泰禾樣本：地產金融收緊下去杠杆之戰

導讀：今年以來，房地產融資渠道陸續收緊。房企去杠杆迫在眉睫，而泰禾的高負債早就在業內引來諸多關注。

2019年房地產市場下半場戰役的號角已經吹響，泰禾集團亮出了其上半場的戰績。8月30日晚間，泰禾集團發布的2019年半年度報告顯示，報告期內，公司實現營業總收入145.06億元，比上年同期增長14.33%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤為15.61億元，比上年同期增長58.74%。房地產業務是公司的核心業務，2019年上半年公司房地產業務實現營業收入138.24億元，結轉面積62.89萬平方米，其中，住宅地產實現銷售收入123.73億元，結轉面積56.83萬平方米；商業地產實現銷售收入14.51億元，結轉面積6.06萬平方米。

房地產金融政策收緊背景之下，各項財務指標中，外界最關心的還是泰禾集團的負債規模。數據顯示，2019年上半年，泰禾有息負債大幅減少，半年償還338億元，淨資產規模穩步擴大至367.6億元，環比增長15.3%；同時，經營性現金流淨額持續大幅增加至202.2億元。

事實上，今年以來，隨著各項融資渠道進一步收緊，房企飽受融資之困，去杠杆之路，道阻且長。

泰禾去杠杆

今年以來，房地產融資渠道陸續收緊。房企去杠杆迫在眉睫，而泰禾的高負債早就在業內引來諸多關注。

2019年5月，多家上市房企年報被問詢，問詢重點包括房企負債率以及現金流等重要指標。其中，5月8日，泰禾收到深圳證券交易所年報問詢函，要求說明其期末115億現金如何應對574億短期債務，泰禾是否面臨短期償債風險以及償債來源。深交所的問詢函直指泰禾集團高負債問題。

58安居客房產研究院首席分析師張波向記者表示，高負債房企去杠杆通常有兩種方式：其一是抓預售緩拿地，達到“開源節流”的效果；其二，房企也會採用轉讓項目的方式來達到快速去杠杆的效果。

顯然，泰禾的去杠杆重任也離不開這兩條路徑。其2019年中報顯示，報告期內，公司實現營業總收入145.06億元，比上年同期增長14.33%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤為15.61億元，比上年同期增長58.74%。

泰禾集團還通過出售旗下項目部分股權緩解資金壓力。今年3至6月底，泰禾集團宣布一系列地產項目的股權出售方案，對應總售價95億元。具體來看，3月22日以來，泰禾陸續轉讓了杭州蔣村項目、南昌茵夢湖項目、漳州紅樹灣項目、杭州同人山莊等7個項目的部分股權，交易方均是世茂；6月末，泰禾集團在6天內公布了三起股權轉讓事項。6月24日，泰禾集團股份有限公司發布公告，稱擬向五礦信託轉讓增城兩個項目公司29%的股權。6月28日，泰禾集團控股子公司鄭州紅門向河南天倫地產轉讓鄭州紅門持有的潤天置業100%股權，總對價為12.6億元。第二天，泰禾集團全資子公司濟南中維置業有限公司向濟南泰悅轉讓達盛置業70%股權，股權轉讓對價為39728萬元。這意味著，泰禾退出章丘聖井片區的泰悅盛景項目，而這正是兩年前其進入濟南市場的踏板之一，顯示公司整體布局呈現收縮之勢。

此外，7月泰禾集團宣布，其境外全資子公司Tahoe Group Global（Co.，）Limited已在境外完成4億美元的債券發行，並在新加坡交易所掛牌，債券票面年息高達15%，每半年支付一次，債券期限為3年。8月，泰禾發布公告表示，泰禾集團董事會同意將在北京金融資產交易所有限公司發行2019年度第一期債權融資計劃(最終名稱以實際備案發行名稱為準)，備案金額不超過5億元，產品期限不超過3年。

從泰禾披露的半年報數據來看，去杠杆的確初有成效。數據顯示，截至2019年6月30日，泰禾總資產為2386.4億元。資產負債率較2018年末下降2.28個百分點，至84.60%；淨負債率較2018年末下降126.16個百分點，至258.69%；同時有息負債大幅減少，2018年末為1376.2億元，2019年中則為1104.0億元。上半年償還債務支付現金達338億元。現金淨額方面，數據顯示，經營性現金流淨額2018年中期為-5.2億元，2018年末大幅增加至139.3億元，2019年中期為202.2億元；現金利息保障倍數4.19，同比增加314.48%，上年同期倍數為1.01。

儘管泰禾有息負債有所減少，其資產負債率和負債金額仍高於規模相近的房企。去杠杆之路，泰禾集團還有很長的路要走。

全行業之戰

事實上，去杠杆早已成為房企共識。

2019年3月，陽光城集團執行副總裁吳建斌在業績發布會上指出，2018年公司淨負債率大概是180%，與2017年的250%相比已經大幅下降了70個百分點。2019年將爭取回到150%，希望在2020年淨負債率可以降到100%之內。2日後，佳兆業主席兼執行董事郭英成在業績會上表示，2019年，佳兆業仍然把控制淨負債率作為重點目標。2019年3月29日，在融創中國2018年年度業績會上，孫宏斌也連續三次提出降杠杆。

“開發企業去杠杆是必須的。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，目前融資環境這麽緊，開發企業想要提高杠杆率，基本上也是不可能。

今年以來，房企銀行貸款、信託、海外債等各融資渠道均受到不同程度的收緊。8月29日，據媒體報導，多家銀行近期收到窗口指導，自即日起收緊房地產開發貸額度，原則上開發貸控制在2019年3月底時的水準。第二天，銀保監會就發布《關於對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報》表示，下一步，將全面加強地方中小銀行機構監管，扎實推進金融供給側結構性改革，堅決打好防範化解風險攻堅戰，牢牢守住不發生系統性風險的底線。

此前，8月7日，21世紀經濟報導記者獨家報導，某華北股份製銀行已在全行開展房地產行業授信業務專項檢查，檢查範圍為截至7月末投向為房地產行業的表內外存量授信業務，重點自查房地產開發貸款業務。

“從當下的融資環境以及房地產行業嚴控的大背景來看，房企的高負債所帶來的高風險性不容忽視，負債率過高，尤其是淨負債率過高的房企的確需要采取更為堅定的去杠杆措施。”張波表示，以往不少高負債房企因房價上漲、棚改帶來的區域快速去化而“化險為夷”，然而，在本次房地產市場調控以及房地產開發行業“去產能”化兩輪驅動下，房企極難在長期維持高負債的情況下保證自身平穩發展。

此外，楊紅旭指出，從目前市場成交態勢來看，杠杆率高容易導致風險暴露。一般而言，杠杆率高隻適合於房價、地價處於上升通道的情況下。具體來說，房價上漲幅度超過融資成本，房企才可能賺錢。如果拿地之後，賣房時房價漲幅低於融資成本，房企虧錢只會越來越快。因此，“開發企業必須主動去杠杆。”

楊紅旭認為，房企自身去杠杆，首先要在拿地上有所控制。由於杠杆率的提高主要來自前端融資，拿地少，前端的融資自然就控制住了。另外，開發企業要主動減少外部的融資，尤其是資金成本很高