50%。如果根據此標準，wind數據統計的房地產企業中，已經有7家房企股票質押率超過60%。

實際上，監管層對股權質押比例做出規定也是為了防範風險。房企為了解資金之渴，大肆進行股權質押，如果此時市場急劇下跌，質押股票的市值隨之急劇下降，那麽該股票很可能面臨平倉風險。尤其是今年以來，地產股持續在低位徘徊，房企市值從年初至今已經蒸發超5000億元。

房企股權質押目前風險尚可控

一般來說，出現頻率較低的股權質押，那麽可以理解為是一種比較靈活的融資，目的是彌補短期資金不足的壓力，屬於常規的融資方式，只要公司不跌破平倉線市值，一切都好說。

股權質押對房企來說是一把雙刃劍，緩解房企融資困境的同時也帶來一些風險，但總體來看，目前房企股權質押的風險尚屬可控。

克爾瑞分析師朱一鳴認為，股權質押危機的本質是股價持續大幅下跌，雖然房地產板塊短期跌幅較大，但股價已經基本反映近期的不斷產生的利空，總體估值較低，未來不存在繼續大幅下跌的太空，因此，房地產企業不存在大規模的股權質押危機，但不排除個別項目較少或已經幾乎沒有開發項目的邊緣小型房企出現問題。

在他看來，即使股價繼續大幅下跌，房企股權質押風險也總體可控，這是因為房地產企業的資產品質和流動資金均遠高於那些依賴政府補貼、自身經營不佳的企業，比如像環保、新能源等行業，房企可以不斷補充質押物或流動資金來避免股份平倉風險。

此外，房地產企業不存在控股股東玩“質押股份，變相減持”的戲碼，這是因為房企的資產主要是土地以及現金等，那麽房價只要不大幅下跌，房企的資產品質將始終保持較高水準。

朱一鳴表示，“在行業谷底期，房地產企業應適度控制杠杆，規避經營風險。股權質押對於房企的控股股東來說，大部分是融資需求，一般來說，與該企業的負債率有較大關係。負債率較低的房企，股權質押的需求較低，承擔的風險亦較小。”